提要：进入2012年，伴随宏观经济从高速发展到稳速前行，中国房地产调控将持续进行，而作为一直处于二线城市中领先发展的青岛房地产业必将受到制约。我们看见不少房企减慢开发速度、裁员，压缩成本成为不少企业首选，更多房企面对2012,有些茫然，不知道未来政策与形势将如何发展？企业究竟该如何应对？3月22日上午，城市观点论坛第三次走进青岛，邀请到中国房地产协会朱中一会长、住建部政策研究室前主任陈淮、海尔地产集团董事长卢铿、山东省文登市市委常委、文登市人民政府副市长曲波、金融嘉宾与青岛及山东房地产精英齐聚一堂，对当前紧迫的局面进行剖析及研判，共同寻找2012年房企全新发展之策。

 【高和投资董事长 苏鑫】：大家上午好！

        本来我是地产基金，应该讲房地产金融。但是我还是跟诗涛请求了一下，还是换一个角度，换一个话题。为什么换一个话题呢？有两个原因：第一，我们经常从行业内看这个行业，我们换一个角度和大家进行交流和分析。第二，投资有两个角度，两个纬度，一种投资是投机会，一种投资是投趋势。以前我们可能投机会能赚到钱，未来我觉得应该判断趋势，对我们来说是至关重要的。所以我把话题换了一个对行业调控以后，行业未来变化的猜想。

　　我们看一看市场现状，我用三句话来概括。购房人是集体观望，从去年11月份开始，在全国的一线、二线，甚至到三线城市，成交量都大幅度萎缩。去年，一线城市跌破2008年的成交量，二线城市到第四季度也是接近了2008年的成交量。开发商非常悲观，去年有两个行业重要的聚会，一个是8月份的博鳌论坛，当时与会有一半人还认为2013年以后有重大机会。到年底的时候，有一个工商联的会议，里面传达的信息几乎100%对房地产非常悲观。政府坚持调控，最近总理在次次强调房地产调控很重要，这是我看到的市场现状。

　　我们怎么分析未来的趋势？从三个纬度来看，一个是经济，主要是货币政策可能对行业的影响。一个是房地产行业的走势，最后我们判断一下市场变化的趋势。

　　总的一个趋势，我认为2012年房地产结构性调整不可避免。

　　今年的货币大家感到货币政策放松，但是很少会流到房地产。我们看到的政策趋势来说是有倾向性投放的。有一个比较明确的趋势，即使货币放松了，也不会有太多的钱流到房地产行业里去。这是宏观经济的判断。

　　房地产政策，中央的决心不会改变的。调控目标已经界定的非常清晰，就是要把房价调整到合理的水平。地方政府会怎么样呢？因为调控到合理的水平，每人有不同的理解。最关键的就是房地产这个行业，之所以到今天这个局面，我们都感觉到压力非常大，就是因为从土地、税收、金融、都没有配套的完善的政策，所以才造成今天这种结果。地方政府税收压力非常大，缺钱。在这种情况下，就有可能认为它达到了价格下降空间一定水平以后，进行政策的调整。实际在“两会”期间已经有这种信息了，未来这种可能性是非常大的。比方说可以学一下长沙的模式，学习一下重庆模式，推行房产税，不再根据限购。但是解决不了这个行业信心的问题。我们现在面临的行业剧变，为什么感觉进入寒冬呢？实际是购房者集体观望，如果想打破，必须有宏观政策的共识，才有可能发生变化。所以判断政策，从全面层面不可能有大的变化。中央层面还是坚持调控。各个城市，可能会有一些微调，很快我们可以看得到。但是它不能改变行业在短期内的趋势，房地产行业购房的趋势。

　　最近我们看首套房的支持，这一点对行业来说非常重要，因为如果没有这个政策的出台，成交量像去年四季度末和今年一季度初这种快速的悬崖式跌幅的话，这种超调可能是灾难性的。

　　这种超调会带来什么变化？我们从三个纬度来看。先看城市的纬，一线城市核心区域的房价，抗跌性还是比较强的。周边地区像北京已经跌20%—30%。二线城市的风险在加剧。因为以前二线城市这几年大家涨得都很快，甚至整个城市都发展非常好。未来的变化一定是城市之间的竞争，不可能这么多的城市都可以快速的往前走，一定会出现强烈的分化，而这个分化一定在房地产行业里面体现出来。三线城市，我们相信它的风险会小，前提是对刚性需求的金融政策到位的话，它的风险会小。

　　第二个纬度，我们从房地产企业的纬度来分析一下。品牌公司一定要走复合地产的道路，因为以前我们很大的公司，都是靠囤地来挣钱的，靠囤地来给自己积蓄发展力量。现在房地产原有的开发模式，在政策上不可能再得到支持。怎么能支持你呢？必须要给地方提供税收等等。所以复合地产，比如旅游地产等等，这样才能得到资源的支持和匹配。中性企业一定要走专业化的战略。小的企业，在这次洗牌过程当中，绝大部分尤其是2008年以后进入这个行业，没有太多积累的，以机会型为主的小企业，可能要离开这个行业，但是他们还可以在行业里分享利润，变成专业的投资人。

　　第三个纬度，从物业类型的纬度分析。商业地产，目前我们习惯把地变成房子赚钱，认为商业地产也如此，这大错特错。商业地产实际是三个层面，一个是土地的升值，这和住宅是一样的，一个是靠产品、品牌的附加价值，这跟住宅也有相似的地方。而第三个，实际最核心的商业地产是靠运营，靠后期的运营，最终它的价格靠租金来决定的。这一点，实际是传统的住宅开发是完全不一样的。

　　我们会看到，我们即使把很多的项目建起来，好的商业地段，前三到五年非常多。现在大家都愿意把更多钱、资源、精力放到商业地产，地方政府也如此，把它变成形象工程。我们看到很多二线城市，出现了100座以上的城市综合体。会有这么多的城市消化这么多的供应量吗？即使建起来，会有这么多的消费来支撑吗？如果没有怎么办？我举一个例子，北京大家都知道，租金市场非常好，现在据说已经租金已经进到世界前三名。在中关村大力发展的时候，在三年推了300万人民币，五年内才消化。我们想想上千的供应量，需要多少年消化？商业地产的风险对专业的要求，跟住宅完全不一样的。住宅去投资化是一种趋势，不允许作为投资，把住宅作为消费品来看待。如果是消费品，我们对照美国来看，美国住宅是消费品的，它的100年数据统计，去掉通胀因素，每一年的涨幅不超过0.6%，这与朱会长和陈主任讲的是一致的。如果去投资化作为一种消费品，常态就不可能使住宅价格不断快速永远的上涨。

　　我们要分析今年房价的走势，好像很难判断。但是我们可以判断一些趋势，这个趋势就是这个行业发生重大的变化，行业的规则，发生了重大的变化。以前我们面临的只有单一的市场，现在出现了双层市场，保障房和商品房，两个市场并存。带来形象的变化，我们可以看一看，相当于以前是足球场，允许22个人，未来我们面临的是篮球场，只允许十个人。以前开发商只要拿地就可以赚到钱，地方政府只要卖地就可以赚到钱，投资人只要买房就可以赚到钱，所有的游戏参与者都没有风险就赚到很多钱，这种规则能继续下去吗？未来一定会发生变化，地产商一定会变成房地产商，靠囤地赚钱的时代不可能持续，必须靠产品来增加附加价值。地方政府由卖地商变成一个产业的推动者，因为城市的竞争还得靠经济来引导，经济才有一定的预期。所以城市的发展还要靠产业的推动。购房人炒房时代已经变成理性的一种投资时代。

　　以前的房地产对我们来说是一种“超配”，我们更多的资产放在房地产，但是它将回归到“标配”。房地产行业将进入震荡加剧的时代，不会永远的一根线，是波动的，不会是全国全面的趋势变化，一定是不同的区域、不同的产品结构，结构性的是不同的。开发商的融资，由完全依赖于这种间接融资银行为主，变成直接的融资，这是很重要的一方面，这也是基金未来生存大发展的一个基础。

　　再一点的变化，可能现在我们讨论比较少。就是我们这一轮把大家投资人惯性投的有两个，在国内有两个市场，一个是股票市场，一个是资本市场。股票市场的惯性已经被堵住了，结果会怎样？艺术品、现在是观望，最后还要出来。未来房地产还是投资的主要渠道。我们怎么来疏导它？否则对整个经济的破坏也是比较大的。因为房地产天生有两种属性，我们认为普通住宅有投资属性，这没有问题，到底什么还有投资属性？我们怎么把愿意投到房地产的件梳理起来？这是我们行业人员面临很大的问题，这是短期内的问题。惯性愿意做房地产，这种疏导还是非常重要的。

　　所以这种猜想，到2012年行业变化的猜想，都是一种假设，假设2012年没有出现，2012年预言没有实现，地球大崩溃没有实现。如果实现的话，我们怎么去做？这是当时小电影的票，这实际给我们一个启发，就是说现在房地产行业面临一个状态，和人类的预言相似。首先我们要先生存，然后再发展。最后我总结我的发言，两句话：第一，投资要投趋势，而不能简单投机会。第二，房地产公司，现在最关键的是要生存。谢谢各位。