来源：文/王松才

摘要：在近期的高和睿论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹、著名经济学家赵晓、高和资本董事长苏鑫等业内专家，对于未来房市投资方向的判断可谓相当一致，就是商业地产。

　　今年以来，伴随着住宅项目的持续冷清，北京商业地产在经历了今年初短暂的萎靡后，近来进入了快速升温的时代。龙湖地产位于北京朝阳北路的长楹天街项目两天便销售商铺近1．7亿元。此前，望京SOHO、高和萃等多个商业地产项目，亦现多个过亿元大单。

　　商业地产升温 价格加速上行

　　2012年初，国际四大商业管理公司之一的戴德梁行发布报告，2012年，北京写字楼租金同比上涨48％，而北京CBD写字楼租金的涨幅，在147个大城市中排名第一。

　　戴德梁行最新报告显示，2012年一季度，北京写字楼平均租金达到每月每平方米277．57元，环比增长12．64％。而北京最顶级的写字楼国贸三期的租金已与香港最顶级写字楼的租金相当，最高甚至达到1200元／月／平方米。

　　世邦魏理仕中国区总经理金勇预计，一直到2014年，北京商业地产市场能够散售的面积十分有限，商业地产的供需矛盾一直存在，北京商业地产市场或像2007年住宅市场一样，未来两年，继续延续暴涨势头。

　　亚豪机构提供给中国经济时报记者的数据显示，2011年开始，北京商业地产市场价格开始加速上行，当年北京商业、写字楼成交均价高达24514元／平米，同比上涨12．3％，而同期住宅价格涨幅显著收窄，仅有6．3％。商业价格开始补涨，导致游资开始由住宅转向商业地产领域，近期成交量开始明显增加。据统计，5月以来（截至14日），北京共售出商业、写字楼12万平方米，同比去年同期增长了34％。

　　商业地产投资猛增

　　亚豪机构数据显示，继2011年全国商业地产实现约1万亿元投资之后，2012年资金仍在源源不断地注入以北京为代表的一线城市的商业地产领域，投资增速也持续上升，与住宅投资持续下滑形成反差。

　　据北京市统计局5月14日发布的最新统计数据显示，2012年1—4月，全市完成房地产开发投资654．4亿元，比上年同期增长1．4％。其中，住宅完成投资309．8亿元，下降25．7％；写字楼完成投资76．3亿元，增长81．7％；商业及服务业等经营性用房完成投资77．1亿元，增长3．9％。

　　业内人士分析，北京商业地产的爆发式增长，一方面源于住宅长期去投资化的趋势越来越明晰，另一方面则与北京商业地产长期供不应求的局面有关。

　　在近期的高和睿论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹、著名经济学家赵晓、高和资本董事长苏鑫等业内专家，对于未来房市投资方向的判断可谓相当一致，就是商业地产。

　　秦虹认为，其实，投资商业地产项目风险还是很大的。投资什么样的商业地产项目，一定要看区域、位置。北上广深等一线城市核心地段的商业地产，必然最为坚挺，也最受热捧。

　　苏鑫称，未来房地产的投资机会，一是房地产证券化，二是有资产精装修的商业类不动产。

　　赵晓则透露，北京商业地产供不应求的局面将长期存在，并将继续持续下去。未来两年北京写字楼仅有210万平方米新增面积入市，这其中还有不少部分可能由开发商自持。受不断上涨的租金和可租赁面积的制约，甚至有不少中小型企业只能选择迁离市中心。对于北京这一优势资源相对集中的城市来讲，这一选择所增加的成本也是相当可观的。

　　SOHO中国董事长潘石屹则表示，近段时间北京、上海商业物业的租金持续大幅上涨，使得投资者对商业地产的收益充满信心。潘石屹甚至表示，“这是我从事房地产行业十多年来，租金涨幅最快的时候”。据悉，望京SOHO于今年3月份开始提价2％。

　　价值洼地仍存 风险值得警惕

　　业内人士认为，尽管2011年北京商业地产租金、价格出现暴涨的情况，但与已至峰顶的住宅相比，商业地产仍属价值洼地。如北京CBD区域，一般二手商住价格在3万元每平方米左右，而甲级写字楼则在4万至5万元每平方米。仍比同区域住宅价格低20％至50％。

　　而北京的四环至五环区域，写字楼价格更低于公寓。但在世界大多数城市，写字楼价格是高于公寓的，这主要是因为写字楼的租金回报率远超住宅，且租金回报稳定。

　　誉祥安公司合伙人王珂表示，北京过去每年约吸引400亿元左右的资金对商业不动产的投资，而随着住宅市场下行、投资流入商业地产市场，这一数字可能持续增加。

　　据本报记者了解，随着商业地产火爆，几乎所有一线房企均已抢滩商业地产。龙湖北京公司总经理宋海林表示，龙湖早在10年前便展开了商业地产布局。而龙湖商业运营公司总经理魏健也表示，商业综合体的开发，已成为龙湖的重要战略。未来10到15年，集团计划将商业地产利润占比从不到5％提升到30％。随着商业地产形势大好，龙湖今年战略也调整为“产品聚焦，区域纵深、增持商业”。

　　龙湖2011年财报已显示，龙湖商业综合体系列，天街产品系列已占全年销售额近三分之一。

　　亚豪机构则认为，在经济转型和市场调控的合力牵引下，房企转战商业地产已是大势所趋。万科、招商等原本以传统住宅开发为龙头的房企，正在积极投身商业地产，成立独立的商业地产开发公司，以重塑复合化的地产开发模式。

　　除此以外，包括苏宁、家乐福、沃尔玛等大型零售商也成立了房地产开发公司，主要开发商业地产。一时间，无论是以往以从事住宅开发为主的专业房企，还是不具房地产开发经验的下游承租使用方，均涌入商业地产开发领域，商业地产呈现出鱼龙混杂之势。

　　不过，在商业地产快速升温之际，其潜在的风险也在积聚，值得市场警惕。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，无论是企业投资，还是个人投资，很大程度上是受到了楼市调控的裹挟，而被动由住宅市场转移到商业市场，而近几年商业地产火爆的背后其风险也值得警惕：

　　首先，商业地产蓬勃的基础是经济的增长，2012年中国面临着经济增速放缓的困境，因此房企一定要控制好商业地产的建设规模。

　　其次是资金的问题，商业地产的开发运营需要前期投入大量资金，而且如果企业采用持有运营的模式，资金的回报周期长达5－10年，这对于当前负债率普遍偏高的房企提出了挑战。