摘要：高和投资专注于收购一线城市核心地段的商业类物业，再通过整合产品设计、推广、销售、物业等优质资源，出售给追求资本安全的理财型资本及安全型资本。

文/来源：华本城市地产研究院计划运营研究中心张晨

房地产基金将异军突起

在调控常态化的今天，房地产企业一方面难以得到银行贷款的支持，另一方面销售回款情况也并不乐观，在这种形势下，房地产企业的融资渠道亟需开拓，多年来一直呼吁的房地产金融化已经迫在眉睫。

“2012年是房地产金融启动之年。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示，“房地产金融产品在2012年会有明显快速地发展，资金来源会定向多元化。今年是房地产信托到期兑付的高峰期，在销售没有明显改善的情况下，房地产金融的服务业、房地产的金融能力，也开始成为房地产行业的核心竞争力。”

为什么许多标杆房企在如今的政策形势调控下还能大举拿地？其实市场中不乏早已涉猎房地产基金的房企，如金地、万科、中海、复地等，去年下半年以来包括万通地产(600246,股吧)、嘉凯城(000918,股吧)等房企纷纷设立基金，意在为自己的项目进行融资。根据业内人士估算，国内大大小小的房地产基金存量规模已经接近一千亿元。

房地产行业过于依赖信贷的发展模式必将改变，而房地产基金期限长、资金来源稳定、发行相对自由，有利于解决房地产行业因信贷紧缩带来的资金短缺问题。同时，在政府持续调控下，房价将趋于稳定，租金回报率增加，房地产信托投资基金等证券化产品将推出。在这种情况下，地产基金支持的开发商将会在未来异军突起。”

国内房地产基金现状

目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团(600383,股吧)旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。

无论哪种类型的基金模式的成功，都离不开清晰盈利模式和差异化的核心竞争力。

盛世神州房地产投资基金专注商品住宅市场，主要投向京津唐及环渤海、长三角区域中经济发达和房地产健康快速发展的成长性城市，尤其是其中以居住类物业为主的房地产项目。

高和投资专注于收购一线城市核心地段的商业类物业，再通过整合产品设计、推广、销售、物业等优质资源，出售给追求资本安全的理财型资本及安全型资本。

另外，星浩资本主要专注城市综合体建设项目，而2011年成立的建银精瑞公共租赁住房建设投资基金则将目标瞄准了保障房建设，通过收买公租房房源或开发建设公租房项目等形式投资建设数百万平方米的公共租赁住房。

产业基金模式将成新方向

目前国内房地产基金的重要关注点大都放在二级开发上，对于城市规划、土地一级开发以及后续的产业聚集并未形成成熟的投资模式。

前不久，国开行对于一级开发已经开始进行有益的尝试：预计年化收益20%~30%，总募集规模500亿元人民币，首期募资101亿元人民币;基金运作期限8(6+2)年——“国开城市发展基金”(下称“国开基金”)成为史上募资规模最大、期限最长的房地产信托之一。该基金的盈利模式也与之前的房地产信托不同，一般的房地产信托主要从事房地产二级开发，取得的收益是开发和出售楼盘的收益。而国开基金主要从事土地的一级开发，即“项目公司或子基金主要对城市发展新区新增建设用地进行投资，并通过土地整理拍卖、出让收益取得的收入扣除相关税费后，返还给合资公司，实现盈利。”

相比较而言，北京首创集团的产业基金模式更为超前，首创以大区域开发的概念，系统整合了土地一级开发、房地产二级开发以及后续的产业聚集等多个开发环节，以产业基金模式为手段，产业为驱动、配套为支撑以及奥特莱斯为核心项目撬动，全方位助力城市发展，这种模式将是房地产基金未来重要的发展方向。

综上来看，房地产金融化已经是大势所趋，房地产基金将在其中扮演越来越重要的角色，对城市发展的价值提升能力将成为房地产基金竞争的核心竞争力，产业的基金模式必将大行其道。