万亿民间资本盘踞，在投资实业的同时，也在冲击房地产市场。

 

2011年，高和投资——中国首只人民币商业地产私募股权基金，联合住房和城乡建设部（下称住建部）政策研究中心组成课题组，针对温州、山西、鄂尔多斯、陕北民间投资最活跃的四个地区，就民间资本投资趋势及房地产市场展开了深入的调研。

 

据高和董事长苏鑫观察，民间资本的投资偏好还是房地产。

 

经过几十年的积累，我国的民间资本已经十分雄厚。截至2010年底，全国城乡居民储蓄存款余额已超过30万亿元，加上手持现金、股票、债券、保险以及金融机构理财产品等，金融资产总规模超过48万亿元，而以非“国有及国有控股企业”投资为代表的民间投资在固定投资中比重超过一半，达57.7%。课题组按照一定的计算方法估算，仅山西、温州、鄂尔多斯三地民间资本量就分别达到约1万亿元、5200亿元、2200亿元。

 

据了解，实业是民间资本投资的主要方向，是民间资本发展的基础。即使是在民间投资多元化的温州，民间资本也不会脱离实业。2010年民间资本的投资速度同比增长29.4%，高于国有投资同比18%的增速，主要分布在食品加工、服装、塑料制品、医药等制造业，以及批发、零售、餐饮等一般服务业。

 

高利润行业是民间资本追逐的焦点。其中，资本市场、房地产和资源类产业是民间资本关注的重要领域，近几年，由于房价的持续上涨，房地产业成为民间资本投资的主要选择之一。从投资类型上看，有温州的“投机获利型”，有山西的“投资保值型”、有鄂尔多斯的“购房储蓄型”等。

 

民间借贷是民间资本热衷的对象。由于中小民营企业很难通过一般金融渠道融资，由此催生了大量小额贷款公司、典当行、地下钱庄等民间金融机构。在温州、鄂尔多斯、陕北等地，民间借贷市场异常发达。例如鄂尔多斯已达到全民放贷的地步，月利率高达2%-5%，通过民间借贷将零散的民间资金聚拢，再投入到房地产、煤炭业等高利润行业，民间资本被不断放大。

 

房地产投资的高额利润吸引了大量制造业企业进军房地产业。据课题组统计，2009年浙江百强民营企业中有70%涉足房地产业，2010年温州市百强企业中有50家涉足房地产业。苏鑫认为，原本投资实业的资金转而投向了房地产领域，势必对实体经济造成一定的冲击。房地产价格上涨使得财富差距更加扩大。

 

调控后，民间资本的投资方向有所改变。部分民间资本转向商业地产和有升值潜力的非限购区域住宅。据温州总商会对商会4万会员进行的一项2011年地产投资调查显示，收回问卷中八成表示已经放弃一线城市的住宅投资，准备在2011年转向商业地产。另外，对部分有升值潜力的非限购住宅市场也有积极的参与意向。

 

部分民间资本投资房地产从本地向外地扩散、从国内扩展到海外。以山西为例，在山西省民间资本进行的房地产投资中，大部分首先投向北京、上海等一线城市，有的甚至延伸到国外。

 

山西省本地包括太原在内的房地产市场，更多是满足媒体企业主等有钱人的自住需求，规模始终有限，而本地普通居民因财富两极分化、支付能力和住房消费能力相对有限。山西人省外购房另一比较集中的区域是沿海城市。山西人海外购房也渐成一种趋势。据课题组测算，山西省民间资本规模约为1万亿，其中煤炭业整合挤出的民间资本约为1100亿元。民间资本外流严重，有的以储蓄形式被上级金融机构调拨其他地方，有的进入西部地区如内蒙古和新疆等煤炭业，有的以购买物业形式流入京沪等一线城市房地产市场。

 

据课题组不完全统计，煤炭整合过程中限制的大量资金中，有超过60%流向了外省和境外。资产在1亿以上的山西客户基本在北京、上海等地拥有多套住宅；资产在5亿元以上的，购买整层、整栋写字楼和酒店等商办物业。

 

传统的民间资本投资房地产主要在需求端，即直接购买已开发的房地产物业，如住宅、写字楼和商铺等。房地产调控之后，由于限购，民间资本已经无法随心所欲地购买房产。伴随民间资本投资房地产规模不断扩大，其投资形式也呈现多样化趋势，并逐步从需求端转向供应端，如直接投资开发房地产，为房地产开发商提供过桥贷款、购买房地产信托产品、开展股权合作等。

 

苏鑫认为，民间资本对房地产投资始终高度关注，短期来看，不会大规模从房地产市场撤出，而未来民间资本以新型金融业态参与房地产业将渐成趋势，参与房地产信托，或者以私募股权基金、政府发债、REITS方式等途径。