来源：文/张敏

   摘要：高和投资董事长苏鑫向《每日经济新闻》表示，5年前投资一二线城市的住宅，年投资回报率通常都能达到15%；调控之后，如今的年回报率不足5%。其主要原因在于没有了投资杠杆，又提高了税收。

    8月25日，浙江台州市发布的一纸文件，很可能再次开启全国性的楼市限购大潮。

    与多数限购城市类似，台州发布的这份《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，将外地人的购房门槛设置为  “缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明”。但在这份看似平淡无奇的限购令中，业内人士却嗅出一丝异样的政策信息：首次启动二、三线城市限购的台州并不完全符合住建部此前划定的“五项标准”。这或许意味着，政策严厉程度不减，楼市限购更是不会放松。

   台州限购出乎市场预料

    台州市将启动限购的时间定在今年9月1日。根据新浪乐居的统计，在8月25日和8月26日，台州商品房日成交量曾达到100套以上，但到了27日，上述成交量已下调至9套，昨日（8月28日）的日成交量也仅为49套。不过，上述成交量的锐减是否是由限购令直接导致还有待观察。

    与大多数限购城市相比，台州市的限购政策被认为是中规中矩，并无突破之处。但北京中原地产发布的报告却认为，台州成为首个启动“限购令”的二、三线城市“出乎所有人预料”。

    北京中原地产三级市场研究总监张大伟向  《每日经济新闻》记者表示，若按照住建部此前划定的5项限购标准来衡量，台州“均不属于突出城市”。

    住建部此前曾划定限购城市的“五项标准”：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；省内所有城市今年6月住宅价格比去年底涨幅较高的二、三线城市；今年上半年成交量同比增幅较高的城市；外地人购房比例较高的城市；群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

    据了解，纳入国家统计局监测的70个大中城市中，台州并不在列，因而难以通过官方房价指数来衡量。但在成交量和价格方面，根据台州房地产管理处的数据，今年5~7月，台州市分别签约新房住宅2200套、2163套、2038套，成交量稳定。其中，今年6月台州住宅样本均价9949元/平方米，相比去年12月的9761元/平方米涨幅约2%。

    张大伟指出，台州的购房群体以本地人为主，成交量一直维持在2000套左右，成交均价也在万元以下，在全国二、三线城市中并不突出。

    政策从严新信号？

    楼市运行循规蹈矩的台州却成为全国第一个启动限购的二、三线城市，这一事实被很多专家理解为楼市调控力度不减，限购政策将从严推进。据《每日经济新闻》记者了解，住建部此前曾划定部分限购城市，但由于中央与地方分歧较大，改由地方政府自行公布。

    对于限购城市的确定，业界有不同观点。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，中央和地方政府博弈的结果将使得新限购城市很难超过20个；但张大伟却认为，新限购城市将超过40个，以房价涨幅较大、外地购房比例较高、一线城市周边的二、三线城市为主。

    据统计，当前我国出台限购政策的城市共有42个，除35个直辖市、省会城市和计划单列市以外，还包括三亚、苏州、无锡、温州、金华、佛山、台州等7个城市。但随着首个二、三线限购城市的出炉，多数专家认为，若以台州为标准，新纳入限购的城市数量必将不在少数。

    另据记者独家获悉，住建部对地方政府提出一个不成文的要求：各地需上报至少两个限购城市名单。若这些城市全部纳入限购，最新的限购城市或将超过50个。

    房价调整时机来临

    针对限购范围扩大有可能对市场带来的影响，国泰君安发布的研究报告认为，随着开发商库存的积压和资金压力增大，将使房价调整趋势更加确定。

    链家地产首席分析师张月表示，先前出台的房地产调控的叠加效应已逐渐显现，随着限购政策的出台，不少城市在“金九银十”期间的成交量将受到影响。

    根据国家统计局的数据，在全国70个大中城市中，实施“限购令”的39个城市7月新建商品住宅价格环比上涨0.05%，其余31个未限购城市则上涨0.14%。其中，限购最严厉的4个一线城市上月房价全部停涨。以北京为例，截至8月28日，全市商品住宅库存达到14.66万套，连续数月维持在14万套以上的高位。最近3个月来，北京新建商品住宅的价格也连续出现下调，通州区的个别项目已出现明显的降价。

    另一个颇受认同的观点是，限购范围的扩大将对购房者的心理带来较大影响，从而可能使楼市陷入一段时期的低迷。值得注意的是，在政策窗口到来前，一些地区开始出现抢购。其中，从8月中下旬开始，北京周边的燕郊、廊坊等地就迎来了大量的看房者，最近十多天的成交量较以往大幅增加。

   （每经记者杨羚强对本文亦有贡献）

　　以“去投资化”为目的的“限购令”扩军，或将使民间资本大规模退出住宅市场。

    住建部政策研究中心和高和投资机构近日联合发布《我国民间资本与房地产业发展研究报告》认为，来势汹汹的楼市调控，将使房地产投资告别“炒房时代”，其中将伴随着大量民间资本退出住宅市场的过程。

    有数据显示，当前楼市的投资投机需求中，民间资本所占的规模至少在千亿以上。

    高和投资董事长苏鑫向《每日经济新闻》表示，5年前投资一二线城市的住宅，年投资回报率通常都能达到15%；调控之后，如今的年回报率不足5%。其主要原因在于没有了投资杠杆，又提高了税收。

    事实上，在台州出台二、三线城市首个“限购令”之前，与之毗邻、民间资本雄厚的温州楼市已经出现颓势。有数据显示，今年1~7月，温州共有30宗土地遭遇流拍，流拍土地总面积共计730901.6平方米，居全国之首。近期，温州楼市又出现抛售现象。

    苏鑫表示，随着调控的持续深入，楼市限购范围的扩大，除温州外，山西、陕北、鄂尔多斯等地的民间资本也将出现从住宅市场撤资的局面。这部分资金的其中一个流向，是以基金、信托的形式，再次进入房地产市场。