9月20日，第二届中国城市更新论坛在北京郎园召开。会上，中国城市更新论坛主席苏鑫以“城市更新三 • 三说”为题致开幕词。他表示，中国的城市更新已经进入青壮期，将呈现空间智能化、楼宇产业化、业态复合化三大趋势，中国城市更新论坛打造城市更新领域的安卓系统，联动资产管理、资本和内容创新等多方人士，共同推动行业发展。 

以下为苏鑫的演讲实录：

为什么举办城市更新论坛？

在互联网行业也有一个论坛，更有知名度、更有影响力，叫做“世界移动互联网大会”，名字非常高大上，影响力也是非常巨大，推动了整个世界的移动互联的发展。但是它起初由几家比较小的互联网公司推动。而不动产行业正在由开发时代进入城市更新时代。城市更新不是简单的房地产，它是一个金融和高科技推动的现代服务业，因此我们决定举办“中国城市更新论坛”。

今年论坛的特色是什么？

  去年的论坛也是在郎园，我们当时推动这个会议没有想到会有1000人次参加，网上点击率超过100万。今年的城市更新论坛有两大特色，第一是专家化，第二是国际化。今年我们为大会请来了秦虹主任、陆铭教授、赵晓教授、李忠教授、华颖教授、娄永琪院长这6位专家，还有4位国际专家，他们分享了城市更新在美国、欧洲、日本的一些经验。

怎样的论坛机构能够长久发展？

我认为一个能够长久发展的论坛，远大的目标、怀有情怀的团队和透明的规则，这三个要素缺一不可。

第一要有远大的目标。再大的机构也不可能把城市更新发展中的资产管理、资本和内容创新这三个轮子全部运转起来，所以，我们要打造城市更新领域的安卓系统，把大家连接起来互相推动。

第二要有情怀的团队。今年的城市更新论坛由65家理事机构发起，他们推动事业发展的情怀，坚信这个事业代表了未来。同样还有这个行业的积极参与者，没有他们共同的努力，城市更新也不可能有更远大的未来。

第三就是透明的规则，就是要公益化和公平化。论坛成立之初在章程里明确显示，不允许有任何商业运作，就是要做一个公平的、公益的组织。公平化，我们这次案例的评选充分能够体现出它，这次评选是打分制的，大众评选占30%，百人外部观察团占20%，理事占50%，这样就保证了它的社会性和公平性。

再说回城市更新，从理性看城市更新的“三三说”。

三 • 一说：城市更新的三个阶段

我认为城市更新发展有三个阶段。第一阶段大概是在2006年到2012年，特征为外资主导，单体改造没有业态的变化；2013年开始进入第二个阶段，大量开发商进入行业，也做了大量业态的升级、内容的改变；第三个阶段就是今天。

三 • 二说：城市更新的三大趋势

第一个趋势：空间智能化，让城市更新和高科技结合起来，像高科技、AI、互联网这些都推动了空间的变化，可能现在我们还感受不到，再过几年的时间，量变到质变，我们会真正感受到城市更新不是简单的外立面改造，不是简单的装修，甚至不是简单内容的创新，它是技术推动的。因为技术已经让人的行为发生变化，我们已经不是生物人了，而是一个硅碳合一的人类，空间必然发生变化。它的体现是智能化，它知道你进来要干什么、你想干什么，它能适应你。

第二个趋势：楼宇产业化。我们熟悉北京都知道，政府在推动腾笼换鸟。但是政府并不关心城市更新，这个结合点就是城市更新跟产业去结合。因为金融推动高科技产业发展有一个特点，它的聚集效应、生态效应非常大。产业跟城市更新这两者结合起来以后，不光是能够推动整个产业的发展，同时也会给这个城市的升级提供更多的契机。

第三个趋势：业态复合化，表现出来是城市更新与消费升级结合，这其中有各种各样的机会。

三 • 三说：城市更新三大预测（2035年）

地产行业上市50强中有一半从事城市更新领域

市值超千亿的公募REITs多于十家

居住、办公、商业的空间全部智能化（由于AI、物联网等）

城市更新是一头笨重的大象，需要政府、市民和在座的我们从业者共同努力来推动，这头笨重的大象就一定能奔跑起来。谢谢！