私募投资商办物业为资本“精装修”   5月21日  来源：文/林 喆

 

　  作为国内第一只专注于投资商办物业的私募房地产基金的合伙人，高和投资公司董事长苏鑫近期一直在为民间资金寻找和培育一线城市核心地段的优质商办物业。

 

　　“当住宅市场因楼市新政陷入冰冻时，商办物业将成为民间投资的新出口。”苏鑫对中国证券报记者表示。其收购的中莎广场，成为调控政策出台后房地产市场第一笔整体收购的商办物业。

 

　　中莎广场位于北京燕莎商圈，目前为已落成商办物业，包括写字楼和底商，面积约为2.5万平米，预计6月初开始销售。收购中莎广场项目后，高和投资将提供资产管理服务，并通过商业标准设定来提升物业价值，最后在物业成熟时寻求“安全性资本”实现退出。

 

　　商办物业投资趋热

 

　　严厉的宏观调控，令住宅市场“休克”；不过，相对充裕的流动性仍将积极寻找投资出口。今年5月，深入推进中的第二轮山西煤矿企业改制释放出大量资金。据山西省公布的官方数据显示，2009年开始的山西煤矿体制改革，大约向市场释放了1400亿资金。“实际数字则可能高达3000亿元。”一位不愿透露姓名的山西煤老板表示。在如今楼市、股市均不景气的时候，大量民间资本的流向，成为市场关注的焦点。

 

　　 5月21日，SOHO中国董事长潘石屹等人将赴温州，“考察”江浙资本新动向。无独有偶，一周前，华本俱乐部在山西太原成立晋商金融俱乐部，讨论商办物业是否会成为民间资本抵御通胀的新投向。

 

　　华远地产(6.07,-0.31,-4.86%)董事长任志强表示：“商办项目受市场波动的影响较小，商办物业的投资者属于安全性资本，不会快速炒进炒出，而商办的投资回报率则远高于住宅，在住宅市场受到政策影响的时候，商业反而会有机会。”

 

　　一位不愿透露姓名山西煤老板则表示，市场上缺乏更好的投资机会，在住宅市场不太确定的情况下，商业物业会是一个投资目标。

 

　   事实上，在2009年住宅市场出现“V”型反转的时候，商业地产基本没有出现任何上涨。中国指数研究院数据显示，2009年住宅价格上涨28%，而商业地产价格仅上涨1%。北京核心区域的很多写字楼价格甚至低于同等住宅价格，商业地产和住宅价格形成了“倒挂”。

 

　  “在市场下行周期，商业受到的影响不大，而在市场反弹时，也没有出现暴涨；这时正是安全性资本的投资偏好，今年我们看好北京的商办物业市场，原因是在目前高风险的地产市场中，民间投资者重点考虑安全性。商办物业的收益率能抵御通胀，也就为民间资本提供了避险场所。”苏鑫表示。

 

　　资本的“精装修”

 

　　今年初，高和投资便已尝试收购了凯德置地开发的凯德华玺几千平方米底商。高和投资在收购这些商铺后，投入部分资金，对商铺进行了统一的形象设计，设定进入门槛和运营标准，再出租给品质较高的租户，最后带租约整体出售给下家。苏鑫称这种带有资产管理性质的投资方式为资本的“精装修”。

 

　　经济学家赵晓认为，原本投资比较粗放的民间资本如今正在“集约化”，其中基金化便是一种趋势。高和投资之后，肯定还将涌现出很多类似的人民币基金，委托给专业人员管理，并投资项目前期。这与以前单纯“炒楼”有了很大的区别。

 

　　苏鑫表示，将投资与资产管理结合，主要是考虑到安全性资本的诉求，安全性资本追求的是稳定的租金回报和现金流。而资产管理则能保证项目的品质在基金退出后得以维持。

 

　　业内人士指出，中莎广场目前还只是一个投资信号，预计6月同期开盘的银河SOHO则将验证商办物业是否将成为新的投资热点。资料显示，银河SOHO是SOHO中国今年最重要的项目，整体销售收入预计超过200亿元。