摘要：高和资本董事长苏鑫指出，房企成立自己的基金公司有其优势。一方面，房企手上有项目；另一方面，房企的信用更容易得到认可。当然，这会给纯粹的房地产基金公司的业务带来影响，房企自己的基金公司与房地产基金公司形成一种竞争关系。

文/来源：刘勇

做房地产项目离不开资金，在国内融资门槛提高、融资渠道受挫的情况下，房企需要开辟有效的融资渠道。在基金、信托等已有的渠道之外，今年上半年，房企纷纷谋求海外借壳上市。

在2012博鳌房地产论坛上，业内人士一致认为，目前海外借壳成功的房企无一不是国内的大型房企，他们本身并不缺钱，海外借壳上市更多的是投资行为。而真正遭遇资金困境的恰恰是那些被银行拒之门外，又难以受到房地产基金青睐的中小房企。

海外借壳是投资行为

今年以来，房企纷纷宣布意欲海外借壳上市。

7月份，万科(000002.SZ)称已完成对香港上市公司南联地产(01036.HK)79.26%的股权收购，之后先后有中粮集团旗下的中粮香港、招商地产[19.41 1.78% 股吧 研报](000024.SZ)宣布通过收购香港上市公司控股权，曲线完成地产业务在香港的上市。一些中型房企，如旭辉地产、协信地产，也有意赴港上市。

赴香港上市，获得海外融资显然是目的之一。然而，参与博鳌论坛的业内人士认为，海外借壳上市难以解决眼前的资金困境。

北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹认为，这些有海外借壳上市动作的房企大多不是缺钱的企业。借壳上市是一种长远发展战略，不管是国际化也好，还是为将来商业地产发展搭建海外融资平台也好，都是为一些战略目标做准备。

“海外借壳上市其实是一种投资，而不单纯是一个融资的举动。现在香港资本市场对内地的地产企业仍然有很多顾虑和担忧，即使借壳，在短期内也不可能有融资行为。因此，借壳更多的是投资，需要2-3年甚至更长时间才能取得回报。”杜丽虹进一步表示。

河山资本董事长曹少山认为：“大型房企的融资渠道很多，在资金上没有问题。他们要算的账是，如果融资是8%-9%的年利率的话，能不能赚回来？现在各个城市销售得比较好的都是大型房企，因为他们在加快周转，意在提高回报率。”

事实上，无论是海外借壳上市，还是在国内定向增发，房企的目的都是解决融资问题。但杜丽虹认为，未来两年内房企融资的窗口都不会打开。

中小房企的困境

房企在资本市场的大门关闭、银行对房地产贷款依然紧缩的前提下，基金、信托成为房企重要的融资渠道。

数据显示，经过快速发展，目前全国房地产基金约有1000亿元的规模，而房地产信托达到了6800亿元，房地产信贷规模则超过了10万亿元，如此对比看来，房地产基金发展空间巨大。

值得关注的是，金地、越秀、复地等房企已成立了各自的基金公司。高和资本董事长苏鑫指出，房企成立自己的基金公司有其优势。一方面，房企手上有项目；另一方面，房企的信用更容易得到认可。当然，这会给纯粹的房地产基金公司的业务带来影响，房企自己的基金公司与房地产基金公司形成一种竞争关系。

正如曹少山所言，大型房企其实在资金上并无太大困难，他们的融资手段相对比较多，真正面临困难的是中小型房企。

记者了解到，不少基金公司因为担心中小型企业的信用和风险问题，不太愿意做这类客户，现在房地产基金更倾向于做大型房企，甚至为了接到单子而给予适当的优惠。

苏鑫表示，当中型房企面临发展机遇时，找银行、基金和信托，大家都愿意做，资金问题比较容易解决。但是，生存发生问题时，这些企业以前的信用、业绩以及专业能力，都会是基金、信托考虑的因素，只有这3个条件都具备，才可能获得资金。

而对于一些小型房企来说，他们更多的选择自己找民间资金解一时之困。苏鑫为这些小企业支招：“最好的方法是把股权卖掉，把资产卖掉，这是一种融资方式，以后有机会再选择更好的发展方式。当然，所有的资金都要认为企业有被扶植壮大的可能时，才会支持你。”

虽然身为房地产基金的从业人员，曹少山却表示，开发商要和银行搞好关系，他们才是房企真正的上帝，房企的资金在今后相当长的时间内，仍然取决于银根的宽松程度，以及房企与银行的关系。银行之后才是信托，基金则是最后一位。因为房地产基金整体规模太小了，目前还难以解决中国房地产业面临的融资困境。