高和投资：SOHO 2.0        《地产》8月刊       文/ 秦小东

 

高和，来自英文词组Go high（高飞、翱翔），在2009年10月正式离开SOHO中国之前，苏鑫就在考虑为高飞做准备。

 

先盘点自己手上的资源。“我从2002年接触的就都是有钱人，那时候1000万元-2000万元就是大客户；2005-2006年的时候，4000万元-5000万元是大客户；到2009年销售三里屯SOHO的时候，1亿元才是大客户，几千万元的客户都排到后面，轮不到他分房子。我认识的有投资需求的有钱人其实很多。”苏鑫说。

 

再分析市场上的机会，苏鑫发现，住宅市场泡沫大得惊人，并且因“十年九调控”，住宅市场波动性很大，投资风险很大，但相对而言，商业地产倒是有很大机会。“有的项目，底商甚至比上面的住宅卖得便宜，出现商住倒挂的现象，从长期来看，商业地产被严重低估了，这是一个很好的市场机会。”

 

苏鑫分析，现在的商铺大都是散售，由于缺乏统一经营，租户质量良莠不齐，租金水平上不去。但如果把这些社区底商收购过来，重新包装和整合，引入星巴克等高质量租户，经过培育后，连带租约将底商整体出售给寻求资产保值的客户，就能实现较高的销售溢价。苏鑫称之为“资产精装修”。

 

资源与机会相结合，苏鑫的商业模式便成形了：成立一家房地产私募基金管理公司，向追求高风险、高回报的民间资本募集资金，投资收购北京等一线城市的商办物业，对资产进行整合和经营，提升其价值，最终整体出售给寻求资产保值、升值的长期资本，实现退出。

 

这跟苏鑫的老东家SOHO中国的商业模式颇有相似之处，只不过SOHO中国收购对象大部分为烂尾楼，收购资金也动辄几十亿元。不同的是，苏鑫是以私募基金的形式来运作，而SOHO中国作为上市公司，收购资金是自有资金和银行贷款。再者，SOHO中国也没有中间这个“资产精装修”的价值提升环节，而是凭自己的资金实力和销售能力“低买高卖”。相比而言，苏鑫创造的模式犹如SOHO中国之升级版。

 

有个性的钱

 

苏鑫在SOHO中国工作十余年，积累了大量的投资客户，并且通过长期的合作，与之形成了很牢固的信任关系，这为苏鑫募资，以及实现物业的最终出售提供了最初的渠道。

 

苏鑫认为，钱跟人一样，是有“个性”的。他眼里有两种钱：一是追求高回报的，承担高风险的钱。其投资期限一般很短，多在两年之内，这部分资本大多来自北京，是高和的私募对象；还有一种钱是追求低风险的，需要保值、稳定，抵御通胀，这种钱投资期限一般较长，比如5至10年。

 

越来越难预期的房地产市场，令山西、鄂尔多斯等地的能源、矿产投资人愿意将资金交给更专业的投资团队，以及寻找更能规避风险的投资产品。苏鑫所瞄准的商办物业项目，正是希望打造出令这部分资金青睐的投资产品。

 

在具体的操作方式上，与国外的私募基金先建资金池再找项目不同，高和先是建立一些战略合作者，合作者之间有很好的关系和信用，而且各有投资偏好。具体的每个项目，投资人可以选择参不参与，并根据自己的偏好选择投多少。每个项目成立一个投资公司，独立封闭管理，隔离风险。这些项目的投资期限一般在两年以内。

 

今年5月初，高和募资整体收购了紧邻北京昆仑饭店的琨莎中心约2.5万平方米的二期写字楼及商铺，并更名为中莎广场。此前高和还收购了凯德置地开发的凯德华玺几千平方米底商。苏鑫没向本刊透露具体资金数额，只说每个合伙人一次性出资1500万元。但根据同区域商铺价格推算，上述项目所涉及资金至少在10亿元以上。

 

回报与退出

 

由于每个投资的项目封闭管理，高和投资的回报率因项目而异。通过资产“精装修”提升价值之后，再整体打包出售产权。之间的溢价便是其投资收益，利润按投资比例与合伙人分成。目前，凯德华玺、中莎广场两个项目的投资过程并未结束，至于其利润回报如何还需测算。

 

在把辛苦整合包装后的物业出售之后，苏鑫并不打算就这样功成身退。除了进行这样一次高额度的套现外，苏鑫和他的团队还将为购买其物业的客户提供资产管理服务，并从长期稳定的租金流中抽取管理费用。这也是高和选择将投资产品卖给安全性资本的原因，高和有意为这些资本充当更专业的管理团队。

 

对于私募基金，退出方式至关重要。苏鑫坦言，因为目前不允许保险公司等机构投资者直接收购商业项目，REITs市场也尚未建立，商业地产还没有比较成熟的出口。不过，苏鑫这些年来积累的客户群体已足够庞大，不仅如此，他还尽可能地网罗社会上的销售精英，为基金的退出构建了更为广泛的渠道。

 

6月8日，苏鑫在中莎广场发起成立“百万销售精英俱乐部”。该俱乐部汇集了来自SOHO中国、星河湾、龙湖地产等多家大型开发商的销售精英。实现年度个人销售金额2亿元以上，个人佣金100万元以上——这是该俱乐部的准入条件。事实上，这些地产界同行及其客户，正是高和瞄准的客户对象。

 

理论上说，商业地产投资两个退出渠道，一是将所投资的物业打包卖给安全性资本，二是做资产管理，待成熟时REITs上市。不过， “做REITs有两个条件，一是出租率80%以上，二是要有独立的产权，不能有分散的产权。苏鑫亦知，目前中国的REITs还未成形，这个出口还不存在。”但我们会为那一天做准备。“

 

对于高和的前景，苏鑫难掩期待：“做大做强，像鹰一样，飞得高一点。”业内一位朋友曾告诫苏鑫，“三年之内，休言成败”。现在刚做半年，能否做成功还需观望，苏鑫坦言，其当务之急是历练出一个优秀的团队，建立一种可复制的商业模式。