地产业：基金驾到        10月5日   来源：/文   黄秋丽

 

           一不小心，苏鑫和他的高和投资就创造了国内几项房地产基金的纪录。

 

           作为国内第一支投资于商办物业的房地产私募基金，高和投资的周转速度惊人。2010年初，高和成功募资1亿元之后，4月底以2.5万元/平米的价格，整体收购北京东二环使馆区琨莎中心二期写字楼和底商，并更名为中莎广场。至8月底，便以约3.5万元/平米均价，将中莎广场销售一空。仅仅4个月的时间，高和就完成了从募集到退出的全过程。与投资周期一般3至5年的房地产基金相比，高和投资简直就是一支“闪电基金”。

 

          高和是一支标准的买卖基金。在国外成熟市场，大量的商办物业由大型基金持有，这种基金被称为核心基金。“目前国内还没有一支核心基金，”苏鑫说，原因在于国内缺乏核心基金的退出途径，国外有非常成熟的REITs市场，可以通过证券化的方式退出;而目前国内出台的REITs试点方案中，REITs将用于保障性住房建设，与商业地产无关。

 

苏鑫创业的原因在于他看到了北京商办物业潜在的价值。由于缺乏持有型基金，北京的商办物业除了卖给大央企，再无更好的出路。“去年北京90%以上的商办物业都改成住宅卖掉了，这几年都是这种情况。未来某个时点，商办物业的供应是偏紧的。”此外，商办物业甚至低于同区域住宅价格的现象很广泛，“这种现象极不合理。”他说。

 

2009年10月决定创业之前，苏鑫的身份是SOHO中国主管营销的副总裁，潘石屹最得力的干将。高和的商业模式与SOHO很相近，都是先收购不太成功的商办物业，在包装和价值提升之后卖出。“SOHO是开发商，我们是基金，身份的不同导致了我们在经营思路上的巨大差异。”苏鑫说。开发商可以追求利润最大化，而基金首要的是实现投资者的预期利润，风险偏好要小得多。

 

基金创业经历最具代表性的是北京盛世神州房地产投资基金公司董事长张民耕。2010年3月初，张民耕联合阳光100董事长易小迪、复地集团董事长范伟等5位地产界实力派人士共同发起了盛世神州房地产投资基金公司。这家基金公司主要投资二三线城市的住宅地产项目，首期募资4亿元。创业之前，张民耕为北京银信地产董事长，1990年代曾任万通总经理。

 

“房企如果没有其它渠道募集资金，只能越做越小。”张民耕说，“因为地价是按照几何级积累，开发商自有资金积累赶不上地价的上涨。”2007年至2009年，北京地价翻了四番，现在的北京“没有30亿就拿不到地”。10年前北京有四五千家房地产公司，现在只有四五百家，而真正有项目的只有两三百家。

 

对于大多数中小型开发商而言，这种“越做越小”的压力一直存在。早在6年之前，张民耕开始尝试不做开发，而通过纯粹的房地产项目投资赚钱。这种模式的核心在于对项目的判断和操作的把控。“那时候我们是以有限责任公司的身份做投资，第一个问题是双重纳税;第二个问题是，因为是有限责任公司，不能老是拉股东进来，所以募集资金的能量很少。”张民耕说。直到2007年新《合伙企业法》允许以有限合伙制做基金之后，这些问题才得到解决。张民耕认为这正是从2009年以来人民币房地产基金大量涌现的重要原因。据统计，目前国内已经真正运行的人民币房地产基金有20多家。

 

和张民耕一样，维森置业董事长张维伦也是在房地产基金领域探索多年的先行者。张维伦说，一直以来，国内房地产企业基本都是香港模式，即房企同时扮演开发商和投资商的角色。而美国模式，即房地产的开发管理和投资管理分离，是未来的趋势。2005年，张维伦从奥园地产副总裁职位离职，就是以美国模式为蓝图创办了维森置业。

 

维森置业在投资管理上极富中国特色。“我们90%以上的项目都是通过私募投资完成的，有些人有钱没有项目，我们就去帮他们找项目，然后帮他们做管理。也有维森找好项目，再找人来投资。”张维伦说。通过这种方式，维森已经在广州、安徽巢湖等地做了五六个项目。“我们没有基金的形式，但有基金的实质。”采用这种模式的并非只有维森，在二三线城市这种类似基金已经不少。“以前都是地下党，现在很多准备转正了。”张维伦说，维森也在募集一支规模比较小的房地产基金。

 

房地产基金崛起的背景是，调控重拳下房企资金链的普遍趋紧。不惟信贷资金，房企IPO、发债、信托融资一概从严，传统的融资渠道几近关闭。山河资本董事总经理曹少山认为，可以把房地产基金看成调控高压下金融创新的产物。“目前流动性是充裕的，但是这一次调控政策严厉打击炒房，过剩的资金也在寻找出路。”曹少山说。

 

曹少山也在发起一支人民币房地产基金。在创业之前，他曾任中金公司投资部总经理。“房地产行业的金融属性会越来越强，未来由房地产开发企业主导的局面可能不复存在。”曹少山说，国外基金占房地产投资市场份额的60%至70%，国内基金目前在房地产投资市场上的比例还很小。像曹少山这样出身金融机构的创业者，并不少。量宇金融机构董事长陈凡，也正在筹备做人民币房地产基金。此前陈凡曾任渣打银行直接投资部中华区总裁，在房地产私募股权投资上有诸多成功经验。

 

一直以来，民间财富参与房地产投资的需求比较旺盛。过去他们参与的方式主要是买房和买地产股，这导致了房价的一路飙升。“如果将这部分资金引入开发领域，不但可以解决房企的融资问题，还能解决高房价问题。”曹少山认为，“私募基金将是社会资本分享房地产业成长的重要途径。”

 

张维伦认为，房地产基金将“会改变整个行业的资金来源结构，进而改变整个房地产的开发结构和模式。”目前，房地产70%的资金来源于银行，“房地产绑架银行、绑架政府”的现状一直为人诟病。如果房地产基金成为主流，开发商与投资商的角色重新分配，那么资金结构以及系统性风险就会大大降低。“地王”的问题，也会迎刃而解，因为“基金不会做这种高风险的项目”。

 

不过，对于那些新成立的人民币房地产基金来说，募集资金并不容易。私人银行部门和第三方理财机构是主要渠道，但是效果并不好。由于信用机制的问题，中国人还不放心把自己的钱交给别人打理。苏鑫坦陈高和募资的渠道主要是北京的朋友圈子，大家相互比较了解。盛世神州最初预计募集5个亿，但最终只募集了4个亿。

 

“至少在5年之内，中国的房地产基金只能是私募，无法公募。”张维伦说。

 

此外，新基金没有业绩支撑，这也是很难说服投资者的原因。“中莎广场这个项目，相当于高和的一个样板间。”苏鑫说，尽管中莎广场并不是一个比较大的项目，但有这个成功的案例，高和第二次募资要相对容易得多。现在，他正在募集第二期资金，据说他的第二个项目要比中莎广场大得多。

 

2005年，摩根士丹利旗下的房地产基金在上海购买多处物业，彼时人们才更多地知道房地产基金。此后，美林、ING、麦格理等国际投行旗下的外币房地产基金在中国大行其道。现在，人民币房地产基金已呈风起云涌之势。“这将是房地产业的一个质变。”广东维森置业董事长张维伦说。