摘要：今年4月，高和投资联合住建部政策研究中心、誉翔安行销代理机构走访鄂尔多斯富豪群体，并最终出具一份报告称，鄂尔多斯各旗县拥有6000个亿万富翁。

 

协议中额外载明一条税收条款：如果星河湾承诺不转让土地，东胜区政府将承诺免除相关的土地增值税。通常而言，在房地产开发中，土地增值税是一项异常重要的税目。

 

    自7月底始，一封举报信在网络间流传，直指星河湾地产控股有限公司（下称星河湾地产）在鄂尔多斯东胜区圈地万亩，土地手续不全，涉嫌挤占保障房征地指标，且无证先施工。据《财经》记者了解，若一切进展顺利，未来的鄂尔多斯星河湾项目占地可达1万亩，建设用地不低于5000亩，而其中首先开发的450亩地，已分成三块，于7月29日在鄂尔多斯市东胜区国土交易中心以挂牌方式入市，举牌、报价时间截止于8月28日。

 

    8月28日下午3时挂牌结果出炉。上述三幅地块悉数由鄂尔多斯市星河湾房地产开发有限责任公司（下称鄂尔多斯星河湾）获得，成交价与挂牌底价吻合，合计共3.206亿元。粗略计算，三宗相连地块的单价均为70万元/亩。

 

    在业界人士看来，这一结果并无悬念，因为星河湾早已在此施工数月。8月中旬，在挂牌结果公布之前，《财经》记者在上述三地块现场也看到其颇为繁忙的施工状况。

 

    “一个心情盛开的地方”，是这家知名的豪宅发展商行之多年的营销口号。按照星河湾内定的销售计划，在今年金秋时节，该楼盘将开始销售，鄂尔多斯也会出现“一个心情盛开的地方”。

 

    而在举报信发出之际，鄂尔多斯楼市已进入调整状态。虽然当地尚未实行限购，但“限贷”的杀伤力同样巨大，诸多楼盘签约量下降，“卖不动”成为当地营销经理的集体共识。

 

    星河湾地产原名宏宇集团，1994年创建于广州市，其“星河湾”楼盘连锁品牌在业内几成“好房子的标准”。目前，星河湾地产在广州、上海、北京、太原、澳门运作六个“星河湾”项目。

 

    即将在“煤都”鄂尔多斯落子的是第七个项目，接近星河湾的房地产销售代理人士称，这一项目的开盘单价将在2.5万元－3万元之间，单套总价应在700万元以上。

 

    坊间称，该项目年内销售目标是100亿元。但擅长制造住宅单盘单日销售纪录的星河湾地产，能否在萧条市况下保持“金身不败”，仍是悬念。而在楼市调控已入深水区、二三线城市限购令呼之欲出的关键时刻，这个明星公司在明星城市的面积巨大的争议项目能否顺利推进，亦为各方瞩目。

 

    上述三宗地块挂牌结局浮现之际，本刊记者数次致电星河湾地产董事副总裁梁上燕及鄂尔多斯星河湾项目负责人李彤，但均未获得针对有关疑问的正面回应。

 

   不过，一位接近星河湾的知情人士对《财经》记者称，星河湾是一个好公司，在证件不齐的情况下先开工、销售，这是鄂尔多斯楼市较为普遍的情况，网上的指责对星河湾很不公平。

 

    狼多肉少

 

    如今，鄂尔多斯到处可见未竣工的住宅物业与商场写字楼工地，高空置现象正由新区向老市区蔓延。

 

    当地业界人士称，今年以来，由于信贷紧张，市区内停工的工地增多。高耸的塔吊、空洞洞的建筑立面、飞驰而过的大排量轿车与清新的蓝天，是外来者对这座城市的醒目印象。

 

    星河湾的进入，不啻于在一艘超载货船上又装上了一组庞大货柜。面对星河湾的销售攻势，本地发展商唯恐避之不及，部分公司或推迟、或提前了自己的开售计划。

 

    今年4月，为销售鄂尔多斯星河湾项目，星河湾地产发动全国六家知名代理公司组成了一个代理销售联盟：易居中国、世联地产、思源经纪、合富辉煌和中原地产均为上市企业，全国知名度颇广，策源地产的股东，则为复星集团旗下的复星地产。

 

    在这样的“梦幻组合”下，一夜之间，鄂尔多斯出现了500多名销售员。在很短时间内，这些销售员将当地富豪阶层“搜罗”一遍，走访煤矿老板的办公室，在高档餐厅贴身接触潜在买家。

 

    众多销售人员的涌入，甚至加重了当地本已紧张的客房，抬高了客房价格，许多酒店会议厅的租金也接连上涨，并且要提前数周预约。

 

    代理公司之间激烈的竞争，也导致星河湾此项目的销售佣金水平偏低。《财经》获悉，五六月间，易居中国与世联地产相继退出了上述“梦幻组合”。

 

    在外部，鄂尔多斯楼市在多年累积的“泡沫”下终显疲态，今年上半年，市场参与者感受到了寒意。

 

    据2010年鄂尔多斯市政府工作报告显示，2011年，鄂尔多斯新开工住房面积将达到2000万平方米，而在2010年，全市商品房销售面积达到了1009.4万平方米，销售金额达341.7亿元。对于市区户籍人口仅50余万的鄂尔多斯而言，上述数字甚为惊人。

 

    2007年以来，鄂尔多斯因高房屋空置量而一直享有“空城”称号，但直到去年底，鄂尔多斯楼市仍然量价齐涨，超乎外界想象。

 

    但变化从今年开始发生，一位当地的代理公司人士向《财经》记者称：“如今在鄂尔多斯的局面是，很多项目举办活动时，售楼处还是会挤满很多人，但就是没有什么成交。大家光看不买，很多销售总监都不好意思对外公布自己的销售额。”

 

    今年4月，高和投资联合住建部政策研究中心、誉翔安行销代理机构走访鄂尔多斯富豪群体，并最终出具一份报告称，鄂尔多斯各旗县拥有6000个亿万富翁。

 

    这份报告传播甚广，轰动一时，但是，多位当地人士称，这一数字未必准确，随着经济形势的变化，身价过亿的富翁可能只有2000个－3000个。

 

    因此，鄂尔多斯的星河湾一期就将推出1000余套住宅，这对当地高端房地产市场的其他参与者立刻构成威胁。目前，鄂尔多斯单价过万元的楼盘比比皆是，单价逾2万元的高档项目也不在少数。

 

    用地虚实

 

    中国土地市场网的挂牌文件显示，上述三宗地块彼此相连，占地面积分别为11.7万平方米、9.6万平方米、9万平方米，出让年限均为70年，起始举牌价分别为1.239亿元、1.0160亿元、9510万元，合计3.206亿元，三幅土地的保证金合计6600万元。

 

    8月19日，鄂尔多斯东胜区国土交易中心称，当日上午8点后开始接受报价，当日下午已经有包括星河湾地产在内的两家公司前来报价。

 

    8月20日，在上述三幅地块现场，《财经》记者目击，至少有15辆装载车辆停在现场，数十座塔吊在进行工作，车辆过处黄尘弥漫，远处，星河湾标志性的会所已经竣工，部分楼盘已建至四五层高度。

 

    在工地的另一边，数座临时性的别墅院落已经投入使用，上面挂着“星河湾”的大招牌，几百米外清晰可辨。一群正装男女列队操练口号：“让世界看见鄂尔多斯的美”“欢迎光临鄂尔多斯星河湾”“星河湾必胜”。

 

    知情人士介绍，今年春节后动工的同时，销售代理联盟的组建、培训工作同步进行，大型蓄客、吸纳人气的活动接连展开。从惯例看，这正是星河湾赖以成名的“跨界营销”策略，该策略在北京星河湾（资料、论坛)、太原星河湾及上海星河湾屡试不爽。

 

    有所不同的是，鄂尔多斯星河湾将抛弃之前的“准现房”开盘策略。按“准现房”模式，销售之时，小区的园林实景已经竣工，开售项目接近竣工，给业主一个更直观的购买感受。

 

    当地一位开发商对《财经》记者称，一般而言，开发商拿下土地后，会与政府签订国有土地出让合同，获得土地使用权。

 

    之后，开发商会拿土地出让合同来办理建设用地规划许可证，再之后才是土地证、项目规划许可证、项目施工证与项目预售证。“土地证与项目规划许可证较为难办，获得这两个证最快也需间隔一个月以上，很多都需要三个月以上。”该人士说。

 

    而星河湾地产已初步定下开售时间表。据其一位代理人士称，8月底，星河湾会所的内部装修全部完成，9月底或10月中旬，星河湾将开盘。

 

    这意味着，按照上述办证时间表，鄂尔多斯星河湾在五证齐全的局面下开售，只存在理论上的可能。即使鄂尔多斯星河湾获得一路绿灯，一个月之内拿下上述所有证件，仍难掩其无证开工在先的事实。

 

    上述三幅地块的出让文件中还标明，容积率最高为2.18，同时特别规定，“中低价位、中小套型普通商品房住房用地不低于70％”。按照去年以来的国土部土地新政，保障性安居工程用地、中小套型普通商品房用地是此轮土地新政的力保对象，须占住房建设用地总量的70％。

 

    但是，据《财经》记者从其销售代理机构了解，鄂尔多斯星河湾即将开售的一期项目中，主力户型均在300平方米左右，保守估计，单套价格在700万元以上。

 

    《财经》记者获得的最新数据显示，截至目前，鄂尔多斯市今年的保障性住房用地完成118公顷，合计1770亩，完成率仅40％。而同期鄂尔多斯公开出让的商业用地164.6公顷，合计2469亩，获土地出让金共116亿元。

 

    去年8月，《21世纪经济报道》曾引述鄂尔多斯市住房委办公室主任孟和平的话称，“鄂尔多斯市保障性住房建设的瓶颈在于土地审批。”

 

    这一说法得到了内蒙古自治区保障性住房督察组人士的认同。去年8月，该人士曾参与督察鄂尔多斯市的保障房建设，他表示，“完成保障房建设任务压力大的城市，多数是由于缺钱，地方财政配套能力不行，而鄂尔多斯却是财政配套很好，供地能力跟不上。”

 

    在此背景下，星河湾地产面积如此巨大的无证开工分外惹眼，而该公司的高调也令当地政府尴尬。东胜区政府一位人士对《财经》记者称，星河湾在对外宣传上动作很大，广告招牌打得很响，“这让政府感到很被动”。

 

    敏感协议

 

    星河湾地产发家于广州，其董事长黄文仔向来谨慎低调，为何其在鄂尔多斯的星河湾项目硬伤累累却又高调亮相？

 

    秘密或见于一纸协议。《财经》记者从知情人士处获悉的该份协议内容显示，早在去年4月，鄂尔多斯星河湾绿洲生态园开发有限责任公司（下称星河湾绿洲）与鄂尔多斯东胜区政府签订投资协议，双方约定由东胜区政府负责该区域的征地拆迁，以及完善相关的土地手续，而星河湾地产则负责该区域景观改造工程、住宅、酒店等建设。

 

    协议签订于去年4月6日，黄文仔作为星河湾绿洲法定代表人签字。按照协议规定，协议签署之日，星河湾绿洲就可施工。同时，这份协议一经签署，东胜区政府与鄂尔多斯大兴集团于2008年5月签订的投资协议即告作废。

 

    大兴集团是一家鄂尔多斯的民营企业，业内人士称，其业务主要集中在地产、水务与供热领域，旗下的土地储备很多。

 

    《财经》记者就协议变更一事致电大兴集团董事长郭利忠，但其不愿置评。

 

    工商资料显示，星河湾绿洲注册资本金5300万元，北京星河湾房地产开发有限公司持股80％，位列最大股东，其余为四个自然人小股东，各持5％。

 

    工商变更显示，星河湾绿洲已于去年7月12日更名为鄂尔多斯市星河湾房地产开发有限责任公司，当时北京星河湾房地产开发有限公司持股51％，去年9月21日，经过增资扩股，北京星河湾房地产开发有限公司持股增加至80％。

 

    按照当日协议，星河湾绿洲于协议签订一周之内借款5亿元给予东胜区，半年内再借2.5亿元，至2011年底再借3.5亿元给东胜区。东胜区承诺，星河湾绿洲项目将获得净收益11亿元，并保证项目用地不少于10000亩（不含其他企业在其中的1000亩地），而建设用地不少于5000亩。“若建设用地少于5000亩，东胜区将向星河湾方面赔偿净收益的10％。”

 

    这是一份非常规的协议，从条文看，东胜区政府作为甲方，却处处受到制约，对乙方星河湾绿洲唯一的制约性规定是，必须参加由东胜区组织的该区域每一宗土地的招拍挂出让，如果某一地块没有参与竞买，星河湾绿洲须按照该宗地块事先确定的底价予以购买。

 

    协议中额外载明一条税收条款：如果星河湾承诺不转让土地，东胜区政府将承诺免除相关的土地增值税。通常而言，在房地产开发中，土地增值税是一项异常重要的税目。

 

    近年来，随着楼市调控深入，国家税务总局已经多次发出红头文件，要求严格管理土地增值税的征收，及对以往项目进行土地增值税的清算工作。在国务院常务会议发布的多个楼市调控文件中，亦要求对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。但是，这一切均在上述协议中，沦为空文，凸显调控落地之难。

 

    一位业内人士对《财经》记者称，由于土地增值税与项目的价格增值额度挂钩，实行四级累进税率，星河湾作为豪宅开发商，很可能适用于最高60％的税率。一旦开发完毕，须缴纳的土地增值税可能在数十亿元，可能超过其净利润。“如果土地增值税得以减免，星河湾将从中获得巨大利润。”该人士说。

 

    一年多前，当这份协议签订时，全国楼市正处于新政调控前夜，鄂尔多斯楼市仍处高位，各方士气正猛。如今一年多过去，该宗土地在延期两个月之后以底价成交。对于星河湾而言，接下来唯一不确定的是，能够从鄂尔多斯项目斩获多少利润？