摘要：一年的时间里，鄂尔多斯到底发生了什么？问题的症结或许需要追溯到更长的时间维度。
文/来源：苏鑫
时隔一年，再去鄂尔多斯。据当地人介绍，由于今年雨水充沛，鄂尔多斯的植被是近十年来最繁茂的。草原因为雨露之水而滋养，而楼宇却因为投资泛滥之水而被浸泡！
同一座城市，去年热火朝天、随处可见的造城热潮，今年再次漫步在鄂尔多斯的大街，却发现70%的房地产项目都处于停工状态；同一条大街，去年随处可见的路虎等高档越野车，今年依然可见，只不过车的主人已几经易手，几百万的车只能抵账几十万；同一家酒店，去年的入住率高达120%，需要提前几天预订，今年再去，与酒店前台人员攀谈得知，酒店的入住率只有20%左右。
一年的时间里，鄂尔多斯到底发生了什么？问题的症结或许需要追溯到更长的时间维度。
如果把“四万亿”和鄂尔多斯造城狂潮相关联，或许有人觉得不相搭。其实不然，这背后的推演逻辑却是出奇的一致。去年的文章就曾提到“对鄂尔多斯而言，煤炭业是财富的发动机，不动产是财富的储蓄罐”。过去几年由于煤炭市场的热销，地方政府累计了相当的财力。再加上“四万亿”刺激方案的大背景下，以地方政府为主导的投资狂潮便不断被放大。
从一个小点便可见一斑，从鄂尔多斯机场到东胜市区约35分钟车程，特别引人注意的高速路两侧的路灯。除了路灯是太阳能和风能双动力供电外，路灯排列的密度远超一线城市。历史总是充满巧合与戏剧性，鄂尔多斯危机或许只是政府主导型投资模式的一个夸张放大版。
此次危机很重要的一个原因是土地市场的短期过度供应。鄂尔多斯的房地产用地指标占据了全内蒙指标的一半以上。基础设施的大力度投资带动了地价的快速上涨，地价的不断攀升又引发了房地产开发投资热潮。
2010年鄂尔多斯的开复工量近2600万平米，而同期北京的开复工量也就3600万平米。2011年鄂尔多斯的新建住房面积超过2000万平米。鄂尔多斯城区包含外地人口也就60万，而今年有近15万的外地人口离开鄂尔多斯。仅仅45万的人流支撑如此庞大的市场供应，而北京却有近2000万人口。外地人口的离场，使得鄂尔多斯的租赁市场愈发低迷。
此外，据当地开发商介绍，之前鄂尔多斯的开发企业不足百家，而过去两年猛增至500家。这其中的许多开发商对房地产市场完全陌生，由于手头有占地款、拆迁款等资金，几个人结伙也加入了开发商的队列。
同为煤炭能源型城市，榆林神木与鄂尔多斯相比日子好过多了。一方面是神木处于“二山一川”的地理位置，神木县两侧都是山，使其可供应的土地非常有限，再加上土地指标有限，即使发生市场泡沫也属于可控范围。另一方面神木没有严格执行国家预售政策，许多开发商在房子没有取得预售证时已经卖出去了房子。当房价下行时，其实是让所有购买人分担了风险。
从需求的角度而言，有两个因素严重冲击了鄂尔多斯市场。第一、银行按揭的收紧。鄂尔多斯房地产市场95%的购房人是外地人，90%的购房人是按揭贷款。随着房地产调控政策的打压，尤其是泡沫的不断膨胀，银行突然收紧按揭贷款。许多开发商即使卖出去了房子，也拿不到按揭资金。第二、煤炭市场的低迷。煤炭业一直是当地财富的发动机，随着实体经济的下滑以及国外煤炭的冲击，鄂尔多斯的煤炭销售不畅。许多煤厂处于停产、半停产状态。
供给的过度膨胀与需求的萎缩，使得房价开始一路下滑。某郊区高端楼盘房价从峰值每平米超过3万的价格跌至1万元左右，上千亿的大楼盘冷清到只有10个人看场子的境况。康巴什300万平米的公务员小区，在市场价格8000元/平米的时候许多公务员按照4000元/平米的价格购入，现在市价已经接近4000元甚至跌破4000元，退房事件不断上演。
房价下行严重冲击了民间借贷市场，政府的钱、银行的钱、民间的钱，似乎所有的钱都被固化了，都被冻结了！甚至大量榆林的钱也被固化在鄂尔多斯楼市狂潮中。追根溯源，许多高利贷的最后一环都是房地产。
有趣的是，个别借了高利贷的开发商为避免形势不可控，甚至把债权人明细在公安局备案。危机开始时，开发商持续把项目工程进度照片等信息给债主发送，希望稳定债主的情绪。到了危机完全爆发后，债主反而担心开发商会跳楼自杀，鼓励其坚持不放弃。
如此大规模的民间借贷风波，却没有爆发大规模的群体性事件！原因有两方面，一者是民族性格的原因，相对于陕北民间资本投资的谨慎，鄂尔多斯人虽然投资冒进，但危机爆发后更多的是宽容和忍耐；二者是高利贷前期支付的利息已经使相当部分债主收回了本金，这或许是更重要的原因。
目前，鄂尔多斯政府正在积极寻求危机化解之道，也进行了许多实实在在的努力。一方面大批量回购开发商的现房项目，改作公租房等保障房项目；另一方面，积极化解民间债务危机，尤其是三角债问题。但纵观日本泡沫十年，最难的就是梳理企业的资产负债表，从悲观角度看也许鄂尔多斯的危机解决需要5年甚至更长时间吧。
梳理这些天的思考，针对鄂尔多斯的危机解决，提出如下不成熟的建议：
第一、政府在未来五年内严格控制土地供应，给市场充足的时间来消化现有过剩的存量房。
第二、增加鄂尔多斯危机严重性的透明度，让外界真正了解这场危机及其带来的严重影响，以寻求外部力量的支持。尤其要梳理清楚民间借贷的真实情况，努力化解民间债务危机。
第三、通过产业政策的扶持，打造产业园区，以此吸引人流。人流和资金流才是房地产市场发展的可持续支撑力量。而产业园区的方向并非现有的汽车制造业，更合适的方向或许是煤炭深加工产业链。
