摘要：高和资本董事长苏鑫向中国证券报记者表示，商业地产传统的“开发-销售”和“开发-持有”模式将发生改变，随着房地产基金规模的不断扩大，资产证券化也将 随之成为未来商业地产的发展方向。同时，商业地产开发的专业程度也将不断加强，在其市场份额不断扩大的同时，市场门槛也将逐渐提高。

城镇化给商业地产带来了新的发展机遇，各路资本纷纷加快对商业地产布局。据中国证券报记者了解，除传统的商业地产运营机构开始从一二线城市向三四线城市延伸外，近期部分龙头房企实质性布局动作不断；一些海外资金蠢蠢欲动，曲线投资国内商业地产。

业内人士认为，房企、私募、信托、保险资金都垂涎商业地产蛋糕，这一领域有望迎来“黄金十年”。当前一线城市的优质商业地产处于供不应求状态，但个别二三线城市的在建商业地产规模巨大，甚至超出了当地消化能力，其蕴含的风险不容忽视。

　　京沪市场成交活跃

与国外涵盖住宅、商业、工业、旅游各个业态的“商用物业”概念相比，我国商业地产的范畴相对狭窄，主要指以写字楼和零售商铺为主的商用物业。2012年随着住宅市场回暖，多地商业地产市场也开始从低谷中升温。

根据搜房网的统计，2012年前10月，北京商业地产累计成交总量约为205.51万平方米，呈现平稳增长的趋势。商业地产平均成交价格维持在25000元/平方米以内。业界预计，按照这一成交势头，2012年北京商业地产总成交面积将可能在250万平方米左右，将比2011年大幅增长。

相比之下，上海的商业地产成交呈现出年末翘尾的势头。乐居克而瑞数据显示，自去年9月起，上海商业项目成交面积逐月增加，最大增幅达41%。四季度共计成交586247平方米，环比涨幅超40%。受此影响，去年全年上海商业类产品成交均价为18866.4元/平方米，环比上涨约13%，并已连续7年保持上涨。

业内人士指出，以北京、上海为代表的一线城市商业地产需求仍然旺盛，市场空间巨大。去年以来旷日持久的复星SOHO中国上海外滩“地王”之争，成为业界一致看好商业地产的佐证。

2012年，一些重点二三线城市的商业地产市场同样向好。据了解，随着轨道交通等的建设，去年杭州商业地产成交量呈逐季上升态势。此外，武汉商业地产市场也延续了此前两年的火爆，去年前11月写字楼与商铺成交量双双走高，全年成交量同比明显提升。

业内人士表示，无论从长周期还是短周期来看，商业地产市场仍处于上升阶段。其中，在国际金融危机的影响逐渐淡化后，我国经济增速企稳，成为带动商业地产回暖的主要动力。

在这背后，资金的布局已经发生了不小的变化。仲量联行的分析认为，国际金融危机爆发后，不少外资撤出商业地产市场，以保险、信托、房地产资金为主的境内资本强势崛起，大量持有国内商业物业。2012年以来，随着欧美经济形势企稳，部分外资开始大举回潮，但在当前的国内商业地产市场，内资的活跃程度仍然高于外资。

　　内外资本争相布局

在布局国内商业地产的外资中，来自美国的知名私募股权基金华平投资便是其中之一。近期，华平投资入股同昌盛业(北京)资产管理公司，后者以零售商业地产领域的资产管理见长。华平投资集团董事总经理Joseph Gagnon曾在签约时明确表示，继续看好中国的商业房地产行业。

相比之下，国内商业地产运营管理机构的步伐显然更快。成立于2012年8月的商业地产运营机构RET睿意德，在短短的4个月间，已完成了在北京、河北、河南、江苏、湖北、云南、浙江、辽宁、黑龙江、山东和山西等地区的布局，共掌握项目40余个，其扩张速度令人侧目。

值得注意的是，在布局一二线城市的优质物业之外，该机构已将触角向广大三四线城市延伸，并在近期与山东临沂的高端家居连锁企业怡景丽家签约。然而前几年，商业地产服务机构更关注高端需求，对三四线城市的市场并不感冒。

“纯粹的住宅开发时代已经过去。”RET睿意德高级董事王玉珂向中国证券报记者表示，城镇化进程带来的消费市场扩大，将是未来商业地产面临的最大发展机会。其中，三四线城市的中低端商业物业将有大量需求。

对于立志转型的传统住宅开发商来说，商业地产蛋糕如今更显得诱人。近期，专注于商业地产的大连万达集团表示，2012年集团收入达1416.8亿元，这一成绩可与地产龙头万科分庭抗礼。其中，万达商业地产板块去年的销售额已过千亿。SOHO中国将此前的散售模式转型为自持，也意味着商业地产的价值将有所提升。

近期传统住宅开发商加快转型步伐也可能加速。中国证券报记者获悉，万科已于近日在北京成立商业运营管理部门，由万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆亲自挂帅。其加码商业地产的举措终于迈出实质性一步。

万科内部人士透露，此前万科的商业物业多在住宅项目中配建，功能以满足社区生活配套为主，商业部分体量较小。成立新部门后，公司将以商业综合体作为主要业态，并拟于今年在北京推出一个数十万平方米的综合体项目。

在楼市调控政策趋于常态化、住宅销售整体利润率被压缩的背景下，商业地产已成为房企的主要转型方向。业内人士分析，不少开发商手中握有一定体量的商业地块，这些项目将在未来陆续投放市场。此外，随着房企资金链的改善，一些企业其加码商业的步伐有望加快。

　　运营模式悄然生变

我国商业地产似乎迎来了黄金时代。当前不少城市的商业地产与住宅物业价格“倒挂”现象仍然存在，意味着商业地产价值仍有较大提升空间。城镇化概念的提出，则进一步放大了这种利好。

王玉珂表示，中国城市人口每增长1%，可拉动GDP增长1.5个百分点。未来10年，中国城镇化率年均提高约0.9%，每年新增城市人口1300-1800万，这将进一步拉动消费市场。此外，城镇化率的提高，将大大促进服务业发展，也将加大写字楼的需求量。

他还表示，相比一二线城市，庞大的中小城镇在未来10年将进入大规模建设高峰期，这将新增近1.3-1.8亿的消费人口，城镇化所带来的巨大内需也将直接推动商业地产发展进入“黄金十年”。

据悉，当前布局商业地产的资金中，以传统房企、私募、信托、保险四类为主，境外资金则主要以私募基金等方式试水，且有逐渐加码之势。有业内人士分析，商业地产领域的潜在市场规模非常巨大。

与此同时，商业地产领域的区域性风险同样不容忽视。业内人士认为，当前一线城市的优质商业地产处于供不应求的状态，但个别二三线城市在建商业地产规模巨大，甚至超出了当地的消化能力，其蕴含的风险不容忽视。

从产品结构的角度看，不难理解上述现象出现的原因。某知名商业地产机构负责人表示，业界对商业地产的认识存在误区，多将商业地产理解为定位中高端的大型商场和优质商铺，而市场对这类产品的需求相对有限。因此，在相当规模的资金投入之后，局部地区已存在一定的泡沫。

相比之下，随着城镇化推动广大三四线城市发展，对中低端的商业地产项目需求开始增加，这也将成为未来市场发展的主要方向。

各路资金的涌入正在使商业地产的运作模式悄然发生变化。高和资本董事长苏鑫向中国证券报记者表示，商业地产传统的“开发-销售”和“开发-持有”模式将发生改变，随着房地产基金规模的不断扩大，资产证券化也将随之成为未来商业地产的发展方向。同时，商业地产开发的专业程度也将不断加强，在其市场份额不断扩大的同时，市场门槛也将逐渐提高。