民间资本介入 京沪穗商业地产升温   来源：文/林喆

 

广州亚运会令当地低迷的商业地产成为投资新热点。无独有偶，北京、上海在先后举办奥运会和世博会之后，商业地产在住宅调控的形势下亦开始不断升温。如果说，三大盛会对当地住宅地产的拉动是“事前效应”，那么随着区域配套和环境的改善，三大盛会对商业地产价值的提升将在今后逐步体现。

 

　　 11月底，国内首只商业地产基金高和投资收购位于北京亚奥商圈的写字楼项目金澳国际。

 

据公开信息显示，金澳国际由大型央企上市公司中冶置业完成开发。该收购无论从体量还是金额，都是北京楼市今年最大并购。

 

　 　金澳国际所在区域属亚奥商圈，原因供地较少，很难形成商业氛围。但奥运会后，这一区域逐渐升温。环球贸易中心、盘古大观等写字楼租金均在8元/平米/天。更有中国兵器、中国建筑、保利等大型央企先后取得核心商业用地。

 

　　 目前，这一区域聚集了中冶、中建、保利、中国兵器四家大型央企和首创、城建、金隅三家北京大型国企，环贸中心、蓟门桥地王、奥运商业园等多个商业地产项目总开发投资超过400亿元。预计今后三年写字楼供应量约达50万平米。已相当于CBD的四分之一。

 

　　 因受资金周转速度等因素制约，商业地产以前主要为大型国企开发，但随住宅市场调控加深，民间资本开始集中涌入商业地产。

 

　 　据中国证券报记者了解，在广州，被誉为“华南第一商圈”的天河商圈正在扩容。除了新增加的总投资30亿元的万菱汇,再加上太古汇、时尚天河的加盟，天河商圈的商业面积预计将由目前的70万平方米增容一倍，达140万平方米，比上海淮海路商圈、南京路商圈加起来还大。而上海世博会后，温州炒房团因受调控影响，开始转向商业地产投资。保守估计，温州从住宅转向商业的资金高达上千亿元。

 

　 　奥运会、世博会和亚运会三大盛会对京、沪、穗三地房地产促进作用强劲，三个城市基础设施投资均较原计划提速数年。但是，因受严厉调控措施影响，这些效应却无法传导至住宅市场。民间投资于是集中涌向商业地产项目。

 

　 　今年下半年，北京等城市商业地产的租售情况便可见一斑。银河SOHO逆市开盘，至今单盘销售已超150亿元，最近刚刚开盘的一栋写字楼，销售均价更高达6.9万元/平方米。无论项目总销售额和单价均创SOHO中国新高。另据统计，收购北京赢嘉中心后，万科已经在全国多个城市完成其对商业地产的投资，总额约达260亿元。

 

　　 业内人士分析，在美国启动第二轮量化宽松政策后，国际市场的通胀压力陡升，在人民币汇率上升，以及中美利差加大等综合因素影响下，至少超过6000亿美元的热钱正在加速进入中国市场。其中受限较宽的商业地产可能是外资最好的投资出口之一。