摘要：在调控新政影响下，房地产调控为住宅罩上了愁云惨雾，却为商业地产带来了契机。“住宅炒作的终结意味着商业地产开始健康发展。”

         调控促商业地产迎来发展契机    4月30日  来源：文 / 鲁 欢

         4月以来，房地产调控为住宅罩上了愁云惨雾，却为商业地产带来了契机。

 　　近日，住宅行业的老大万科传出欲收购北京赢嘉中心，及已纳入西安国际会展产业园区、东莞市长安镇第一地标等商业地产项目等消息，保利、首创、上海绿地、合生创展、复星集团等知名住宅开发商也纷纷展示商业地产宏图。与此同时，各地产研究机构的一季度分析报告也显示出以北京、上海为代表的商业地产出现明显回暖迹象。

　　业内人士认为，在住宅市场遭到调控，大量资金急需寻找新的投资渠道时，正在复苏上升期的商业地产势必成为最佳选择之一，可以预见的是，热点区域和地铁沿线的商业将率先迎来春天。

　　房企扎堆转商业

　　近期，以万科为首的各大传统住宅主业房企转战商业地产的消息此起彼伏。

　　4月初，市场传出消息称，北京万科即将从中信地产手中接手位于CBD核心区赢嘉中心。这已经是半个月来万科传出的第三个商业地产项目。3月26日，万科在东莞长安拿下一个总建筑面积为25万平方米的商业综合体项目，其中包括一座约60层的地标性商业建筑。4月8日，西安市曲江新区管委会宣称，万科将在曲江开发总投资额80亿元，建设占地4872亩的集商务办公、酒店公寓、现代物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区。

　　万科的举动只是近期以住宅为主业的房地产开发企业转战商业地产的案例之一。

　　4月13日，保利房地产集团营销总监胡在新表示，保利将全力冲刺商业地产领域。“未来的3~5年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。”

　　3月22日，首创置业董事长刘晓光表示，未来3年内，首创置业预计投资300亿元，走与产业相结合的住宅产业综合体道路。未来5-10年，首创置业全国的奥特莱斯规模争取增加至30家。

　　日前，金地集团董事长凌克和总裁张华纲也表示，商业地产的开发和运作将成为未来金地的一个重要战略规划。据悉，金地今年土地投入的计划中，就有20%的资金会投向商业项目。

　　商业地产明显回暖

　　据仲量联行、戴德梁行等房地产研究机构近日发布的第一季度调研报告显示，经过6个季度的低迷之后，北京商业地产出现了全面回暖的迹象，各种需求复苏，租赁成交活跃，租金首次出现增长，虽然涨幅微小，但意义深远。

　　据仲量联行调查，随着北京经济的持续恢复，商铺市场需求开始逐渐回暖。一季度，超市业继续快速开店，尤其是精品超市。如华联BHGMarketPlace在三里屯和环球贸易中心以及乐城 (论坛 新闻)国际中心连开三店。华润旗下的Ole超市也在北京不断地扩张，在去年于世贸天阶开店之后，又签约国贸三期和华熙乐茂。

　　同时，化妆和个人护理连锁品牌也在不断地扩张，例如万宁、屈臣氏、丝芙兰等品牌在华联万柳购物中心开业。早期进入市场的快速时尚品牌依然保持着扩张态势，例如H&M、Oasis在华联万柳购物中心签约，CalvinKlein和MNG等品牌也高调宣布其在京的扩张计划。珠宝品牌活跃并寻求新的扩张地点，如景福珠宝签约三里屯北区，翡翠珠宝昭仪翠屋在华贸商业街开了旗舰店。

　　在消费市场迅速复苏的背景下，不少一再推迟开业的购物中心招商工作也出现明显进展，加快开业进程。据仲量联行北京研究部主管覃晓梅透露，今年准备开业的三里屯北区已经招商了70%，准备开业的北辰绿色家园购物中心也招租了90%。此外平安IFC-都会天地、国贸三期购物中心的招租情况也非常好。

　　住宅调控反成利好

　　当住宅市场出现房价暴涨，引发舆论一片讨伐之时，商业地产却在稳步增长。4月15日起，中央密集调控住宅市场，市场立刻出现成交量大幅下滑，部分区域二手房价格明显下调等现象。与此同时，业内人士却纷纷看好商业地产，普遍认为房产新政为商业地产带来了发展契机。

　　21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为，“调控针对的不是房价而是上涨速度，当住宅价格暴涨，投资投机性需求扎堆时，商业地产的投资者却一直非常理性、冷静，以致部分区域出现了明显商住倒挂的情况，商业地产已经形成价值洼地。因此，当住宅市场遭遇调控，原有的优惠政策纷纷取消，二套房提至首付5成、1.1倍利率时，三套房不能贷款，投资者必然会重新考虑投资方向，执行同样贷款条件但存在价值洼地的商业地产就势必会吸引部分投资。”

　　SOHO中国董事长潘石屹表示，国务院提出新的十项政策，只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到任何影响。“过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，既没有得到政府鼓励和支持，目前也不会受到政策限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。”

　　有业内人士认为，这次宏观调控对住宅类地产过快增长进行有效抑制后，部分地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。而政府正努力拉动内需，自然会刺激商业地产的发展。所以，零售业以及商业地产仍有较好的发展前景。

　　商业地产投资成新宠

　　据了解，在北京，商业地产供应为住宅供应量的10%，随着奥运开启的城市商业国际化，许多知名国际企业已把目光投向北京，而在有限的商业空间里，商业地产已远远无法满足市场需求，争夺宝贵的高性价比商铺成为众多企业家提升利润的首要考虑因素。专家预测，作为放量不足住宅10%的商铺，本年度增值动力将表现强劲，由此产生巨大市场需求，并将成为2010年投资首选。

　　朝阳首府一位负责人告诉记者，调控新政主要针对住宅市场的投资投机行为，但对于部分客户而言，在没有更多的投资渠道下，投资不动产是必然的，因此，当住宅投资被叫停后，没有被调控的商业地产反而迎来了机会。那些自身拥有良好地段、交通配套和人流优势的商用物业，则成为市场中的宠儿，尤其身处核心商圈或者轨道交通上盖的商业地产，更成为投资者眼中的“香饽饽”。

　　核心商圈仍是投资热点

　　据了解，目前北京中高端商铺空置率空前下降，而金融街、朝阳门和王府井商圈对总体空置率的改善影响居前，空置率分别按季下降将近两个百分点。

　　从目前北京房地产市场来看，几大商圈已非常成熟：黄金地段的西单商铺已经处于一铺难求状态，CBD商圈也早已上演了商铺争夺战，而逐渐兴起的朝阳门商圈则热度高涨。该商圈毗邻30余家世界500强企业和高标准国际配套，已经形成独立而成熟的第一涉外区，同时，被地铁2号、5号、6号三条地铁线包围，已经奠定基础。随着朝阳首府、北京INN (论坛 新闻)等多家大型商业办公体的建成，朝阳门区域已逐渐形成完善的商业体系，该区域的商业发展前景被普遍看好。

　　据了解，该商圈目前在售项目销售业绩均不错，优唐U-TOWN (论坛 新闻)商铺销售火爆，北京INN的商铺接近尾声。待售项目则被投资者密切关注。其中朝阳门SOHO (论坛 新闻)销售之火爆创下纪录，其三期银河SOHO目前的客户关注度非常高，预计年内推出。即将销售的朝阳首府仅50余个商铺，却已经有400多投资者前来考察。其销售负责人称，客户主要看中朝阳门商圈的潜力，“我们与银河SOHO互成补充，形成“大商场小旺铺”的格局，银河SOHO以大型商业和写字楼为主，我们主要是150平方米-600平方米的底商，所以受到了证券公司、银行、卖场和超市的关注。

　　业内人士预计，如果银河SOHO、朝阳首府、北京INN等商业兴起，将和朝外商圈一起真正形成朝阳门商圈，并与东四商圈相连结，形成巨大的规模效应。

　　轨道沿线是潜力

　　世邦魏理仕认为，未来市场发展热点将不仅限于王府井、西单等传统商圈，区域购物中心将随着地铁、城铁等轨道交通的兴建和开通逐渐发展起来。如近期即将开业的天虹百货国展店、百盛太阳宫店、王府井百货大钟寺店等均位于已开通的10号线一期沿线。未来随着地铁6号线、10号线二期、房山线、大兴线等轨道交通线路的开通，朝青板块、南三环沿线、房山长阳镇、大兴黄村等区域的商业物业将成为新兴的市场热点。

　　蔡宇翔告诉记者，2009年大部分连锁机构都停止了扩张计划，但随着消费市场的复苏，从2010年1月开始，均重新启动了大幅扩张计划。因此，2010年的商铺市场整体需求预计必然会持续上升，“只要地段合适、业态准确，基本不用发愁需求问题”。

　　记者从《2010年中国商业地产市场研究报告》中获知，随着中国宏观经济的持续增长和城市化进程的不断推进，社会消费品零售额不断扩大，中国商业地产市场迎来广阔的发展空间，尤其是城市化进程排在首位的北京，商业需求走势强劲，投资额、销售额不断攀高。一些国际知名品牌看好北京经济的飞速发展，纷纷抢先入驻，而轨道交通区域的商业市场成为企业争夺的首选目标，数据显示，地铁1、2、5号线周边的商铺每年正在以12%的速度增长。

　　蔡宇翔认为，那些有着密集居住人口同时又具备轨道交通的地段将成为未来的潜力商圈，如天通苑、回龙观、通州、顺义。“这些区域居住人口高达数十万上百万，已经是中等城市规模，而且有轨道交通，但商业配套却严重不足。因此，未来的前景一定不错。”

　　此外，记者了解到，业内还普遍看好轨道交通交汇处，如10号线和4号线交汇的中关村商圈、13号线和5号线交汇的天通苑商圈、2号线与6号线交汇的朝阳门商圈。