摘要：不断收紧的地产调控反而令房地产基金加速发展。高和资本于近期以7.9亿元收购位于上海静安区核心位置写字楼中华企业大厦，这是高和资本在上海的首个项目收购。

不断收紧的地产调控反而令房地产基金加速发展。高和资本于近期以7.9亿元收购位于上海静安区核心位置写字楼中华企业大厦，这是高和资本在上海的首个项目收购。

据高和资本董事长苏鑫介绍，受房地产信贷紧缩政策影响，2012年，房地产直接融资占比快速上升，其中，地产基金规模预估有近千亿元，而信托则达到7000亿元以上。

高和资本是中国首支人民币商业地产基金，在进入上海前，已在北京三环内核心区域完成五个商办物业项目收购，其中四个项目完成退出。2010年，高和资本以近20亿元收购金澳国际项目是当年北京最大商业地产并购案。

4月19日，高和资本在与中国指数研究院共同举办的活动中，发布一份研究报告指出，上海在中国一线城市中，已率先进入到房地产“存量时代”，即二手房交易量将远超一手住房，城市核心区域几乎没有新的土地入市，核心区域商办物业已近饱和，而房地产市场将进入结构化调整。

报告显示，未来上海规划的总体格局是以基本商务区为核心引领，以生产性服务业和创意产业园区等为转型亮点，以其他商务用地为基础支撑。

所谓基本商务区是指“一心两轴三圈多点”。其中，“一心”指中央商务区，包括浦西外滩和浦东小陆家嘴，用地面积6.2万平米，商务办公建筑量1340万平米；“两轴”指中心城延安路-世纪大道和黄浦江两岸，商务办公建筑总量为2400万平米。至2009年上海商务办公建筑总量约3650万平米，其中甲级写字楼为354万平米，占总量的10%。今后3-5年内全市商务办公建筑总量预计达4400万平米以上。

但值得特别注意的是，除了现有已经明确的建筑量，核心区域如静安区未来的供应量为零。此外，上海市政府规划至2020年，上海市的基本商务区聚集度将明显提升，占全市商务总量的80%以上。

一方面上海核心区域商办物业已趋饱和，但另一方面，商办物业市场也存在严重的结构不均衡。

例如，上海静安区近年入市五大超甲级写字楼，业内称为静安金五星写字楼，租金均在10元/平米/天以上，但是，这些超甲级写字楼周边却多为租金在4元/平米/天左右的乙级写字楼，市场上缺少乙级与超甲级写字楼之间的精品写字楼。对此，静安区政府近年提出楼宇经济概念，即通过对旧楼改造提升楼宇价值，吸引更优质企业入驻。

如高和资本所收购中华企业大厦，十年前曾吸引欧莱雅等世界500强企业总部入驻，但随大厦日渐老旧，欧莱雅等企业陆续迁离。高和资本收购中华企业大厦后将项目更名为静安高和大厦，并将斥资亿元人民币，对大厦进行内外整体改造，以提升大厦品质，吸引更优质的租客。静安高和大厦位于南京西路，静安寺正对面，地理位置优越，只是楼宇硬件落后造成租金较低。在旧楼翻新改造后，则可能吸引服务于金五星写字楼办公企业的服务型公司入驻，租金也有望提升至6元/平米/天到8元/平米/天。大厦的改造有利于提升区域形象，而在优质企业进驻后，政府税收也会增加。这是一种存量时代多赢的商业模式。

高和资本董事长苏鑫认为，过去十年，中国房地产市场在城市化的推动下，主要以快速开发为主导，但随北京、上海等一线城市新供应土地越来越少，商业配套几近饱和，一线城市已进入以存量房交易为主“存量时代”。而类似黑石、铁狮门等基金化运作模式，将在存量市场中，迎来快速发展机会。

其实，早在2003年前后，摩根斯坦利、黑石等外资基金便开始收购多个上海核心区域写字楼和服务式公寓。比较有代表性的是摩根斯坦利对东海广场的收购。不过，这些收购大多属不良资产并购，或烂尾楼收购。而且，在当时，还没有人民币基金这种形式。

基金对已经建成并使用多年的商务楼宇收购、改造，重新定位出租，提升价值后，再卖给投资者这一形式，早已是欧美商办物业市场的一种普遍运作模式。最有代表性的案例是当年铁狮门收购纽约了洛克菲勒大厦。

2007年，合伙人法颁布，人民币基金获得合法身份，并开始获得快速发展。高和资本等地产基金亦快速发展。据记者了解，高和资本的主要运营模式被称作“资产精装修”，即收购后，通过资产改造，完成对资产的提升，然后，统一招租，再销售给机构或其他投资者完成退出。同时接受投资人委托进行长期的资产管理权。

据了解，高和资本对中华企业大厦的收购则是人民币基金在上海对商办物业的首个并购案。据高和资本透露，其在三年间已收购6个商办物业项目，管理资产超过60亿元。