摘要：对于不动产投资人士，到底是“投资机会”还是“投资趋势”？毫无疑问，机会固然不可忽视，但“趋势”更值得信赖。

文/来源：赵晓 李慧忠

如果从经济增长周期的维度判断，中国经济在2012年已经实现初步软着陆，已呈复苏回升态势，未来十年中国经济有望进入新型“稳态增长”，进而迈向大国崛起新台阶；如果从房地产业的维度判断，一个全新的季节也已经来临，无论增长态势、市场格局、政策趋势以及产业组织都将发生重要变化。

如果以10年为一个时代的度量尺码，下一个时代对于中国经济和中国房地产来说，都将是特别值得期待的时代。在新的不一样的季节里，谁将成为下一个时代的弄潮儿？历史将证明，还是那些善于把握趋势并勇于改革创新的人士。对于不动产投资人士，到底是“投资机会”还是“投资趋势”？毫无疑问，机会固然不可忽视，但“趋势”更值得信赖。

Trend 1

中国经济从10%的大波动“超高增长”进入“七上八下”的“次高增长”以及小颠簸的“稳态增长”，而房地产业也从“超高增长”转变为“中低速增长”。

过去30年，中国经济的年均增长率接近10%，这是典型的超高速增长。用世界银行的评价来说，就是在人类历史上，还从来没有如此多的人口，在如此长的时间内，实现过如此快速的持续增长。但是展望从现在到2020年未来的中国经济增长，中国将告别10%上下的超高增长，进入“七上八下”的次高增长恐是大趋势。

有三个因素发生了变化：一是中国人口周期的变化，进而必然引发经济周期的变化；二是房、车主导的重化工业增长将风光不再。2000-2010年，房和车十年都分别增长了十倍，年复合增长在20%以上。但展望2020年的未来十年增长，各自能再增长一倍就不错，预计年复合增长速度将急速滑落到5%-7%的地步，甚至不及同时期中国经济的年均增长速度；三是中国政府对于增长速度的偏好已经发生变化，现在无论是政府还是社会更看重的是经济增长质量与社会和谐。

当然，继续高增长很难，但中国未来经济增长的动力仍然会表现强劲。从外部环境看，世界经济可能已经告别了最坏的时期。如果全球经济向好，中国的进出口也将进一步回暖。从国内环境来看，政府动力不会衰减，而市场动力在复苏。因此，我们判断2013年中国经济的增长将可能重回8%的增长轨道，而2020年前大多数年份中国经济增长可望在“七上八下”的轨道上颠簸运行。宏观经济形势如此，房地产市场也不会例外。

Trend 2

房地产市场格局由“卖方市场”转变为“买方市场”。

中国未来相当一段时期房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面已经过去，而且供大于求的局面将逐步显现。城市化所创造的住宅“刚需”将完全无法挽救房地产走向的颓势。未来10年，所谓“刚需”也就是每年城镇首次置业的新房需求年均大约是2.7亿-3.2亿平米，假设刚需在全部新房成交中占比35%，则可以推算出全国每年的商品住宅销售面积至多是7.8亿-9.2亿平米。这样的销售量即便与2011年的销量相比，降幅也达5%-20%。可见，未来中国的房地产仅靠所谓“刚需”根本无法推动全国住宅销量的持续快速增长。

当前，全国住宅库存积压已达3亿平米，2012-2014年住宅市场已呈现明显的供过于求态势。预计到2017年，中国住宅市场才能重新恢复供求平衡，但最后不久中国房地产很快将走向2020年后的需求下滑年代。从中长期判断，中国房地产市场已由热闹浮躁的卖方市场转向清淡冷静的买方市场，黄金增长年代恐将一去不复返。

Trend 3

新一届政府对于房地产的调控将不会松手，房地产调控的成效将从以往的失效中逐步得到扭转。

过去十年，房地产调控年年都强调，但调控最终总是变成“空调”。展望未来，政府对于房地产的调控肯定不会松手，房地产调控将从一而再再而三的失败中逐步扭转。

众所周知，每年的中央经济工作会议都决定着来年的经济政策走向。而新一届政府开局之年的2012年中央经济工作会议，不仅关乎2013年，更是关乎整个新班子对于未来中长期的政策思路。对于房地产业，2012年的中央经济工作会议只有一句话——“坚持房地产调控不动摇”。但这句话足以印证我们事先的猜测：本届政府将不会再允许房地产市场过热，也不会允许房地产价格再度失控。

道理非常简单：钟摆不能一直往一个方向摆，一旦摆到头必然要往回摆。上届政府提出过许多好的理念，也做了许多好事，但在两件事情上却未免饱受诟病。一是改革的推进缓慢，甚至在某些方面出现了改革倒退。因此，新一届政府重启改革乃是必然；二是房地产调控。房地产在过去十年突飞猛进，但房价暴涨、十年调控无果也引发了社会对于政府的失望，房地产收益分配的不平衡更为大家诟病。十八大报告145处提到“人民”，真正落实“以民为本”的执政理念已经来临。

而新一届政府想要在民生上有所建树，第一步可能就是以“新型城镇化建设”为突破口，拿房地产领域开刀。如此，中央经济工作会议才要求“坚持房地产调控不动摇”。再考虑到前面讨论的中国房地产市场格局与增长态势的变化，政府寻求房价更加平稳、社会更加和谐、利益更加平衡的房地产调控目标，到今天真的有望逐步落地实现。

Trend 4

房地产金融将从单一依赖信贷资金继续转向社会融资规模的不断扩大，而政府对房地产金融的监管也将从“增量监管”进入“存量监管”。

2012年底，中国的M2接近100万亿，GDP接近50万亿，M2与GDP之比高达200%。巨大的货币供应带来两个看似矛盾的怪象：一是市场中货币流动性持续过剩；二是实体民营企业持续资金饥渴。前者反映出资金增量供应过剩的现象，后者反映出资金存量管理低效的现象。

在此背景下，市场规律必然发力，金融创新不可避免。过去，企业的资金来源主要是银行信贷，基本上是一棵树上吊死，但到今天中国企业融资方式已发生重大转变。这一变化直接导致以银行信贷为主要统计口径的广义货币M2已越来越缺乏解释中国经济的能力，只有转向包括更广义货币供应的M3甚至M4才能更好地解释中国经济。以直接融资为主的金融创新得到了政府的肯定和鼓励，就在刚刚闭幕的中央经济工作会议上，中央再次明确提出“适当扩大社会融资总规模”。社会融资总规模的扩大，具体到房企融资，最直接的变化就是房地产信托和房地产基金的快速崛起。

所以，从房地产金融的角度看，未来社会融资总规模的占比还将不断上升，而金融监管的大趋势是，政府金融监管机构对传统惯有的银行间接融资渠道的监管力度将弱化，而对信托和基金等直接融资渠道的监管将强化。资金增量与资金存量相比较，政府对资金增量的管理相对简单，可控性也相对较大，完全可以通过存量准备金率和新增信贷量来加以控制，但政府如何有效地管理和疏导资金存量则明显更加需要管理艺术。

Trend 5

住宅市场的属性将从“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。

过去十多年中国的房地产市场基本上是“开发商拿地就赚钱，购房人买房就赚钱，地方政府卖地就赚钱”，但未来这种所有参与者都赚钱的时代将一去不复返。而且，未来房地产自身的行业细分将越来越细，住宅市场、写字楼市场、商业市场的各自属性也越来越明确。住宅产品原本只具备消费属性，但在过去十多年由于投资品的稀缺，其投资属性甚至于投机属性彰显，所以才出现“全民炒房”的畸形市场，甚至出现了“博傻现象”。那时的房地产仍处于“商品时代”，但随着市场不断发展，住宅去投资化的趋势已不可逆转。

未来趋势，住宅房地产不可能完全摆脱商品属性，但无疑会日益回归其产品属性，中国房地产也将从疯狂的“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。笔者注意到，为了更好地迎接产品时代，有些企业（如绿城、龙湖、万科等）已经走在前列。从2012年热销楼盘来看，产品的合理定位和市场节奏的精准把握才能有效地保证去化率。对于刚需客户，“低总价、交通便捷、配套好”是其核心诉求；对于改善型客户，精装提升品质、优化户型结构更加重要；对于精品楼盘，关键点在于区位及环境优越，内外兼修支撑的豪宅品质。

Trend 6

随着城市保障房的推开以及农村土地制度改革的启动，房地产的收益分配将从极端不公状态转向相对的公平改善状态。

过去几年，城市保障房已经大步推开。据住建部保障司数据显示，2012年1-10月全国城镇保障房安居工程建设新开工722万套，基本建成505万套，提前完成年度700万套新开工任务目标。

未来中国房地产将从以往只注重“效率优先”的时代，进入到相对的“公平时代”。过去十多年中国房地产市场的最大受益者是政府、开发商和部分城郊农民，而买单者大部分都是城市的普通民众。部分弃实业炒房子的人财富扶摇直上，没房子的人只能望房兴叹。展望未来十年，房地产的收益分配势必将从极端不公状态转向公平改善状态。房地产市场也会从单一的商品房市场转向“商品房 保障房”的双轨市场。