摘要：随着中央继续对房地产市场进行调控和大规模建设保障性住房,楼市正逐步回归理性。面对房地产行业“暴利时代”的终结,房产企业开始分化,小型企业逐步退出,大型品牌企业则着眼于商业等复合型地产。
随着中央继续对房地产市场进行调控和大规模建设保障性住房,楼市正逐步回归理性。面对房地产行业“暴利时代”的终结,房产企业开始分化,小型企业逐步退出,大型品牌企业则着眼于商业等复合型地产。房企从住宅项目转向商业地产能否顺利“越冬”?
楼市“暴利时代”终结
在日前于青岛举行的2012城市观点论坛22日上,中国房地产业协会代表、房地产行业专家和房地产企业代表等分析认为,房价不断上涨的楼市“高烧期”已经过去,房地产行业正在走向常态化。
中国房地产业协会会长朱中一在论坛上说:“国家对房地产市场调控政策坚定不动摇,调控方向明确,那就是要抑制投机和投资性需求,另外,大量保障性住房能促使楼市向健康方向发展。在当前情况下,房地产行业的‘暴利时代’已经结束。”
中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示,中国房地产市场正在走向常态化。超低利率和宽松货币政策下,房地产企业享受较轻债务和财务成本压力的时代已经终结。“2011年至2015年,正常、温和的通胀率就在每年3至5,而欧债危机等国际经济环境的复杂化将使通胀压力更大,预期的通胀压力会使现在的货币政策更紧而不是更松。”他说。
陈淮表示,房地产市场依靠恐慌性、过度占有资源的需求,即“为卖而买”的时代结束了；房地产行业无风险投资、无风险运营和拿地就赚钱的时代结束了；房价不断上涨的时代结束了。
根据国家统计局公布的数据,今年1月,全国70个大中城市房价环比全线停涨。2月份,70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)与上月相比,价格下降的城市有45个,持平的城市有21个,上涨的城市有4个。
楼市“寒冬”加速房企分化
从事房地产投资理财服务的高和投资董事长苏鑫说,除房地产调控政策导致行业规则的改变外,保障性住房使房地产市场进入了双轨制。“以前我们熟悉的房地产市场没有了,房地产将进入震荡加剧时代。”他说。
逐步回归理性的中国楼市让开发商感受到了“寒意”,房地产企业开始分化。“品牌企业开始走复合地产之路,因为原有的商品房不再受到地方政府支持,拿不到地。走复合地产之路,例如建设商业、旅游或养老地产等是发展趋势。”苏鑫说。
与会专家介绍,中型企业则开始走专业化道路,专注于提升自身产品品质,例如质量和物业服务水平等,以提高行业竞争力；占房地产市场绝大多数的小型企业,尤其是2008年以后才进入的、没有积累的企业就将退出,转作专业投资人。业内人士预计,未来10年,全国开发商数量预计将会减少一半左右。
今年初,一些涉足房地产较晚的企业纷纷转向矿业等领域投资。此外,一些非房地产主业的公司也在纷纷退出房地产行业。据中原集团研究中心统计,2011年1月至12月上旬,非房地产主业公司房地产产权交易达238宗,总金额超过400亿元。
此外,房地产行业掀起了并购浪潮,一些中小企业都被吞没。来自中原集团研究中心的数据显示,2011年1月至12月上旬,房地产为主业企业的产权交易达253宗,约为去年全年同业并购宗数的2倍,并购金额超过900亿元。
商业地产能否成“越冬棉衣”?
陈淮表示,现在中国城市化率为51.27,中国城市化还将有近20年的时间,中国房地产也还有20年的辉煌期。“20年的辉煌期不等于房价还将涨20年,回归常态也不等于房价将直线下降。根据地域、时期和产品结构不同有涨有跌才是常态。”他说。
众多开发商齐聚商业地产,有人甚至将调控政策时期的商业地产喻为“黄金时代”。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,排名前20名的开发商都选择加大对商业地产的投资比重。全球最大酒店业集团之一的洲际集团计划在5年内,将其设立于中国的酒店由170家增加至300家。这些项目的合作方包括了本土知名房地产发展商保利、万达和世茂。
业内人士分析认为,商业地产不像住宅项目那样拿到地、盖好房子就赚钱,回笼资金慢,风险大,而且要懂得后续经营,住宅开发商应该谨慎进入。金科地产集团股份有限公司副总裁李占洪坦言:“不然会死得更快。”
从事商用房地产综合服务的易城中国副总裁尹宝军说,商业地产项目至少要培育3年至5年,风险压力很大。例如,2008年金融危机,许多城市商业综合体项目都停工了,随后写字楼的租金达到最低点,但现在市场上的租金又翻了三倍,开发商进入之前要掌握一定的资源。
海上嘉年华(青岛)职业有限公司执行总裁黄冠青认为,商业地产是满足一定区域内的消费需求,但它所能覆盖的区域有一定的范围。最好能结合区域特点,良性优化组合住宅和商业地产项目。业内专家认为在二、三线城市的远郊区建设住宅和商业综合体项目有利于促使房价下跌。
