摘要：据高和资本董事长苏鑫介绍，受房地产信贷紧缩政策影响，2012年，房地产直接融资占比快速上升，其中，地产基金规模预估有近千亿元，而信托则达到7000亿元以上。

文/来源：王松才

不断收紧的地产调控反而令房地产基金加速发展。高和资本于近期以7．9亿元收购位于上海静安区核心位置写字楼中华企业大厦，这是高和资本在上海的首个项目收购。

据高和资本董事长苏鑫介绍，受房地产信贷紧缩政策影响，2012年，房地产直接融资占比快速上升，其中，地产基金规模预估有近千亿元，而信托则达到7000亿元以上。

高和资本是中国首支人民币商业地产基金，在进入上海前，已在北京三环内核心区域完成五个商办物业项目收购，其中四个项目完成退出。 2010年，高和资本以近20亿元收购金澳国际项目是当年北京最大商业地产并购案。

近日，高和资本与中国指数研究院共同发布的一份研究报告指出，上海在中国一线城市中，已率先进入到房地产“存量时代”，即二手房交易量将远超一手住房，城市核心区域几乎没有新的土地入市，核心区域商办物业已近饱和，而房地产市场将进入结构化调整。

报告显示，未来上海规划的总体格局是以基本商务区为核心引领，以生产性服务业和创意产业园区等为转型亮点，以其他商务用地为基础支撑。

值得注意的是，除了现有已经明确的建筑量，核心区域如静安区未来的供应量为零。此外，上海市政府规划至2020年，上海市的基本商务区聚集度将明显提升，占全市商务总量的80％以上。

一方面上海核心区域商办物业已趋饱和，但另一方面，商办物业市场也存在严重的结构不均衡。

例如，上海静安区近年入市五大超甲级写字楼，业内称为静安金五星写字楼，租金均在10元／平方米／天以上，但是，这些超甲级写字楼周边却多为租金在 4元／平方米／天左右的乙级写字楼，市场上缺少乙级与超甲级写字楼之间的精品写字楼。对此，静安区政府近年提出楼宇经济概念，即通过对旧楼改造提升楼宇价值，吸引更优质企业入驻。

如高和资本所收购中华企业大厦，十年前曾吸引欧莱雅等世界500强企业总部入驻，但随大厦日渐老旧，欧莱雅等企业陆续迁离。高和资本收购中华企业大厦后将项目更名为静安高和大厦，并将斥资亿元人民币，对大厦进行内外整体改造，以提升大厦品质，吸引更优质的租客。大厦的改造有利于提升区域形象，而在优质企业进驻后，政府税收也会增加。这是一种存量时代多赢的商业模式。

高和资本董事长苏鑫认为，过去十年，中国房地产市场在城市化的推动下，主要以快速开发为主导，但随着北京、上海等一线城市新供应土地越来越少，商业配套几近饱和，一线城市已进入以存量房交易为主“存量时代”。而类似黑石、铁狮门等基金化运作模式，将在存量市场中，迎来快速发展机会。

其实，早在2003年前后，摩根斯坦利、黑石等外资基金便开始收购多个上海核心区域写字楼和服务式公寓。比较有代表性的是摩根斯坦利对东海广场的收购。不过，这些收购大多属不良资产并购，或烂尾楼收购。而且，在当时还没有人民币基金这种形式。

基金对已经建成并使用多年的商务楼宇收购、改造，重新定位出租，提升价值后，再卖给投资者这一形式，早已是欧美商办物业市场的一种普遍运作模式。最有代表性的案例是当年铁狮门收购纽约了洛克菲勒大厦。