人民币地产基金躁动  转型开发商跃跃欲试      来源：文/荆宝洁

 

            高和投资11月下旬再度斩获新的商业地产项目——位于北京市北三环马甸桥区域的金澳国际项目。自这只私募基金成立后，短短一年时间，已完成三笔重量交易。

 

            基金的创建者苏鑫一年前还在SOHO中国（00410.HK）任职，是潘石屹麾下主管销售的副总裁。离开SOHO中国后，他开始管理自己的基金。今年初，他们收购了北京凯德华玺项目的底商。

 

           5月初，高和投资曾收购昆仑饭店附近的琨莎中心二期写字楼及商铺，并更名为中莎广场。随后，高和投资将中莎广场闪电开盘并售罄，溢价率超过70%。

 

           “民间的流动性很充沛，与其任由这些资金去炒大豆和炒玉米，不如吸引这些资金来参与房地产基金，把私募基金作为吸引过剩流动性的海绵体，这对房地产的发展也有积极意义。”苏鑫说。

 

            苏鑫并非孤例。已有不少人投身于地产基金创业潮。从金地集团离职的前任高管张华纲、赵汉忠都在筹备私募基金。

 

           北京银信房地产开发公司董事长张民耕也在筹备新的基金。他告诉本报记者说，“至少有50-60家针对房地产的私募基金在运作。”

 

           最好的时机

 

           由于受“限外令”影响，成立人民币房地产基金已成大势所趋。人民币基金的优势在于避开了商务部的审批、结汇等流程。多家外资机构纷纷表示将设立人民币房地产基金。例如， 2010年1月，凯雷宣布在北京设立50亿元的人民币基金；4月瑞银宣布其成功与金地合作建立其第一只合资人民币基金。

 

          和过去不同的是，很多开发商看到了其中的机会，纷纷转型私募基金经理。据了解，金地总裁张华纲打算在年底前成立一个几十亿规模的基金。而赵汉忠已经出任星浩资本CEO,赵汉忠于10月28日宣布，其联合复星集团等联合发起的星光耀计划已汇聚资金65亿元，超越最初50亿元的募资计划。

 

           张民耕也向本报记者透露，当前他所参与管理的盛世神州房地产基金已经基本完成募集，近日将确定投资的项目。最近张民耕正忙着开会，对项目做尽职调查，讨论项目的可行性。该基金由张民耕领衔发起，背后除了站着阳光100总裁易小迪和复地集团董事长范伟外，还包括富汇投资管理有限公司董事长曾军及喜神资产管理有限公司执行总裁曾勇。

 

           除了发起基金的个人之外，还有不少公司，例如首创、复地集团都公布了募集基金的计划。有房地产从业经验的个人、部分房地产企业和过去有过募资经验的金融机构，成为当前活跃在人民币房地产基金舞台上的主流群体。

 

          苏鑫认为，如今人民币房地产基金还是一个方兴未艾的行业，总体量很小，可能只有几百亿，但未来发展可能非常迅速。2007年，合伙人法出台后，人民币基金有了合法地位，3年来，人民币基金发展已相当迅速。

 

         在张民耕等人看来，目前无论是宏观环境还是房地产市场，都给了人民币房地产基金一个前所未有的发展机遇。为什么大家都在做基金？“就像万科肖莉说的，对房地产商来说，拓展融资渠道、变化融资方式，已经到了刻不容缓的时候。在城市化的宏大背景下，中国的房地产发展需要引进全民和全社会的资本，但房地产企业始终缺乏融资渠道。”张民耕认为，种种原因造成了大家筹备房地产基金的冲动。

 

         张民耕希望充当牵线者的角色，一方面，民间有大量的资金；而另一方面，地产项目如此缺乏资金。“为什么不能把这种错配的资源重新配置？”张民耕反问说。

 

         苏鑫也认为，人民币房地产基金的发展与房地产调控的方向是一致的，基金的作用是引导热钱投向项目前期，而非消费市场，把投向需求的钱投到供给。

 

        不久前，苏鑫也参与过一个有政府官员参与的内部论坛。据了解，对于房地产私募基金的态度，政府目前持鼓励和观察的态度。

 

       “他们是你口中的肉”

 

         摆在张华纲等人面前的问题其实很简单，但也很困难。钱从何处来，到何处去？如何盈利，如何退出。

 

         高和投资操作的中莎广场项目和凯德华玺项目的共同之处在于，通过收购后，对商办物业进行整体设计，设定进入门槛和运营标准，甄别和寻找品质较高的租户，最后带租约出售，实现溢价。数据显示，中莎广场销售均价达3.5万元/平方米。高和投资将这一过程称为“资本精装修”。苏鑫告诉记者，此次收购金澳国际，仍旧打算采取这一商业模式。由于在SOHO中国工作的背景，苏鑫更倾向于投资商业地产，并认为商业地产目前是价值洼地。

 

        而张民耕更青睐于介入房地产开发领域。如果项目的资本金不够，盛世神州基金可以为项目提供资本金，开发过程他还可以提供成本控制的经验。等待一定时机后退出，或者一直和企业走到最后。星浩资本用于投资国内一线和二线城市的房地产项目，打造城市综合体。

 

        无一例外的是，由于有房地产的从业经验，这些基金管理者们都对项目的开发充满了信心。但张民耕也清楚的认识到困难，目前市场上对这种融资方式认识不够。

 

        而在中经联盟轮值主席张春华看来，对于许多私募基金来说，还需要进一步拓宽募资的源头，不仅仅是吸引房地产行业里的钱，还能到行业之外，到民间找到钱。这既需要成熟的商业模式，也需要基金管理人的良好信用，而信用又是数笔交易累积起来的，这将是不小的挑战。

 

         有意思的是，很多金融人士并不看好地产商的转型。一位在资深私募基金经理甚至对自己的属下说，“未来，他们就是你口中的肉”。在他看来，很多开发商只懂房地产开发不懂金融，会导致未来的基金运作出现重大问题。一旦市场有很大波动，便有吃下他们的机会。

 

         这位基金经理说，职业经理人做基金的思路是拿到一个项目，就要做成一个，而专业基金经理则会容忍单一投资项目的失败，更看重投资组合。比如为了对冲高房价风险，会在低位时进行对冲操作；再比如某些项目做股权投资，某些项目做债权投资，来平衡各业务单元的风险。专业基金要求的是绝对回报，比如年回报率要求20%，如半年内回报率达到10%，基金就可退出。基金不管被投资项目如何，只要能获利就会强制清算，而开发商背景的基金经理考虑的是相对回报，必须达到预期回报率才会退出。

 

         开发商与财务投资人之间看似有很好的合作契机，但他们之间有着不可调和的利益矛盾。LP（有限合伙人）基金和GP（一般合伙人）基金都应该追求的是基金收益的最大化，但作为GP的开发商同时也在追求土地溢价，这就使得最终基金的收益如何分配生产了很大的难题，很可能最后项目赚的钱都落入开发商囊中，而投资者却颗粒无收。在国际上，开发商和房地产私募基金分得是很清的，这是产业链上下游的关系，如果混为一谈，就会产生关联交易。

 

         张春华也看到了这一点，他向本报记者指出，地产界和金融界互相看低对方由来已久，在一部分开发商的心目中，很多外资机构的基金经理不懂中国国情，也不懂和政府打交道的方式，文化和价值观都难和本土开发商融合到一起去。实际上，运作地产基金缺既懂地产的人，又能很好的操控金融产品的人。