谁在抄底？        7月22日  来源：文/荆宝洁

       

        李江（化名）还是想买房，在这场楼市的角力大战中，她一边想等“大规模降价潮”的出现，一边又担心错过好时机。

 

        7月19日，她受邀去参加“世茂·宫园”的推介会。此前，她一直和父母住在一起。在国贸上班的她一直想买一个离上班地点近的房子。

 

除了“世茂·宫园”，她还看过“太阳公元”和其他位于东三环附近的新盘。其中，“太阳公元”的均价已达45000元/平方米。虽然有第三套房贷的限制，但李江并不是很在乎，并暗示记者在家里的帮助下，可以全款付清。她的目标是一套小户型，可以自住未来也可以租出去。

 

虽然并不是所有人都有李江的经济实力，但当下有这种矛盾心理的购房者比比皆是。继续等待还是马上出手是一种煎熬。尽管成交量大幅下降，但仍有一些人认为已经到达底部，出手买房。

 

究竟是谁在“抄底”？

 

降还是不降？

 

世茂·宫园的推介会现场，和李江同去的还有其他潜在购房人。有人小声嘀咕，下半年会不会降一些？

 

但世茂房地产控股有限公司(00813.HK)执行董事许世坛近半个小时的发言表明了开发商的立场。他说，调控力度很大，北京上海等一线城市尤其受到了影响。在他看来，北京的房价已严重超出普通居民的支付能力，但不同地段的影响是不同的，他认为北京一些远郊区的房子存在着泡沫化的因素。同样是降价，CBD核心地段可能只会降10%左右，而一些郊区降幅可能会达到20%-30%。“好的位置抗跌能力更强。”他说。

 

许世坛坦言，如果没有宏观调控，该项目的售价要到80000元/平方米以上，“最终定价充分考虑了宏观调控的因素，甚至优惠幅度还要大于宏观调控的力度”。 据透露，该项目对外报价是65000元/平方米，现在首次房源推出20套特价，优惠后的均价是45000元/平方米，如果一次性付款还能再有10个点左右的折扣。而项目销售人员告诉记者，推介会现场有8套达成成交意向。

 

许世坛对在场的客户说，“上海世茂滨江花园从最初的每平方米1万多元卖到最后的超过10万元。”他暗示，未来项目还会小幅的涨价。“第一批买世茂房子的客户肯定会赚钱的。”

 

李江也很担心，尽管下半年可能出现降价潮，但是她看中的项目仍旧会涨，不少项目位于核心地段的开发商都在宣传项目的稀缺性。

 

进入7月以后，买房的人逐渐变多了。北京中原提供的统计数据显示：7月中上旬北京商品房期房成交总量为4442套，比6月同期的3264套上涨了36.1%；现房总成交量为2094套，同比6月同期下调了4.5%。去除经济适用房和限价房，商品住宅总成交为2687套，同比6月同期的1950套，上涨了37.8%。

 

据北京中原三级市场研究部总监张大伟分析，主要是因为6月下旬开始的中低价、郊区商品房供应增加，且6月的成交量已处于地量。7月中上旬的住宅成交（除经济适用房和限价房外）也仅为日均134套，环比新政前的4月份330套的住宅日均跌幅达6成。

 

张大伟指出，今年上半年的市场触底仅仅只是阶段性的调整。预计下半年，新增供应将加速入市，住宅项目将陆续降价，降幅可能在15%—20%，市场成交量也将在基本需求的支撑下出现回弹。

 

对此，亚豪机构市场总监郭毅持相似的观点。她认为，上一轮调控，从调控措施出台到实质性降价潮，大概用了1年时间，而现在，楼市仍旧处于僵持的阶段。在她看来，一些网站组织的“抄底购房团”大多是配合开发商的宣传，楼盘实际优惠很小，谈不上抄底。

 

但也有一些楼盘采取了暗降的方式。某在昌平的楼盘上周末卖出了20套房子，内部人士向本报记者透露，该项目的实际成交价每平方米仅为14000元左右，而新政之前该项目卖到了2万元以上。

 

而位于大兴的项目却出现了热销的局面，这个定价约16000元/每平方米左右的项目，甚至代理公司的员工也难拿到房号。郭毅告诉记者，有很多拆迁户成为通州、大兴等项目的主力消费人群。

 

如今的住宅市场，刚性需求为主导，投资性客户几乎离场。前述昌平项目的负责人判断，仅有30%-40%的人群是改善性需求，大部分购房的人还是首次置业群体。

 

买住宅还是买商业？

 

住宅市场的低迷映衬了商业地产市场的疯狂。有不少商业地产的开发商趁机引导资金流入商业地产市场。其中一个市场被提及的理由便是，商业地产受调控影响小，且住宅和商业地产价格倒挂由来已久，此时正是商业地产抄底的好时机。高和投资董事长苏鑫也向本报记者指出，最近投资商业地产的客户群很活跃，而随着租金的增长，越来越多投资者会更看好这块市场。

 

乐工场写字楼服务联盟联合百万销售精英俱乐部对北京一线销售精英以及重点投资者展开的调研报告，或可反映当下投资者的心态。调研报告显示，只有6%的投资者3个月内有购置物业的计划；44%投资者短期内不会增加房地产的投资。另一方面，57%的销售精英认为，今年下半年，住宅价格会出现下降，但76%的人认为降幅不会超过20%。

 

与投资者对住宅选择用脚投票相对应的是，63%的投资者选择写字楼和商铺作为投资重点，7成左右的销售精英认为，今年下半年北京商办物业销售额、销售价格以及租金价格都会出现上涨。

 

报告显示，接近80%的投资者表示有投资商办物业的计划，在通胀和人民币升值的双重压力之下，选择租售比高，泡沫小且政府支持的商办物业成为投资者新的选择。