来源：文/刘关
摘要：近日，住房和城乡建设部政策研究中心联合天津高和股权投资基金有限公司（下称“高和投资”）专题调研国内民间资本投资趋势，鄂尔多斯正是调研的第一站。
去年媒体对康巴什新区的集中报道，一下子将鄂尔多斯这一只“黑金”民资拉入众人视野。
近日，住房和城乡建设部政策研究中心联合天津高和股权投资基金有限公司（下称“高和投资”）专题调研国内民间资本投资趋势，鄂尔多斯正是调研的第一站。
相较山西、浙江等在各地都很活跃的民资而言，鄂尔多斯可以说是较为陌生的民间资本活跃地区。上述调研的一手材料就显示，不同于浙江等依靠自身积累几十年所创造出的财富，鄂尔多斯的民间财富积累是在近十年间发生的，尤其在2005年煤炭资源整合之后。资源开发所创造的财富在高额拆迁补偿和低廉地价之后形成了其“体内循环”的资本生态，而这也造成了其更为喜欢本土的投资习惯。
而且，与山西等同为资源性民间资本相比，尚未完全结束的煤炭改革以及当地城市化改造进程也让鄂尔多斯民间资本的未来走向留有悬念。
“体内循环”的资本生态
从2005年至今，内蒙古的煤炭资源整合从未中断。其中，2005年至2007年底被称为“三年攻坚战”阶段，2008年至2010年，则被视为产业升级改造阶段。
而这一改造，正是当地民间资本快速增长的重要原因之一。以“羊、煤、土、气”（羊绒、原煤、陶土、天然气）为代表的资源能源令鄂尔多斯政府成为中国最富有的地方政府之一，每年的税收在400亿元以上，2010年税收达538.2亿元。
区别于其他资源地区的财富多集中在个别人手中，鄂尔多斯不但创造巨大的财富，而且令大多数老百姓富裕起来，而不仅是一小部分有特权和特殊关系的人。
在调研人士看来，这正源于当地政府的发展思路——即将公共资金大量投入到公共建筑和城市改造上，康巴什新区的产生就来源于此。
据官方数据显示，“十一五”期间，鄂尔多斯城区共拆迁765.4万平方米，拆迁户数达51772户。2011年计划拆迁更大，达到300万平方米，而这几乎是过去五年的一半。鄂尔多斯政府对拆迁实行高额补偿。核心区域的补偿甚至在8000元/平方米以上。一些暂时居住在安置房的鄂尔多斯人甚至在五年间能得到双重的补偿。
显然，鄂尔多斯当地民众实现财富广泛分配的重要途径之一就是大规模的城市改造和高额的拆迁补偿。
来自官方内部的保守估计，鄂尔多斯资产过亿的富豪在6000个以上，而资产上千万的富人则至少有几万个。
“可能令很多人难以理解或者想象的是，在鄂尔多斯，有些清洁工人往往开着自家的车到岗位上班，而在外打工挣钱往往只是他们打发时间的手段。”参与调研的庄凌顾问董事总经理张映光对本报记者介绍。
而在获得财富分配之后，异常发达且信用很高的民间借贷则让这些财富形成了独特的“体内循环”的生态格局。即由煤矿产生财富，支撑政府改造城市。通过拆迁，分配给更多的人，再通过民间借贷聚集资金，贷给新的煤矿等高回报领域。
“一般而言，由于他们的钱得的比较容易，他们往往依然喜欢高风险高回报的煤矿领域。”某开发商对本报记者表示。
从固守本地到投资外埠
与此同时，由于缺乏更多可供投资的产业，大量鄂尔多斯人选择将闲置资金投入到房地产中。
“当地政府的城市化推动让众多财富个人的投资驶向房地产领域，这几年城市面貌就不断翻新。”上述开发人士介绍。
据高和投资的走访结果显示，鄂尔多斯人都相信，如今的快速增长和财富聚集只是一个开始。鄂尔多斯的快速发展还将持续相当长的时间。这一方面来自于富裕的能源储备，另一方面也来自于鄂尔多斯人对当地政府的信赖。因此，他们的楼市投资地点恰恰愿意首选当地，而这也让当地楼市的火热程度不断上升。
相关数据显示，剔除保障房及政府提供的公务员住房等因素，目前，鄂尔多斯核心市区大部分商品房售价已在7000元/平方米以上，其中，一些高端住宅项目的售价已突破2万元，逼近北京、上海。在过去一年间，几乎每个新入市的楼盘迅即都被抢购一空。
“尽管鄂尔多斯民间资本对房地产投资规模庞大，但鄂尔多斯当地却几乎没有二手住房市场。2010年鄂尔多斯市二手房成交面积仅有17万余平方米，市场上没有一家二手房中介公司，这说明鄂尔多斯人对当地房地产投资几乎没有从房市上退出的需求和途径。”高和投资报告显示。
与住宅相比，鄂尔多斯人更热衷于投资商铺，其核心区域的商铺价格与北京、上海等一线城市相仿，且一铺难求。商铺的租金水平甚至超过北京很多核心商业区域，一般租金均价可达到7至10元/平方米/天。“在住宅投资呈明显过剩的形势下，写字楼仍旧成为新的投资热点。”报告显示。
由于看好投资本土，从2007年开始，也就是2005年煤改出现阶段性成功之后，鄂尔多斯资本才开始在北京等外埠投资。但是值得注意的是，鄂尔多斯资本一旦选择在外埠投资，其投资规模往往庞大，一般在几千万甚至上亿元。
“鄂尔多斯财富个人从固守本地到投资外地有着投资梯度的特点，呈现为鄂尔多斯、呼和浩特再到北京等外地市场的逐步升级式投资，而由于对上海、广州不熟悉，较少有人在这两地买房。资产在5000万至1亿或者更少的中小型投资客户大多选择在鄂尔多斯或内蒙古当地投资，属于资产过亿的大资产客户则会选择在外地投资。”高和投资董事长苏鑫介绍。
而在2011年，北京房地产市场开始限购，鄂尔多斯民间资本明显转向商业地产和写字楼的投资。“量上有一个非常明显的变化。”张映光介绍，“但其投资习惯仍较为保守，一般以优质地段的现房为首选，因为鄂尔多斯房地产市场几乎都为现房或准现房。”
