摘要：5月14日的投资峰会上，苏鑫关于“投资商办物业”的观点引起了甘军等煤老板们的兴趣。在他看来，此轮连续出台的宏观调控政策将令市场陷入观望，但是充裕的资本还是在寻找出路，市场普遍认为住宅市场的上涨将受到严重抑制，在首付比例调整之后，投资住宅的条件与投资商办物业的条件已经基本相当，“而北京一线城市的同等地段写字楼价格已经低于住宅价格，商业地产的性价比优势已经显现出来了。”
山西千亿游资觅“钱途” 5月24日 来源：文 / 汪言安 杨光
自去年煤改以来，数千亿煤老板的资金从煤矿退出，而这笔资金的走向和出路也成了各界关注的焦点。5月14日，由任志强等地产大腕直接参与的北京华本晋商俱乐部，在山西太原宣布成立一支以山西煤老板为募资对象的晋商金融投资俱乐部，俱乐部将与相关投资基金会在具体投资项目上合作，来为庞大的煤老板游资寻找新的投资出路。
这也是煤改以来，首支针对山西煤老板资金出路的民间投资组织，与以前山西资本粗放型的投资不同，涉及金额数千亿的资金或将通过基金会精包装形式参与到更多的投资领域。
“岂不是坐吃山空”
5月14日下午3点，煤老板甘军赶到山西国贸大酒店3楼的一个会议厅，这里有一个由在地产界比较有影响力的华本俱乐部组织的投资峰会。“听说任志强要来，想听听这位大佬如何分析当前的形势。”甘军说。
来了之后他发现，人比想象的多得多。在这个大厅里，会议主办方按照此前200多人的规模摆放好了座位，等到会议开始前的10分钟，还有不下数百人找不到座位。
这已经是甘军一周内第三次来这个酒店了，前两次是在这里见了两个温州的朋友，谈关于投资的事情。再早一些的时候，由山西和太原市政府组织的一场投资会在这里举行，“尽管很多煤老板对这种政府办的活动不大感兴趣，但来的人依然不少，说白了，就是为自己找路子。不挖煤了，大家都在焦急地找新突破口。”
煤改之后，很多煤老板手上一下子增加了大量现金，需要寻找出路。甘军是其中之一。
现在甘军的日程安排除了见各种各样的商人朋友之外，就是赶着去参见类似论坛。“大部分论坛都是在赤裸裸地忽悠，他们没有告诉我们投资的前景在哪里，只是在渲染回报，连方向都不知道，哪来回报？”甘军说。即使这样，每次这样的“论坛”“峰会”，人都是爆满。
2007年年底，甘军组织了7500万资金去山西挖煤，按照当时的形势，只要开始出煤，一个月就能收回成本。做完前期投入已经到了2008年5月，由于要开奥运会，他的煤场被要求暂时关停。等到可以开工的时候，中央政府在这里掀起了史上最大规模、也是最严厉的“煤改”。
摆在甘军面前的只有两条路：一是不要钱，继续留在矿场里做股东，一是获退赔2500万现金。这两条路甘军都不乐意，权衡之下，他选择了后者。“都这种形势了，即使做了股东，也是属于说不上话的那种。”
与此同时，他的亲戚家人也纷纷从各自的煤矿退出来。
“手上起码有几个亿的现金吧，一开始，大家选择了去世界各地周游了一大圈，放松之后再考虑出路，但是都一个共识：煤肯定是不能再干了。”甘军说。
周游世界后回到现实生活里的甘军开始有些担忧，他发现自己根本就看不清方向。“即使手里拿着钱，心里已经不再像挖煤时期那么安生了，你想啊，那时候只要机器一开，每天都是几百万，现在是天天在消费却没有任何进账，常此以往，岂不是坐吃山空。”
“可是，投什么呢？”直到现在，即使已经参加了无数场研讨会和各种各样的论坛，与多个行业的人士接触交流过，除了在北京、上海、广州等一线城市买了几套房子，甘军到现在还没有找到答案。
“一切的前提是求一个‘稳’字”
“我想找到一个既能有较高的回报，同时还能长期做下去的投资方向。”甘军说。
深谙煤业发展内情的山西新晋商联合会秘书长王春元介绍：“一些煤老板此前已开始转型了，他们投资房地产、开宾馆、办教育、开发旅游等，但成功的不多。那些还没转型的，现在更要经历一个困难的过程。最大的问题是这些煤炭企业主大都文化程度不高，视野不宽。”
谙熟山西煤矿产业和资本属性的山西日报报业集团广告部主任李伟说，煤改之后，大量退出煤矿经营的资本其实已经在各行各业涉足，比如有人在政府的引导下投资农产业，也有人去买黄金，有人试图去搞古董和艺术品收藏，还有人眼睛盯着全国城市的房地产。
无论选择何种投资，与挖煤相比，这些煤老板们都觉得信心不足，最主要的原因莫过于不懂市场。
如投资农产业，很多煤老板认为这应该是一个赚钱的行业，但这个行业的专业性太强，而且投资的周期太长，持续性投入的钱也很多。“最关键的是还不知能不能赚钱。”甘军说。在退出煤矿经营之后，有一个来自东北的朋友拉他去买农田搞蔬菜种植，他直接拒绝了。
在李伟看来，买黄金肯定不算什么好的选择。在国内当前黄金交易政策没有放开的局面下，买回去的黄金除了用来欣赏，不能创造任何价值，还有可能给个人和家庭带来人身安全风险。“几千万能买回来一百多公斤黄金，这东西又不能当饭吃，升值与否短期也看不出来，放在哪里也是个问题。”
一位不愿具名的煤老板透露自己买了50公斤黄金，买回来之后，就藏在何处的问题与妻子发生了争执，妻子认为放在家里太危险，坚持埋在某个地方比较安全。“问题是，埋在哪里又能是安全的呢？”
而对于古董和艺术品收藏，李伟认为目前也只是极少数人在做。这个行业的水实在太深，专业要求比其他绝大多数行业都要高，没有多年的积累，几乎无法做到。
甘军说，去年以来，他已有两次参与艺术品拍卖活动，“都是被朋友拖过来的，但是从来没有动过收藏投资的念头，太复杂了，谁会相信就那么一个破瓶子能值几千万？”
甘军还透露，他就有一个前合作伙伴，在完全不懂行的情况下，被几个古董商人骗去了好几百万。
一些少数的投资者开始将目光投向海外市场，据太原一位熟知煤商的曹先生介绍，有的煤商将资金投向了阿联酋等国家。他们在国内雇佣了高级人才，在国外投资项目，项目涉及的种类繁多，从贸易出口到工程项目再到娱乐场所，无所不包。
“相比之下，山西煤老板对房地产市场的投资信任度还是很高，即便是在中央政府如此严厉的宏观调控政策之下，还是有很多煤老板在北京、天津等一些城市买房。”李伟说。
据来自山西一家调查机构的一些统计数据，煤改之后，退出来的煤老板们至少有60%将资金投向了房地产。但近一个月来的严厉宏观调控政策，业内人士开始对房地产行业出现悲观情绪，让那些打算进入房地产行业的煤老板又开始观望起来。
“总之一句话，一切的前提是求一个‘稳’字。”甘军说。
资本“精装修”
5月14日成立的这支以山西煤老板为募资对象的晋商金融投资俱乐部基金，意在解决煤老板们的烦恼。
甘军对晋商金融俱乐部基金的兴趣在于，或许这样一个抱团式的组织，能将像他这样更多人手上的资金拉到一起来，有针对性的投资和管理获得稳定性的回报。至于选择什么行业，投什么方向，也就可以由基金去把握。
根据计划，与新成立的晋商金融投资俱乐部建立战略合作伙伴关系的北京高和投资将为这些投资资本们做好具体规划，并通过管理为其获得稳定的回报。
北京高和投资董事长苏鑫为煤老板们建议的一个投资方向是商办物业。
“煤老板还是会对地产感兴趣，相比较其他领域，他们更熟悉房地产，”北京高和投资董事长苏鑫认为，“现在的问题是，在中央严厉的调控之下，他们是选择住宅还是选择商办物业投资，需要好好考量。”
5月14日的投资峰会上，苏鑫关于“投资商办物业”的观点也引起了甘军等煤老板们的兴趣。在他看来，此轮连续出台的宏观调控政策将令市场陷入观望，但是充裕的资本还是在寻找出路，市场普遍认为住宅市场的上涨将受到严重抑制，在首付比例调整之后，投资住宅的条件与投资商办物业的条件已经基本相当，“而北京一线城市的同等地段写字楼价格已经低于住宅价格，商业地产的性价比优势已经显现出来了。”
来自山西忻州的煤商吴双成非常赞同苏鑫的观点。吴双成告诉记者，随着国家不断出台的调控政策，包括自己在内的一些投资者对北京住宅性楼盘的投资热情降低了不少，但这并没有影响他们对房地产领域的整体关注，现在已经有一些人将目光投向商业地产领域。
尽管苏鑫不太承认这只国内首只针对商办物业投资的基金的募资对象只是山西煤老板，但相比较而言，这个时期的山西煤老板资本无疑是基金当前非常精准的选择方向。
苏鑫表示，“山西民间资本追求的是资产的保值、增值，以及稳定的租金回报，避险是其首要需求。”越来越难预期的房地产市场，令山西能源企业主愿意将资金交给更专业的投资团队，并寻找更能规避风险的投资产品。
据苏鑫透露，今年年初，高和投资就收购了凯德置地开发的凯德华玺几千平米底商。这个项目中有一部分资本就来自于山西煤老板。不过苏鑫强调的是，这次投资与以前山西资本粗放型的投资不同，高和投资管理的基金收购这些商铺后，投入部分资金，对商铺进行了统一的形象设计，再出租给星巴克等品质较高的租户，然后带租约出售给买家，从而实现了较高的溢价。苏鑫称这种带有资产管理性质的投资方式为资本的“精装修”。
