不缺钱,不缺资产,不缺运营能力,更不缺资源。作为一家拥有500强央企背景的中粮大悦城,为何选择与高和资本合作成立基金,并开拓第二条商业产品线大悦春风里?这一直是媒体和行业人士们反复爱问的。
其实不止大悦城,这些年,跟这家成立十年,曾一度代表民间资本的商业不动产投资机构合作的500强不在少数。正大、红星美凯龙、首开、金茂…高和在圈内不神秘,其创始人苏鑫曾在soho中国担任董事,高管,喜欢交朋友。做事沉稳,为人仗义是他在地产圈子里的一贯口碑。高和的早期模式,是快速并购商业项目,快速通过销售退出的一只“闪电基金”。靠此方式,成功运作了中莎广场、金澳国际以及上海静安高和等多个项目,获得了较高的投资回报。近年,则瞄准城市更新和资产证券化赛道,变销售为持有,由快速变现,改为深度运营。从以投资写字楼为主开始涉猎和商办相关的股权投资,联合办公,直至如今的购物中心。管理资产超过420亿。但能进入中粮、首开、正大的合作名单,而且是在大型投资项目中,平等而深度的合作,高和所凭借的应该不只是这些资本层面的“账面实力”。从2018年宣布成立基金,至2019年,对火神庙项目完成收购。历时两年,跨越疫情,大兴大悦春风里终于在2020年圣诞节开业亮相。开业当日,这一位于大兴黄村区域中心唯一的大型shoppingmall迅速引爆,当天吸引超过5万人,可谓人潮汹涌,一位难求。苏鑫这一天很开心,开业仪式后,投资人与合作伙伴纷纷敬酒,他虽从不贪杯,但这次也难免多喝了一些。因为在疫情期间,很多在北京处于核心地段的商业项目门可罗雀,何况在大兴。一个商业项目开业爆火,就算成功了一半。这证明当初的投资判断没有错。对大悦城而言,这个总体量在15万平米的新商业,虽然只是中粮继西单大悦城、朝阳大悦城等多个标杆商业项目后,推出的一个区域中心产品。但是,却在商业模式上, 承载着重大的突破创新。对高和资本而言,过去十年间的主要战线是写字楼为主的商办市场,虽然并非首次与大型央企合作,但却是首次与一家在业内领先的商业运营团队深度合作,以城市更新的模式,投资大型购物中心。而且,这种模式很可能会复制下去。中粮大悦城与高和资本在大悦春风里项目的合作探索,或许将为商业地产去存量开辟一种新模式。与大悦城的这次合作只是一个开始,双方可能还有新的合作项目要落地。还是老规矩,官宣以前,守口如瓶,这一点不管喝了多少酒,一如即往。但从他的口气看,高和的新项目恐怕不止一个,而且只待官宣了。事实上,早在2018年8月,高和资本与中粮合作并购基金伊始,双方的合作模式就已备受媒体与行业关注了。大家一直在猜测,高和与大悦城的这只基金,到底想干什么?2019年7月,在等待了近一年后,大悦城与高和资本正式对外披露,该基金收购了位于大兴黄村的火神庙项目。大兴大悦春风里是大悦城第二条商业产品线“春风里”的首个项目。过去十多年,大悦城一直在精耕细作,做出了西单、朝阳这样的行业翘楚,有口皆碑。但另一方面,也错失了规模。大悦城想在城市更新这个赛道上有更大作为,想要“用运营撬动资本”的方式,实现规模上的一次增速与“弯道超车”。所谓用运营撬动资本,就是变传统重资产开发模式为盘活存量资产的城市更新模式。这也可以说是大势所趋。从2015年后,地产行业一直在喊转型,在喊开发时代的终结,但真能完成转型的公司不多。形势谁都清楚。经过二十年的快速发展,包括北上广深在内的一线城市以及成都、杭州一类的准一线城市都已进入存量时代。即一方面,城市开始严格限制新的商业和住宅用地的审批,另一方面,有大量的存量资产有待提升内容、运营和价值,其中不乏大量处于城市核心地段的商业项目。但就像最早发明了数码相机的柯达公司,真迎来了数码时代,船大难掉头,反而死在了数码时代,这就是大公司的通病。而国内在城市更新领域布局最早的投资机构就是高和资本。而且相当长一段时间,可以说是这个领域唯一的一家投资机构。在最初几年,尤其是2016年前后房价再度暴涨的那几年,不乏有人认为高和太傻太笨太执拗。那几年,随便投个什么住宅项目可能赚几倍,你非要认死理,搞什么城市更新。在中国市场,做先锋的大多成了先烈。但了解苏鑫的人知道,这种执拗,倒与他的性格极像。十年磨一剑,不追风,而是等风。苏鑫把高和的投资理念总结为:要投趋势,不要投机会。未来最大趋势是城市更新,而存量时代投资靠证券化。2017年,高和率先整合金融、地产、运营、设计等各方面资源,参与发起了城市更新论坛,如今,一年一度的城市更新论坛,能汇集上千人,是城市更新领域最具影响力的峰会。这个论坛的办法跟传统论坛不一样,苏鑫借鉴了一个海归律师朋友的玩法,仿效美国的行业论坛。摒弃国内大多数论坛峰会那种好大喜功,坐而论道的风格,而旨在搭建平台,创造合作机会。苏鑫说,雷军做小米前,就开了个移动互联网大会,就是为了建生态。城市更新也需要生态圈。论坛除了汇集万科、华润、黑石等国内外最顶尖的企业大佬,还有最一线的项目操盘人。至于内容:案例,案例,案例!大家只讲案例。说白了,城市更新怎么赚钱。跟那些开幕就是闭幕的各种峰会相比,城市更新论坛的理事会特别活跃,经常有线下的交流或互访活动。这其中一些理事单位都和高和有过合作。足见高和在城市更新领域的合作意识与合作精神。但只是造点影响,做点宣传,还是虚的,一个商业机构,最重要的是能解决问题,尤其是很难解决的行业痛点。城市更新的痛点,说白了就是在那个疯狂的开发时代所积累的巨大的存量资产难题。而这些存量资产则大部分掌握在央企、国企和大型上市公司手上,这些资产看似优质,实则棘手。共同点是缺运营,坪效低,回报差,也没有什么退出市场的途径。另一方面,持有这些所谓优质资产的企业都在降低由开发模式带来的高负债率,如何把这些低效的存量资产从资产负债表内调到表外,也就变成“去存量”、考核业绩的刚需。高和在过去十年间,所积累的“投、融、管、退”的一系列“本事”,终于有了用武之地。“对于高和来说,必须找到擅长运营、能够实际提升物业价值的团队,大悦城就是这样的合作伙伴。而基金能解决的就是用创新性的金融工具,帮助实现物业产权和经营权的相对分离,在整个项目操盘周期中保持企业ROE的平稳,通过系统的资管理念提出资产的现金流,最终提高资产的价值”苏鑫说。而此次合作也意味着,大悦城控股旗下的项目将正式被置于商业地产“投、融、管、退”的全生命周期中来考量。投资人的收益将被放在第一位考虑。
“首先是双方有需求。与大悦城控股合作,也是因为大的城市更新的背景下,他们有商业运营能力,需要在低杠杆的水平下扩大规模;我们背后有LP、金融机构,还有资管理念和资管能力,需要找到长线的、有合理回报的标的。其次,对方要懂运营。物业的升值过程中一定是伴随着大量的改造、持续经营,在这方面,地产商必须有核心的运营能力。
