摘要：高和投资董事长苏鑫此前在博鳌房地产论坛上也表示，REITs与保险投资的放开最终将为商业地产投资提供最理想的出口。他认为，如果基金或开发商能够在安全性资本购买之初就签订相关的法律文件，使得整栋楼具备与REITs和保险资金对接的可能，将在商业地产市场上占得先机。
文/来源：胡堃
2003年以来，随着保险公司经营策略和内控机制的逐渐规范，以及房地产行业的持续繁荣，保险业内要求放松对于不动产投资限制的呼声日益强烈。
动机：意在推进保险市场化改革
在7月18日召开的保监会“2012上半年保险监管工作会议”上，保监会主席项俊波表示，近期将推出《关于保险资金投资股权和不动产有关问题通知》(以下统称“新《暂行办法》”)，进一步放宽保险资金投资债券、股权和不动产的品种、范围和比例的限制，同时允许保险公司委托有关金融机构进行投资。
《通知》提高了保险公司投资未股权上限、打通了不动产投资和债权计划投资的壁垒，进一步降低门槛并强调风险控制。据估算，新规打通和释放的资金将达2.03万亿元。
“保险资产的最大特征是收保费的时间是非常长的，同时给付的周期时间也是非常长的，因而保险资金投资商业地产，能够很大程度上解决短周期投资带来的弊端，是一个很大的利好消息。”第一太平戴维斯物业顾问北京公司投资部董事纪刚如是说。
新《暂行办法》出台的背后，是保险监管领域新一任班子全新工作思路的具体体现。2011年10月29日，原中国农业银行董事长项俊波接替吴定富，出任新一届的保监会主席。有分析人士认为，作为最后一家登陆资本市场、同时也是上市难度最大的一家大型国有商业银行的前任掌舵人，项俊波一向“以富有智慧地推进改革”而著称。他在履新保监会后，工作重点势必将延续此前的改革思路，走“规范行业、强势监管”与“开放创新”双管齐下的道路。
2012年4月底，项俊波在温州调研时向外界释放出保险资金市场化改革的信号。随后，保监会对外宣布即将出台一轮投资新政，并公布了十大创新方向，分别是资产配置、委托投资、债权投资、股权及不动产、基础设施债权计划、境外投资、融资融券、衍生品、创新产品和托管产品。
6月11日到12日，保险投资改革创新闭门讨论会在大连召开，会上推出了13项保险投资新政征求意见稿。这次13项讨论意见稿主要内容包括：允许保险机构开展融资融券业务；允许保险机构参与境内及境外金融衍生品交易；拓宽保险资金境外投资品种和范围；允许基金、券商受托管理保险资金；允许保险机构投资券商发起设立的集合资产管理计划、信托公司的集合资金信托计划、商业银行发起的信贷资产支持证券及保证收益型理财产品等。
此次险资投资政策的四条新政，正是保监会根据此前行业反馈的意见，从13项新政征求意见稿中予以筛选，并经过修改后批量打包发布的首批改革方案。保监会主席项俊波在会后接受媒体采访时强调，此次的政策调整主要是为了推进保险资金运用的市场化改革。
结合当前的市场背景，保险投资新政的出炉显得十分契合时机。市场人士分析认为，在目前金融市场持续低迷的环境下，保监会全面放宽保险资金运用渠道，让保险资金“脱媒”，以较低的成本直接对接优质资源，折射出其逆周期的监管思路，对于保险行业的可持续发展意义非同小可。
资本市场对于新《暂行办法》也表示了认可。7月19日，即政策公布后的次日，几大保险公司的股票均应声上涨。中国人寿、新华保险、中国太保、中国平安的涨幅分别为5.6%、4.88%、4.46%和3.7%，其中人寿和太保的股价均突破了近期高点。
回顾：险资徜徉于房地产市场外十余年
上世纪90年代，很多保险公司曾尝试投资房地产领域，但失败的居多。失败的原因主要是当时的保险企业普遍缺乏房地产领域的专业投资经验和风险管控意识，造成了一大批烂尾楼，以至于保监会在1998年成立后，出台的首批政策即是叫停保险资金对房地产行业的投资。
进入21世纪以后，特别是2003年以来，随着保险公司经营策略和内控机制的逐渐规范，特别是房地产行业的持续繁荣，保险业内要求放松对于不动产行业投资限制的呼声日益强烈。“投资房地产可以获得一个长期、稳定的回报，也是一个使保险公司资产负债比匹配的好方式，我们对于房地产投资一向予以关注”，在某保险公司任职投资总监的姚先生对《安家》记者介绍到。
此后相关政策逐渐开始松动。2010年9月5日保监会先后颁布了《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》，相关监管出现放松的趋势。一位保险业分析师表示，随着新增保费和到期再投资资金的增加，造成了当年累计超过2万亿元人民币保险资金的巨大投资压力，因此当年出台此项暂行办法，主要目的是为了增加投资渠道以优化险企的资产负债匹配。
不过，由于《保险资金投资不动产暂行办法》中明确规定，保险公司仅可投资购置自用目的的不动产，而且应当运用自有资本金，不得使用由保费构成的保险资金。因此，真正意义上的保险资金直接投资不动产案例仍为空白。
尽管如此，政策的限制无法抵挡保险公司投资房地产行业的热情。据业内人士介绍，此前保险资金通常采用两种“曲线”方式入主不动产业，一种是以自用名义购买写字楼变相投资，一种是通过集团旗下信托、资产管理公司间接投资房地产。
2010年7月末，中国平安以6.13亿元价格购得深圳福田中心区南区一商业地块，用于建造总部大楼。8月，中国人寿以6.46亿元价格买下成都新行政中心“天府国际金融中心”5号楼，安邦财险则以4.92亿元的价格购入1号楼和2号楼。同月，中国人寿再以25.9亿元在杭州江干区拿下商业金融用地。12月，中国人保集团及旗下子公司以总交易金额37.44亿元拿下北京西长安街88号原“首都时代广场”写字楼。
最引人瞩目的交易发生在北京。在被称为“史上最庞大的土地投标”北京CBD地块中的6块地买家中，安邦财险、健康保险和标准投资集团组成的联合体以25.2亿元夺得Z5地块，建筑面积12万平方米，楼面价高达2.1万元/平方米，除上述公司外，还有泰康人寿、生命人寿、阳光保险等共8家险企亮相竞标现场。
除此以外，在当年大批保险公司还借开闸之机，将保险资金投入未上市房地产企业进行股权投资。如中国人寿、中国人保、中国平安等公司，除了整合和搭建了不动产平台，组建不动产投资人才团队，还纷纷与房地产公司签署战略合作协议或参股房产公司，各有谋略地布局不动产投资。
2011年，一方面是资本市场的不景气，另一方面是备受政策垂青的保障房建设领域的火热，更有多家保险公司“试水”不动产领域保障房的投资。如2011年2月底，太平洋保险集团旗下的太平洋资产管理有限责任公司发起设立的“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”正式通过中国保监会的备案，该计划募集资金40亿元，投向上海市徐汇区铁路南站地区、徐汇区华泾地块和普陀区上粮二库部分地块公共租赁住房项目。
2011年5月，中国平安又与上海城投签署投资协议，双方推出“平安-城投控股保障房项目债权投资计划”，平安以募资不超过30亿元的规模支持上海保障性住房建设。此后，太平洋资产牵头，集合了国寿、人保、华泰、泰康、平安、太平等6家保险资产管理公司，与北京市国土资源局合作了一个保障房项目——“北京市土地储备7年期债权投资计划”。
影响：收益期限高度匹配下促进物业优化升级
四项新《暂行办法》出台之后，华泰证券发布研报称，保监行业投资新政落实的力度和速度都超出市场预期。政策层面利好的不断出台将继续抬升保险股的估值水平，因此其将维持对保险行业的“增持”评级。而且，从投资新政征求意见稿到主要四项办法的最终出台，仅短短1个半月时间，足以表明监管层推动投资端改善的决心，有利于坚定市场的看多情绪。
“险资投资政策的松绑对商业地产来说应该是个利好的消息”，第一太平戴维斯物业顾问北京公司投资部董事纪刚对《安家》记者说，无论是写字楼、酒店还是商业综合体，商业地产项目的前期投入都非常大，回报的周期较长的，“从投资的周期属性和回报率来讲，商业地产是和保险资金的要求最为接近的产品。”
纪刚还认为，保险公司和开发商可以成为非常好的合作伙伴。国内的很多开发商都是以做住宅项目为主，这样其持有的商业项目就会卖给管理公司、商业运营商或者是商业地产的开发商。“其前期融资就可以和保险公司进行合贷。之后开发商负责前期的开发运营，等到产品出来之后，保险公司购买其商业物业做长期持有之用。”
高和投资董事长苏鑫此前在博鳌房地产论坛上也表示，REITs与保险投资的放开最终将为商业地产投资提供最理想的出口。他认为，如果基金或开发商能够在安全性资本购买之初就签订相关的法律文件，使得整栋楼具备与REITs和保险资金对接的可能，将在商业地产市场上占得先机。
万通投资控股股份有限公司董事长冯仑6月29日在长江商学院举办的投资论坛上提出，未来商业地产发展会优于住宅地产，保险资金的入市，将令市场结构出现改变。“保险资金进入后，可以更多带动养老、度假、医疗相关的商业物业，这是市场发生的一个很大变化，也会分散掉一部分住宅的资金。”
“当保险资金进入后，一些商业物业可由保险资金一次性购买，这非常有利于商业物业的长期保值增值”，一位在大型保险集团从事不动产研究的专家对记者表示，“以前商业地产开发的资金大多来自银行，保险资金的进入，标志着新一类专业的商业地产投资机构的出现。”
深圳平安商用置业投资有限公司总经理杨敬玉表示，我国目前保险资金的存量超过6万亿元，随着对这部分资金投资不动产限制的放松，不但能够有效地解决房地产开发中的资金链难题，还将在一定程度上重塑大型商业项目的开发和运营模式。据介绍，国外很多险资都拥有自己的商业地产项目，像新加坡的保险资金拥有大量的商业综合体，项目内有自己的Shopping mall、商务中心和酒店，从住所到购物中心所需时间不到十分钟，构建了一整套良好的消费模式，经营效益长期处于优势地位。
趋势：险资大举进入商用物业市场可期
据德佑地产高级经理陆骑麟(微博)向《安家》记者介绍，此前保险公司曲线开展物业投资中、以自用名义购买的优质物业，实际上已经远远超过了保险公司的办公需求；如今随着政策的放开，现在保险公司可以名正言顺地投资有比较稳定和安全的回报的商业地产，金融机构在各地购买商业地产已经蔚然成风，而地方政府也欢迎这样的机构入驻，因为它们除了税收还可促进地方金融的发展。
例如今年首批获得不动产投资牌照的平安人寿，就联合同为中国平安集团旗下的嘉新投资和联诚投资，以总金额23亿元的价格，轻松拿下杭州钱江新城单元E-03商业用地，一举成为杭州今年的新地王。这也是中国平安第一次以平安寿险出面拿地。
在从事商业地产研究多年的朱凌波(微博)看来，这块地更多的价值在于体现的长期持有的优质物业的资本升值空间，尤其符合平安人寿这种拥有低成本资金和资产长期配置的需求特点。除自用之外，作为综合性金融控股集团，中国平安一直有物业经营租赁和管理业务。在保监会放开险企投资不动产之前，中国平安主要是靠平安信托与平安置业的双重配合而介入房地产领域。
中国平安副首席投资官陈德贤曾对媒体表示，由于看好商业地产有稳定投资回报的前景，平安集团地产储备规模是计划的两倍。平安人寿内部人士告诉记者，在人才储备上，从总公司到各地分支机构，中国平安近千人的专业投资团队已悄然搭建完成，并在常年招募地产领域投资人才。
“此前出台的《新保险法》规定保险资产中10%的总资产额可以投入到不动产里，政策出来之后有一个具体认证实施的过程，北京有很多保险公司已经走完了保监会要求的程序，现在按着保监会的(新《暂行办法》)具体实施细则的要求完成了认证后，后期在投资项目时只需要一个报备过程，这将大大加强保险公司自主决策的能力。” 第一太平戴维斯物业顾问(北京)投资部董事纪刚如是说。
在保险公司投资人士看来，最受险资青睐的优质商业物业领域目前还没有明显风险，如一线城市的甲级写字楼远没有达到饱和的程度、租金仍有上涨空间。“险资成本比较低，整栋购进或者自主开发还会降低成本，除了自用还可租赁，这在未来的经营上都有很大的自主性。”一位大型寿险公司负责人表示。
“未来五年，保险资金投资不动产将成为一种趋势。”戴德梁行华北区投资部主管及董事王宇涛预测说。
