摘要：受宏观经济及当地支柱产业波动的影响，与一年前相比，课题组调研的温州、鄂尔多斯、山西和陕北四地民间资本发展出现了减速现象，传统民间借贷信任机制遭到严重破坏，新的金融体制则正在形成中。

文/来源：白宝玉

时隔一年，住房和城乡建设部政策研究中心与高和资本再次联合发布了他们的民间资本调查报告。

9月23日，《2012年民间资本与房地产业研究总报告》（以下简称《报告》）正式发布。

受宏观经济及当地支柱产业波动的影响，与一年前相比，课题组调研的温州、鄂尔多斯、山西和陕北四地民间资本发展出现了减速现象，传统民间借贷信任机制遭到严重破坏，新的金融体制则正在形成中。

而民间资本对房地产业的投资也受此影响出现退潮。不过由于缺乏投资渠道的状况并未发生改变，民间资本依旧高度关注房地产。但投资策略及方式却开始有变化的趋势。

民间资本发展减速

继2011年后，住房和城乡建设部政策研究中心和高和资本再次共同组建课题组奔赴温州、鄂尔多斯、山西和陕北，对我国民间资本相对集中的四个区域的民间资本和房地产业发展情况开展调研。

调查结果显示，四地出现了民间资本总量增速减缓，借贷规模缩小；民间投资增速下降，投资偏好有所改变；民间借贷利率冲高回落，放贷更趋谨慎等现象。以民间投资为例，鄂尔多斯、山西等地的数据均表明民间资本投资增幅回落。

课题组认为，国民经济整体增长放缓以及一些行业的变动给四地民间资本的发展带来了不利的影响。

温州受实体经济不景气的拖累，山西和鄂尔多斯则受到煤炭行业整合以及煤炭价格走低的影响，民间资本的发展均大为放缓。

课题组认为，在四地民间资本高速增长期结束，发展回落之际。调整也随之开始。过去传统的民间信用关系在这一过程中受损，短时间难以恢复。

今年上半年，浙江省法院共受理民间借贷纠纷案件58037件，涉案标的额283.9亿元，同比分别上升26.98%和129.61%。温州、舟山以及湖州地区上升最为明显，增幅分别达96.42%、87.37%和57.61%。在鄂尔多斯，大部分民间融资多为信用贷款，签订借据是其主要的操作形式，有的还是口头协议。由于借贷手续简单，约束力较弱，借贷危机发生后即使是熟人关系，也遭遇有钱不还、恶意逃债的现象。这使得传统民间借贷信任机制遭到严重破坏。

课题组还警示，一些地区的民间借贷危机尚未结束，甚至开始蔓延到传统银行系统。来自温州的数据表明，截至2012年7月，温州银行业不良贷款率已攀上历史高位，达到2.85%。而在2011年6月，该数字仅为0.37%，系全国银行业不良贷款率最低的地级市。

楼市投资策略生变

课题组认为，由于经济不景气，企业状况不佳，限购政策执行坚决以及民间资本自身萎缩等诸多因素的影响，民间资本对房地产业市场的“输血”效应减弱，局部地区甚至从“输血”变为“抽血”。

在温州，部分实业经营困难的企业家为了回笼资金，被迫折价转让所投资的房地产项目，折价幅度最多达到六折至五折，且很难找到买主。在鄂尔多斯，由于整体资金紧缺和房地产市场“有价无市”，债务人无法将投资的房地产项目变现，只能通过“抵债”这种特殊方式交易。

而过去民间资本投资房地产市场的渠道之一，房地产信托，今年也降幅显著。根据信托业协会公布的数据，2012年上半年房地产信托新增1213亿元，相比去年下半年的1627亿元，环比减少25%；相比去年上半年的2078亿元，同比减少42%，刷新了2010年以来的最低水平。

尽管如此，课题组调研后认为，由于目前我国投资渠道狭窄的外围环境并没有大的改变，以及我国城镇化依旧处于快速发展阶段的现状，相较其它投资领域，民间资本依旧高度关注房地产，不过策略却发生了很大的变化。

课题组认为，整体而言，民间资本投资房地产短期内主要进行机会性投资。未来预计大规模资金投放时期已经过去，即使今年下半年或者明年货币政策继续放松，但房地产业整体信贷收紧可能性依然很大。在这种背景下，民间资本投资房地产必然更加谨慎，主要进行机会性投资，如商业地产、城市综合体和二三线城市满足刚性需求和改善性需求的住宅等。

而在其中，商业地产成为民间资本最为重要的一个投资出口。课题组认为，一部分民间资本投资房地产将从短期炒房变为长期保值性投资。例如，部分温州人的投资理念，已从挣快钱转变为追求较长期稳定的回报，即从短期炒卖获取房价差价，逐步变为从长期持有的角度，寻找能够稳定获得租金收益的项目，如酒店式公寓、商铺和写字楼等。

资产证券化仍是趋势

在2011年的报告中，课题组曾认为，房地产调控为新的房地产金融业态提供良好的发展机遇。而在今年的报告中，课题组坚持认为，信托和房地产私募股权投资将是值得关注的民间投资焦点领域。

课题组认为，目前暴露的民间借贷危机要求用现代金融投资工具取代原始的民间借贷。旧有以血缘关系、亲友关系为纽带的民间借贷，一旦发展为陌生人之间的融投资关系，朴素的信用体系就显得薄弱而经不起冲击。以信托和基金等规范化方式投资、参与房地产业是规避传统高利贷模式投资风险的客观要求。

与此同时，房地产调控政策要求改变投资房地产的形式。在住宅去投资化的情况下，未来民间资本分享中国城镇化带来房地产增值收益，比直接购房更好的投资出路在于以基金和信托为代表的证券化金融产品。同时，新型金融业态的投资方式更符合民间资本追求安全性和高收益的特点。

而房地产市场自身也迎来商业地产发展的高峰期。而这一形态的物业最终要靠持有型物业经营，持有型物业比例提高一定会对长期资金产生需求，在这种情况下，新型金融业态才会生存、发展。从客观来讲，这是新型金融业态发展的基础。

高和资本董事长苏鑫介绍，不同资金量级可对应不同的新型房地产金融业态和投资品：一是资金量级比较大的，如1000万以上，有两种选择：直接购买实体商业地产，或是投资房地产基金。二是资金量级中等的，如在100-1000万之间，可投资房地产信托。三是资金量级较小的，如在100万以下，从投资门槛看更适合REITs。随着资本市场发展和有关法律法规逐步完善，在条件和环境成熟的前提下，REITs将成为普通投资者的重要投资渠道。

而在调查中，今年以来房地产私募股权基金依旧稳步发展，尽管私募基金募集总额下降，但在全部完成募集的私募股权基金中所占比例上升。同时单个项目的投资规模也开始快速增加，投资方式也由“明股暗债”、“假股真债”等债权投资逐步转向债权、股权等多种方式投资。