摘要： 2012 年7月1日，高和资本在高和萃举办商业亮相活动，点亮这一项目的标志，一个高5米的大型红苹果，这一特别的标志，被其设计者——鸟巢的设计师之一付邦保称为“精神堡垒”，在东三环显得相当抢眼。
文/来源：宋 尧
在2012年初，完成金澳国际项目清盘退出后，高和资本由写字楼市场转向商铺市场，连续推出高和萃、高和睿两大商铺项目。再度引起市场关注。
2012 年7月1日，高和资本在高和萃举办商业亮相活动，点亮这一项目的标志，一个高5米的大型红苹果，这一特别的标志，被其设计者——鸟巢的设计师之一付邦保称为“精神堡垒”，在东三环显得相当抢眼。
高和资本是中国首支商业地产基金与专业的资产管理和资产配置机构，2010年底收购金澳国际项目，是当年北京最大的写字楼并购案。此后一年，北京写字楼市场延续快速上涨，租金涨幅超过40%，售价亦上涨30%以上。作为一家地产基金公司，高和资本在对金澳国际完成快速销售后，实现高溢价退出。高和资本以其连续成功运作中莎广场及金澳国际的经验，逐渐被业内认可，被奉为引领商业地产投资趋势的一家重要基金公司。
就在龙湖等大型品牌开发商一致瞄准北京写字楼市场之后，高和资本转而连续收购两个写字楼底商项目，而与写字楼相比，北京商铺投资，一直偏冷。
据记者了解，高和资本于2011年下半年，先后收购位于东三环的博瑞大厦底商项目，后更名为高和萃。并于2011年底，收购望京悠乐汇部分写字楼底商，更名为高和睿，由此开始打造其独特的商铺系列投资不动产。
据高和资本介绍，高和萃和高和睿在今年推向市场后，已销售过半，受到投资客户认可。
资产改造重塑商铺投资价值
与写字楼相比，影响商铺投资价值的因素，在于招租和运营。投资人对商铺投资的心理障碍，主要是因为市场上出售型商业不动产无统一管理、统一运营而导致租客良莠不齐、资产贬值，商铺空置率较高。
因此，与收购写字楼，快速销售退出的模式不同，高和资本在收购高和萃和高和睿后，便投入资金，对项目进行了较大程度的工程改造，并对项目展开整体招租，严格限制租户资格，然后，带租约销售。从而保证投资客户的回报。对这一过程，高和资本董事长苏鑫，将其形象比喻为“资产精装修”。
据记者了解， 高和萃于2011 年4月开始招租，八个月内即实现90%的意向商家出租率，目前签约的主要商户有谷香9号，7—11，奔驰（展厅），金悦利湾，法兴银行等。均属于高品质租户。
尽管先租后售的模式，可能影响到客户对投资回报的预期，进而影响销售价格，但是，却能保证客户稳定的投资回报率。
与以往收购写字楼项目相似之处则是，高和对项目投资价值的稀缺性要求极其苛刻，高和萃目前是CBD乃至东三环区域惟一散售推向市场的写字楼商铺产品。
高和收购的另一商铺项目，高和睿则经过面目一新的资产改造，彻底改变了悠乐汇比较冷清的商业氛围。目前已有包括咖啡、儿童教育机构等多个高租约商业入驻。
据高和资本介绍，高和萃与高和睿目前销售势头很好，高和萃的销售率已达75%。高和睿自5月开盘以来，至今已迅速达到60%销售率。
商铺：新的价值洼地？
至收购高和睿，高和资本已在北京核心区域连续收购5个商业及写字楼项目，目前累计收购和管理的商业类资产超过50亿元，发展十分迅速。
从2010年，被媒体称作民间资本第一投的中莎广场，至北京当年最大商业地产并购案金澳国际，高和资本对写字楼市场快速上涨的趋势判断，堪称精准。
以金澳国际为例，最初开盘价为2.9万元/平米，租金为4元/平米/天，而一年后，其价格已上涨至5.6万元/平米，租金也上涨到8元/平米/天。不仅价格上涨两倍，而且投资回报率，快速上涨。若以开盘价计算，客户投资回报率，已从年化5%，上涨至9%左右。而且，随写字楼租金继续上涨，投资回报还会增高。
不过，高和资本董事长苏鑫认为，2011年，北京写字楼上涨趋势过猛，尽管，未来还会继续延续增长势头，但不会再有如此高的上涨空间。而商业地产另一主力产品，商铺的投资价值，还处在洼地。
据第一太平戴维斯统计数据，2012年第一季度北京甲级写字楼租金涨幅环比进一步放缓至6.1%，而一季度中高端购物中心首层平均租金环比攀升3.7%，同比上涨14.3%，涨幅呈上涨态势。
就北京商铺市场而言，高和资本董事长苏鑫认为其价格明显偏低，有较大发展空间。“北京作为一个发展中的国际贸易城市，商住比为1.41，不仅远远低于国外一些发达城市，更是低于国内的一些二线城市。”据悉，济南、西安、大连一些区域的商住比为2.22、1.93、1.72，均高于北京市的水平。
而重庆、西安等二线城市一些核心地段商铺价格，甚至要高于北京的核心地段。
如西安万达广场商铺价格2011年便达到15万元/平米，甚至高于高和萃大部分在售商业面积。
而高和睿一些商铺价格，甚至低于望京区域住宅价格。仍存在商住倒挂的现象。
对于北京商铺价格为何相较写字楼涨势较慢，苏鑫认为原因有两点，一方面因为2011 年北京商铺项目入市较多，另一方面，则因为商铺一般围绕购物中心租金价格确立标准，但购物中心换租期一般两至三年，因此，即使上涨，也不像写字楼市场一般立竿见影。
苏鑫表示，因未来两三年内，北京入市商铺量将明显减少，市场可能供不应求，而购物中心随后也将迎来新的租金定价，商铺价格将如去年的写字楼一样，迎来快速上涨。
在引导投资客户，共同从写字楼市场淘金后，高和资本的每一次入市，已经被视做商业地产投资方向的风向标，此次，商铺入市，则可能将再度引领北京商办物业投资商铺的一股热潮。
