摘要：民间资本投资策略的一个变化便是将目光转向商业地产。近几年，山西、内蒙古等地的民间投资者已开始在北京等地投资商铺等物业，并取得成功。由于商业地产并未被纳入限购范围，受楼市调控影响较小，这种趋势被认为将继续加速。

文/来源：张敏

　　受困于实体经济增速放缓和楼市调控的深入，炒房资金投资房地产的力度正在弱化。业内人士认为，未来炒房客对住宅市场的热情将继续冷却，对商业地产的投资热情有望提升。

　　炒房资金冷对住宅市场

　　近日，内蒙古鄂尔多斯市的李先生终于将自己名下的两套房产以债务的形式抵出，抵押额度约为500万元，这一价格与市场最为火爆的时期相比几乎缩水了一半。

　　对李先生而言，低价抵押房产实属无奈之举。三年前，他将多年做生意积攒的积蓄拿出，又从亲戚朋友处大量借款，专职炒房。在2009年大赚一笔后，在今年被楼市调控“套牢”，于是不得不低价将房产抵出。

　　这成为本轮楼市调控下，民间资本介入房地产行业的一个缩影。住建部政策研究中心和高和资本近期对温州、鄂尔多斯、山西和陕北的调研显示，由于经济不景气，企业状况不佳，限购政策执行坚决以及民间资本自身萎缩等诸多因素的影响，民间资本对房地产业市场的“输血”效应减弱，局部地区甚至从“输血”变为“抽血”。

　　与李先生折价抵押房产类似的是，温州部分实业经营困难的企业家为了回笼资金，同样被迫折价转让所投资的房地产项目，折价幅度最多达到六折至五折，且很难找到买主。

　　作为过去民间资本投资房地产市场的渠道之一，根据信托业协会公布的数据，2012年上半年房地产信托新增1213亿元，相比去年下半年的1627亿元，环比减少25%；相比去年上半年的2078亿元，同比减少42%，为2010年以来最低水平。民间资本投资楼市的热度正在急剧降温。

　　不少业内人士预期，民间资本对住宅市场的热情将继续冷却。由于住房市场差别化信贷和税收政策将会延续，在没有信贷杠杆的支持下，投机炒房的渠道被压缩，收益率也有所降低，难以满足民间资本的需求。

　　有报告认为，温州民间借贷规模缩小，主要是受实体经济不景气的拖累，山西和鄂尔多斯则受到煤炭行业整合以及煤炭价格走低的影响。在四地民间资本高速增长期结束之际，调整也随之开始。过去传统的民间信用关系在这一过程中受损，短时间难以恢复。这也将影响到民间资本投资楼市的热情。

　　商业地产受青睐

　　民间资本投资策略的一个变化便是将目光转向商业地产。近几年，山西、内蒙古等地的民间投资者已开始在北京等地投资商铺等物业，并取得成功。由于商业地产并未被纳入限购范围，受楼市调控影响较小，这种趋势被认为将继续加速。

　　业内人士认为，相较其它投资领域，民间资本依旧高度关注房地产。在住宅市场投资受到抑制的情形下，商业地产成为投资的重要出口。近几年来，一线城市和部分二三线城市的商铺和写字楼租金呈快速上涨趋势，随着我国经济发展和收入水平的提高，这种趋势被认为还将延续多年，这也使得商业地产成为不少资金青睐的对象。

　　高和资本董事长苏鑫认为，一部分民间资本投资房地产将从短期炒房变为长期保值性投资。即从短期炒卖获取房价差价，逐步变为从长期持有，并寻找酒店式公寓、商铺和写字楼等能够稳定获得租金收益的项目。除商业地产之外，城市综合体、二三线城市满足刚性需求和改善性需求的住宅，乃至境外房地产项目等都被认为是民间资本的出口之一。

　　值得注意的是，为规避传统高利贷模式投资风险，证券化金融产品将越来越多地被民间资本使用，用于投资房地产项目，其主要形式是基金和信托。

　　苏鑫介绍，不同资金量级可对应不同的新型房地产金融业态和投资品：资金量级在1000万元以上的，可直接购买实体商业地产，或是投资房地产基金；资金量在100万-1000万之间的，可投资房地产信托；资金量在100万以下的，则更适合REITs。他认为，随着资本市场发展和有关法律法规逐步完善，在条件和环境成熟的前提下，REITs将成为普通投资者的重要投资渠道。