来源：文/明鹏
五六年光景，鄂尔多斯神速扩容：主城区东胜由35平方公里“增肥”至78平方公里；30余平方公里的康巴什新区，更是从一片荒漠中拔地而起。
扩城背后，是楼市的突飞猛进。2005年，东胜区人均居住面积达22.6平方米，康巴什新区才刚建设，几乎无人居住。随后，在鄂尔多斯城区人口由20万增至65万的情形下，人均居住面积迅速增至47平方米。仅2010年，全市商品房销售面积达1009.4万平方米，人均购买就超过15平方米。2011年，鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平方米，这已接近上海楼市1年商品房的销售面积。
鄂尔多斯这轮楼市高潮中，不论是从建设资金或购买力而言，当地“煤资”都是“绝对主力”。据高和投资的研究报告显示，至今年2月底，房地产投资规模达360.7亿元，而银行房地产开发贷款余额仅59.7亿元，其余资金均来自“煤”背景的民间资本。
繁荣昌盛的民间资本，给鄂尔多斯楼市添足“马力”。此刻，鄂尔多斯的楼市，仿佛如一辆载重的大货车，行驶在高速公路上，快速之余，其能保证“安全驾车”吗？
楼市大跃进
走在鄂尔多斯的大街上，几乎只能感受到两样事物—在建的楼盘和刚刚竣工的楼盘。当地一位官员告诉时代周报记者，这场日新月异的建设潮流始于十五期间，十一五期间，建设进程得到空前提速。
2000年前后，中国经济驶入快速轨道，对煤炭的需求源源不断。而沉睡在鄂尔多斯沙漠和荒滩下的煤炭成为“黑金”。“十一五”期间，鄂尔多斯财富迅速积累，顷刻间由一个内蒙小城蜕变成中国财富新贵。
据公开资料显示，十一五期间，鄂尔多斯累计创造地区生产总值84900亿元，是“十五”期间的5.2倍，年均增长23.4%，5年之内翻了四倍；人均GDP由4600美元增加到20800美元，更是于2009年底超过香港成为中国第一。“人均GDP全国第一”的称谓，让越来越多的媒体开始仔细打量这座财富之城。
“迁都”或许是最能概括鄂尔多斯城市发展的轨迹。“十一五”期间，鄂尔多斯市政府、东胜区政府分别搬迁到康巴什新区、东胜区铁西区，如今，这两个地区，都成为鄂尔多斯最重要的开拓区域。
如今，东胜区城区面积已由35平方公里变成78平方公里，人口由20万增至60万左右；康巴什新区的诞生更为气派，城中心，是东西宽200米、南北长2.4公里的成吉思汗广场。 广场的周边，围绕着当地干部口中的“六大民生工程”：马鞍状的会展中心，形状奇特的图书馆，天圆地方的文艺中心，状若蒙族男女头饰的大剧院，磐石造型的博物馆……就此扩散开来，是整个康巴什新区。从有到无，目前城区面积已达32平方公里，人口也达到6万。
在鄂尔多斯的“十二五”规划中，东胜区要形成百万人口，城区面积规划增至百余平方公里。而康巴什新区，规划在建的有100座高楼，并计划在运河北岸建设1000座100米以上的高楼，形成康巴什CBD，人口方面，则计划到2020年达到30万人。
在此背景下，房地产开发自然景气逼人。2010年，全市商品房销售面积达1009.4万平方米，人均购买就超过15平方米。2011年，鄂尔多斯预计新建住房面积超过2000万平方米，这已接近上海楼市一年商品房的销售面积。
煤企成主力
城市迅速扩容之际，背后是以煤炭企业为主体“不遗余力”的房地产开发，其中最具代表性的当属伊泰集团。
据了解，伊泰集团以煤炭生产、经营为主业，被国务院列为全国规划建设的13个大型煤炭基地骨干企业之一。煤炭之外，伊泰集团的业务延伸至铁路运输、煤炼油、房地产、医药等产业。房地产方面，伊泰集团成立伊泰置业，并已成功开发伊泰华府和景泰华府地产项目，正在建设的伊泰华府C区、华府世家和东方文苑等项目，开发面积达100万平方米以上，而其目前在售的华府世家成为本地富豪争逐购买的对象。
伊泰集团之外，亿利集团、蒙能集团等煤炭企业都不约而同地进入房地产开发。鄂尔多斯某地产业内人士向时代周报记者透露，地产业务虽然利润丰厚，但煤炭行业利润更甚，当地煤炭企业并没有把重心放在房地产行业上，房地产行业只是其很小一块业务。“事实上，他们在某种程度上只是响应政府号召—当鄂尔多斯靠煤炭资源财富迅速积累之后，政府希望整个城市建设迅速提升起来，当然这要靠企业去实践。”
除了伊泰、亿利、蒙能等企业之外，鄂尔多斯很多地产企业虽然不直接隶属于某煤炭企业，但在资金链上，始终与煤炭“脱不了干系”。来自官方内部的保守估计，鄂尔多斯资产过亿的富豪在6000个以上，而资产上千万的富人则至少有几万个。这无疑是民间借贷资本产生的源泉。
因为“煤炭”，房地产有了建设资金；同样也是因为“煤炭”，房地产有了消费市场。庄凌顾问一位分析人士向时代周报记者表示，当地“煤老板”是楼市最主要的购买者，此外，很多煤炭企业干脆自建楼盘以优惠价格内销给内部员工。
对鄂尔多斯民间资本颇有研究的高和投资，曾作出如是总结：“鄂尔多斯的财富分配链条维持着一种‘体内循环’，即由煤矿产生财富，支撑政府改造城市。通过拆迁，分配给更多的人，再通过民间借贷聚集资金，带给房地产和新的煤矿，令更多的人分享到高收益。而由于缺乏更多可供投资的产业，大量鄂尔多斯人选择将闲置资金投入房地产中。”
高和投资如是总结，或许是鄂尔多斯楼市最真实的写照。
地产大佬鲜有进入
然而在这个“体内循环”的房地产建设环节，外地开发商却很难进入。时代周报记者通过多方了解到，鄂尔多斯的开发商多以本地、呼和浩特开发商为主，省外开发商仅有绿城、京投银泰、上海证大、星河湾等少数几家。
据了解，鄂尔多斯银行系统对房地产开发贷款却十分“吝啬”。 据高和投资的研究报告显示，至今年2月底，房地产投资规模达360.7亿元，而银行房地产开发贷款余额仅59.7亿元，其余资金均来自“煤”背景的民间资本。“鄂尔多斯的民间借贷资金，仅对‘熟人’开放，外地开发商很难从此获得资金。”上述庄凌顾问人士如是向时代周报记者表示。
鄂尔多斯房地产市场“排外”，几乎所有外来开发商都采取与本地企业合作的形式。据了解，绿城地产与鄂尔多斯城投集团合作，即将推出“诚园”高端城市公寓项目，虽然绿城参与的只是代建和品牌，但它参与的这块土地，占地面积却达60万平方米，诚园项目的占地面积为7万平方米。因此还有50多万平方米的土地，绿城计划打造一个大型综合项目，他们计划把更高端的御园引进鄂尔多斯。
对于外来开发商的进入，鄂尔多斯当地一位官员如是向时代周报记者分析，从成交量上，外来开发商很难超越本土开发商，但在楼盘品质上，外来开发商会在这一领域引领鄂尔多斯楼市。“这正是鄂尔多斯楼市在经过数量上的跨越之后，所最需要的。”
