摘要：中国首家商业地产基金高和投资董事长苏鑫表示，中服地块招标显现地产业在调控中变局的一种新趋势。首先，在严厉的调控政策下，价格因素在土地出让中的权重降低。因为，政府不希望再出现地王。其次，金融在地产尤其是商业地产领域将越发重要。如中信地产一类具有深厚金融实力的企业，可能将获得很好的发展机遇。
中服地块招标尘埃落定 中信将建北京“第一高楼” 来源：文/王峥
北京土地市场的岁末大戏迎来谢幕“高潮”。12月21日，一接近中信集团的消息人士向记者透露，中信集团已经接到中标通知，CBD核心商务区规划建筑面积最大的Z15地块已被中信集团收入囊中，而在此地块上也将建成北京未来的“第一高楼”。
楼面均价2万元/平方米
此前业内普遍认为，作为CBD最后的核心地块，中服地块中体量最大的Z15地块，肯定会拍出令人瞠目结舌的价格，从而诞生北京新地王。不过从最终的招拍结果来看，虽然中信集团最终的63亿元成交价确实是北京单幅地块出让总价最高的，但折合楼面价仅为18000元/平米。
而此次出让的其余五幅地块的最终出让价格也大体类似，均在20000元/平米左右。对比之下，CBD核心区住宅均价已达40000-50000元/平米，部分在售楼盘价格高达80000元/平米。有业内人士认为商业金融用地的性质，以及北京市对招标条件的一些限制，是造成CBD六地块价格回归理性的主要原因。
也有一些业内人士认为，此次土地出让价格可能受到调控影响偏低。但从综合招标各项条件，即可看出，尽管18000元/平米楼面地价与北京此前诞生的一些地王相比，价格不高，但是，作为北京的新地标建筑，其建筑成本将远高于一般建筑物。
此外，有消息称，在基本确定综合评标的座次后，相关政府部门就曾专门测算过楼面成本价的平均水平，即把报价和调整后的规划建筑面积加总相除，得出的楼面平均价在20000元/平方米左右，北京市领导曾专门指出，要求中服地块重新出让的价格，不要高出先行的CBD区域的售价水平，以避免传递与调控相反的市场预期。
也正是在这样的背景下，CBD近年来最低的楼面价格才可能变为现实。一位北京市土地储备中心的负责人就表示，“至少不会起到推高周边房价的作用，而且，中信集团能领先，很大程度上是规划方案和企业背景，而不是因为超过60亿元的报价。”
北京“第一高楼”将建
依据招标文件的要求，Z15地块上将建成未来“北京第一高楼”，建筑高度达到500米，而目前北京最高建筑国贸三期的高度为330米。
参与招标的一位内部人士就表示，中信集团从一开始便显示出对Z15地块的势在必得，从决定投标伊始中信集团即委托旗下企业中信地产组成了以北京中信地产、北京建筑设计研究院、泰瑞法瑞尔设计公司、奥雅纳工程顾问公司等专业机构为主体的专业规划设计团队，提交了“中国尊”设计方案。
对于此次招标方案，“中国尊”设计者、著名建筑设计师吴辰表示，尊是一种古代礼器。意为敬奉，起时双手捧至顶，行顶天立地之势。所以设计者以“中国尊”为北京第一高度建筑的寓意：建筑高耸直入云端，表现出顶天立地之势，与“尊”的表现不谋而合。
按目前设计方案，这一建筑地下4层、地上118层，容纳办公、公寓、酒店三大功能，地下则会有商业，与CBD其他地块的环形商业空间和连接地铁的步行环廊连通。其中大厦顶部的几个楼层设置了可为公众开放特色餐厅和酒吧，而最高层的顶部为全玻璃幕墙。不过该方案仅在建筑概念设计阶段，在中信中标之后，还将进行深化修改，最终方案还将得到专家及多方论证后，才会进行建设。
此外，中信集团特别在区域内规划长约2.5公里的地下道路系统，采用2车道的单向行车设计(部分路段双向)，以中心环逆时针循环为框架，避免交通冲突，提高运行的安全性和效率。
通过这种地下输配环还能够缓解地面道路交通压力；通过提高地下空间（包括停车场）的连通性，增强项目可达性，提高停车库的灵活性，增加紧急情况的疏散通道。而这些设计都将有效提高CBD区域的商务办公效率，减少交通压力。
金融实力独占鳌头
另外，据了解此次出让的6幅地块的招标要求中，均有对拿地机构 “最少持有10年，其中不得转让”的条款，而加上多幅地块均早已明确产业功能定位，鼓励产业类型多为金融机构，事实上就已经注定了许多“拿地凶猛”的传统房企的出局。
取而代之的，是金融、保险类企业在第二轮竞标中表现出的强劲势头。而纯粹的开发商已所剩不多，仅余万通、远洋和万达三家房企。而具体在Z15地块的争夺上，中信集团则是事实上唯一的一家具有雄厚金融实力的大型央企。
根据中信集团官方网站的介绍，截至2009年年底，中信集团总资产为21538亿元，当年净利润282亿元。整个招标过程的走势也充分说明这一点，具体的评标分两阶段进行：在第一阶段对12幅地块方案设计的评标中，中信集团便获得5个地块设计方案的评比第一名，赢得满分20分。其中包括第二轮先期出让六地块中的Z15及Z14地块，而为了稳妥起见，中信集团选择了放弃Z14，专攻Z15的方案；至第二轮投标，大多数参与首轮竞标的企业均开始合纵连横竞标中服地块。Z15项目仅余万达、海航两家与中信竞标。
中国首家商业地产基金高和投资董事长苏鑫表示，中服地块招标显现地产业在调控中变局的一种新趋势。首先，在严厉的调控政策下，价格因素在土地出让中的权重降低。因为，政府不希望再出现地王。其次，金融在地产尤其是商业地产领域将越发重要。如中信地产一类具有深厚金融实力的企业，可能将获得很好的发展机遇。
