摘要：住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，未来10年房地产业不能与过去的黄金10年相提并论。她说，过去10年，我国城市化率以每年1.36个百分点递增，未来10年，这个数字可能缩减至1％甚至更低。但居民既有需求，也有支付能力。

文/来源：荆宝洁

    关于未来10年的房价，惊人一致的预测是肯定会上涨。

    全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生在接受本报记者采访时说，过去10年房价平均上涨了5倍，无论多么严厉的政策都没有扼住房价上涨的势头。未来10年，若想房价收入比不再扩大，在收入翻一番的基础上，房价涨幅应不超过一倍。这意味着，每年房价平均涨幅不能够超过7%。她坦言，很难做到。

    爱说实话的华远地产董事长任志强也预测，要达到小康指标，需要65%的城市化率，这也就意味着房价还会继续上涨。

    房价还将上涨十年？

    “从长期来看，中国的房价看涨的趋势是必然的，至少10年以后房价逆转才会发生。”经济学家、前国家统计局局长邱晓华做出这一判断的理由是，中国正处于工业化、城市化加速发展的阶段，对住房始终有较大的需求，对房地产业始终有较大的支撑力。中国人多地少的基本国情也决定了住房始终存在供求关系偏紧的状态，价格也不大可能大幅度下跌。

    邱晓华表示，只有等中国工业化和城市化基本完成，中国房地产行业才会进入收缩期，房价才会出现真正逆转，这个阶段可能10年之后才会到来。聂梅生也认为，在城市化过程中，房价出现上涨，亦是发达国家已经印证了的规律。

    只有独立经济学家谢国忠十年如一日地唱空。他在接受本报记者采访时，依旧坚称房价会下跌，尤其是在人口增长乏力的三四线城市，供应远远大于需求、房价不具备上涨基础。事实上，在泡沫严重的城市，如温州和鄂尔多斯等，已经出现了他曾经预言的至少25%的跌幅。但谢国忠也认为，在某些人口大幅增长、有极强的资源集聚能力的一线城市的部分区域，房价还会上涨。

    中国房地产研究会副会长顾云昌在接受本报记者采访时一再强调，我国房地产市场发展到今天，已经高度分化。不同的城市呈现出不同的状态，甚至同一个城市不同区域也会有差别。用均价或者笼统的判断涨跌，缺乏准确度。

    但学者、开发商们达成的共识是，未来10年肯定不会复制过去的疯狂。

    住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，未来10年房地产业不能与过去的黄金10年相提并论。她说，过去10年，我国城市化率以每年1.36个百分点递增，未来10年，这个数字可能缩减至1％甚至更低。但居民既有需求，也有支付能力。首先，一线城市的常住人口不断增加，带来新增需求。其次，住房改善需求也将继续，全国3成左右的城镇家庭户人均居住面积还不到20平方米，有改善住房条件的愿望。家庭的小型化，独立居住的要求，也会给楼市注入新的活力。

    过去10年，拥有房屋产权的居民，财富增长速度远超没有产权的居民。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心近日发布的报告称，早在2010年中国家庭的基尼系数已达0.61，大大高于0.44的全球平均水平，显示我国贫富差距过大。未来10年，房子是否会继续充当中国居民贫富分化的扩大器？

    秦虹认为，政府未来将进一步增加供给，并解决目前人均住房面积不平衡的问题。调控方向将是控制投资性需求，满足合理的购房需求，逐步缩小差距。

    买不起房怎么办？

    可以肯定的是，10年乃至更远，仍会有许多人买不起房。但顾云昌认为，市场的归市场、保障的归保障，住房双轨制的轮廓已经十分清晰。过去，“居者有其屋”曾一度被确立为我国住房保障的目标，现在的目标已经从“居者有其屋”过渡到“住有所居”。解决居民住房困难的途径变为多条，租抑或是通过保障房来解决。

    住建部统计显示，2008年至2011年间，我国累计开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房超过2300万套，基本建成1200万套以上，新增发放租赁补贴超过400万户。截至2011年底，全国累计用实物方式解决了2650万户城镇低收入和中等偏下收入家庭的住房困难，实物住房保障受益户数占城镇家庭总户数的比例达到11%。如按三口之家计算，总共有近1亿人通过不同形式的保障房解决了住房困难。

    但分配难题无可回避。保障房的保障对象是“中低收入群体”，按照现行的分配政策，只要财产收入符合申请条件，即可通过摇号决定。财产收入确实是保障房分配基础，但标准的唯一性也忽视了保障群体的优先顺序。“中低收入的”公务员和“中低收入的”老百姓孰先孰后？——现状是公务员往往在“摇号”过程中总能占据优先。任志强认为，“社会保障体系的保障对象，应该是针对无力参与市场经济竞争的人，但公务员并不在这个体系当中。”综观各国住房保障体系，几乎找不到为公务员提供实物型产权房的保障方式。普遍的做法是货币化补贴或政府持有，如住房补贴；也有少数和产权相关，比如法国，但也只是20年以上的旧房子。

    而城乡二元结构、城市内部二元结构，也让保障房的分配变得更趋复杂化。尽管从统计数据上看，中国的城镇化率已经超过50%，但按户籍人口计算只有35%，2.7亿在城市里生存的农民工没有真正融入城市。未来10年，每年将有1400万左右农村人口转为城镇城市居民，他们对住房的可支付能力更低，该不该打破城乡二元结构来提供保障房？

    更重要的是，立法先行是所有向社会提供大量保障房的国家的通常举措。美国、英国、日本、德国、法国、新加坡等国家和地区都先后为保障房立法。美国1937年即出台《公共住宅法案》，日本1951年出台《公营住宅法》，新加坡在上个世纪五六十年代先后出台《中央公积金法》、《新加坡建屋与发展法》等。我国关于保障房的相关规定均是出自国务院以及相关部委的通知文件，截至目前尚没有出台统一的保障房法规。

    未来10年，保障房能否成为许多居民可以期待的愿景？也许10年太远，聂梅生看到的是，国家在保障性住房政策方面将有所调整，未来保障房将回归民生。保障房的建设数量目标可能会调整，保障方式也有可能会改变。“从实物补贴的方式，可能会转化为货币补贴，但更重要的是构建住房保障的顶层设计。”聂梅生说。