摘要：5月中旬的山西太原，高和投资作为国内第一只专注投资商办物业的私募基金高调亮相，这只募集对象主要是山西煤老板的房地产基金，高调亮相的底气来自于数日前的成功交易：收购了紧邻北京使馆区东三环昆仑饭店的琨莎中心二期写字楼及商铺，并更名为中莎广场。一边是规避楼市调控的商业物业的诱惑，一边是房地产私募基金的风生水起，对于山西游资这位昔日的楼市猎人来说，投资转型似乎已经渐行渐近了。
山西：避险商业地产 加速投资转型 5月24日 来源：文 / 刘 关
在住宅市场、股市、汇市等各种投资市场都遭遇“黑五月”的时候，山西游资却果断地掉转车头，把商业物业作为“避风港”，而组织性、专业性都更强的私募基金成为它们的首选。
5月中旬的山西太原，高和投资作为国内第一只专注投资商办物业的私募基金高调亮相，这只募集对象主要是山西煤老板的房地产基金，高调亮相的底气来自于数日前的成功交易：收购了紧邻北京使馆区东三环昆仑饭店的琨莎中心二期写字楼及商铺，并更名为中莎广场。
一边是规避楼市调控的商业物业的诱惑，一边是房地产私募基金的风生水起，对于山西游资这位昔日的楼市猎人来说，投资转型似乎已经渐行渐近了。
“首只募集对象为山西煤老板的高和投资基金选在此刻推出是恰逢其时的。”一位与会的知情人士评价道。
“资本精装修”
5月14日，太原山西国贸饭店3层宴会厅座无虚席，原本宴请了200位山西煤老板的活动却吸引了约300位纷至沓来。“这些人中有私募基金的参与者，也有对私募基金慕名而来的。”上述知情人士向记者透露。
“除了想学习了解私募基金，超豪华的嘉宾阵容也是吸引他们的一个主要原因。”该知情人士透露。记者了解到，华远集团总裁任志强、北京银信投资有限公司董事长张民耕、高和投资董事总经理苏鑫等都出席了会议。会上，张民耕作为北京首家以房地产项目股权投资为主的私募基金盛世神州基金的发起人分享了经验，而苏鑫这位前SOHO中国主管营销的执行董事、运营总裁与山西民资更是有不浅的渊源，号召力颇大。
无论会上会下，对于该笔基金的具体数额苏鑫一直三缄其口，但他却大方地表示：在运作手法上，高和投资摒弃了山西资本粗放型的管理模式，采取“资金精装修”的方式管理资金、运用资金。
“草根私募会在房地产基金领域将扮演越来越重要的角色，而山西煤老板作为民间资本转型欲最强的一股力量，也会成为给草根私募最捧场的一群人。”知情人士这样评价。
记者了解到，高和投资作为北京方恒置业有限公司琨莎中心项目的战略投资方参与该项目，并同时提供资产管理服务。高和投资管理的基金收购这些商铺后，投入部分资金，对商铺进行统一的形象设计，再出租给星巴克等品质较高的租户，从而实现了较高的溢价。
事实上，高和投资的操作模式已经通过了市场的检验。就在收购中莎广场之前，高和投资已收购了凯德华玺上千平方米的底商，并经过资产管理，在出租给一些高品质的租户后，以较高溢价卖出获益。
张民耕表示，在新政策调控的背景下炒房风险更大，对资金的要求也更为苛刻，“炒房时代已经过去了，用基金的方式从源头上投资房地产的时代已经来临。”他表示用股权方式投资房地产，而不是直接投资已经被膨胀化的房子，风险会更小。
另有业内人士评价，在今后的地产金融生态中，完全可能出现私募基金提供土地储备金、银行批复开发贷款，再由信托贷款补足剩余资金缺口的这样一个完整的资本链条。而私募基金则可能以先发优势处于房地产食物链的上端。
转型的山西民资
事实上，房地产早就是山西煤老板觊觎的投资方向。“以前只是散户一样的购置房产，一是觉得房价还会不停疯涨，回报率有保障，二是觉得倒买倒卖操作方便、变现也快。”一位山西煤老板在电话中告诉记者。
“但是，这轮调控闹得心里很没底，我感觉还是要投资一种更长期更稳健的投资品比较好。”上述山西煤老板说。
随着近来山西省煤矿企业兼并重组开始进入实施阶段，山西煤老板投资模式转型和传说中的3000亿元资金对各路投资管理机构的吸引一直没有停止过。
然而，令山西煤老板几度寄予希望却又几度失望而归的，恰是那些投资机构推荐的项目，它们的共同特点是：短期。
据了解，山西煤老板虽然面临学历低、资金多的双重尴尬，但投资理念却相当稳健保守，“风险一定要小，收益一定要稳。”上述山西煤老板告诉记者。
在这位山西煤老板看来，风险小收益稳定的项目，一定是伴随着较长周期的项目。
而悉数房地产类的可投资产品，商办物业似乎满足了山西煤老板的全部要求。根据国际房地产顾问机构高力国际的最新统计数据显示，今年第一季度，北京市的写字楼、商铺物业市场持续回暖。
尽管面临商办物业回报稳定的诱惑，山西民资对地产私募基金也着实经历着一个心理接受过程，上述知情人士告诉记者，“长期的煤炭生意使他们形成了财大气粗出手豪迈的性格，但实际操作起来又有点畏首畏尾，最怕承担风险。”
“他们把真金白银交给专业的私募基金去做也是很需要勇气的。”上述知情人士笑着告诉记者，他表示民间资本的专业化之路还有很长的探索，私募资金的管理及运营模式也不是千篇一律的，需要具体情况具体分析。
