摘要：高和投资董事长苏鑫表示，即使是没有亏本的温州炒房团成员，收益率也出现了大幅下调。在本轮调控前炒房团投资一二线城市的住宅，年投资回报率一般能达到15%；但在本轮调控后，炒房团的年回报率不会超过5%。

文/来源：王海春

温州炒房团最近再次成为被关注的焦点。“卷土重来”的消息犹在耳畔，最近却有媒体报道温州八成炒房者资不抵债，面临全军覆没的危险。

“全军覆没的说法太夸张，但我们也没有再次卷土重来的机会和条件。炒房团现在处于一种灰色状态，既没有媒体说的那么风光，也没有那么惨，但的确是有人赔了。”一位温州投资客告诉《华夏时报》记者。

两三成投资客亏损

“即使是跟团一起投资，有赔的，也有赚的。现在我们很煎熬：继续待在楼市，看不到赚钱的希望；退出，钱又不知道该投到哪里。”上述温州投资客告诉本报记者，以现在的环境，炒房团成员自身实力与几年前相比也在变弱。

他向记者讲述了一个朋友在上海投资房地产赔钱的故事。

“2010年7月份我这个朋友以1.8万元/平方米的价格，在上海嘉定区购买了一套100多平方米的新房。虽然当年10月出了严厉的限购政策，但房价在当时并没有跌得太厉害。我的朋友经历了此前几轮调控，因为坚持没把房子卖掉，从而赚了很多钱。他认为短线操作赚不了大钱，所以没有抛盘而是选择了继续还贷。”

但形势的发展却出乎意料。

“去年年底嘉定区的新房均价降到了1.1万元/平方米，比他买的时候跌了7000元/平方米。现在嘉定的房价回到了1.4万元/平方米，仍然亏损了4000元/平方米。当然，这其中还没有把利息的成本算进去。”上述温州投资客说。

记者在采访中了解到，温州投资客的投资失败并非个案，但并非所有投资客都出现亏损。

上海社会科学院研究员顾建发告诉记者，据他调查，温州投资客中，有二三成因各种原因出现亏损。其中主要是在2010年年初至9月入市的一批人。这部分人炒房赔本，与入市的时间节点有很大关系。

“因为这个时间段房价是最高的。如果投资客在房价高位期买的是位于一线城市远郊且供应量较大的区域或是三四线城市的房子，亏损是最大的，因为这些地方刚需较少，后续供应量却很大，遇到调控后房价很快就开始下降。”顾建发说。

高和投资董事长苏鑫表示，即使是没有亏本的温州炒房团成员，收益率也出现了大幅下调。在本轮调控前炒房团投资一二线城市的住宅，年投资回报率一般能达到15%；但在本轮调控后，炒房团的年回报率不会超过5%。

“温州炒房团远没有达到全军覆没的程度，只是处于低潮或是蛰伏期。但从现在的政策走向来看，炒房团也没有卷土重来的条件和可能。”苏鑫表示。

炒房团内部分化

“资不抵债的投资客还是少数，更不会借高利贷去炒房。资金链如果真的出了问题，温州人首先会抛盘自救。尤其是2009年和2010年的炒房团成员。”上述温州投资客告诉记者。

由于调控时间远超于市场预期，温州炒房团内部也出现了分化。

温州人之所以组成炒房团，因为团购可以获得更高的折扣，并有可能享受到银行的优惠利率。但炒房团成员的经济实力并不一样，而房价的下跌更加剧了炒房团成员的分化：有的还能继续还款，有的则需要抛盘才能缓解压力。

中原地产研究咨询部经理宋会雍指出，由于成员出现了分化，所以现在已经很难组织起真正成规模的炒房团了。但炒房团几乎已经成了一个标志和代名词，开发商和地方政府会在适当的时机打出炒房团的旗号。

“在销售滞缓期，部分开发商可借炒房团之名博得眼球进行营销，以显示楼盘的潜力空间，这已成为很多开发商喜欢运用的一种营销方式。”宋会雍说。

“2009年和2010年的炒房团中，有相当一部分成员是私营企业主。这些企业主当前因外贸出口不佳，看到房地产赚钱容易，所以关厂之后来炒房。因此说炒房团亏损，也蕴含着这些私营企业主生存状态并不理想的潜台词。”一位不愿具名的分析人士表示。

苏鑫告诉记者，炒房团中的成员也有着不同的来源，而一些私营企业主进入炒房团后的生存状态，尤为惹人关注。

“与2009年最大的不同是，今年实体经济对楼市的影响远大于2009年。由于外贸出口持续下滑和内需疲软，很多企业主面临着进退维谷的情形。退出楼市后将钱再回到生产领域，前景不明；继续把钱放在楼市，不但升值无望，还可能面临亏损。而把钱取出来，他们又担心能否跑赢CPI。”苏鑫向记者表示，现在整体的经济形势，让2009年和2010年进入炒房团的私营企业主备受煎熬。

顾建发告诉记者，由于现在经济低迷，地方要求重启投资的呼声很高。但由于不清楚下一步该怎么走，因此一些地区就以“炒房团”进行试探。