摘要：“其实绿城当初的困难并没有这么大，如果不是银监会彻查其房地产信托业务，导致银行停止对其发放贷款，绿城不会走到变卖项目的境地。”高和投资董事长苏鑫表示。

    据北京商报报道 日前，央行发布的《2011年金融机构贷款投向统计报告》表明，对房地产的贷款政策严重偏向保障性住房的开发，而在商品房市场大量削减，这也是导致房企不得不通过降价或其他融资手段来回笼资金的一个主要因素。

    从长期来看，银行不可能像过去一样支持高杠杆的房地产投资，对房地产尤其是普通住宅的去投资化将成为一种趋势，也就是说针对2套或3套住宅的限贷可能会是一种长期政策。

    在贷款骤减的同时，房地产行业直接融资的比例将会不断增加，信托、股权基金将会在今年找到较大的发展空间。

　　银行撤梯子

　　在中国，银行作为国家扶植产业的一个调节器，对于行业的发展有着至关重要的作用，在中央政府三令五申的调控房地产的政策下，曾经在银行眼中香饽饽的房地产逐步被孤立。

　　“泡沫太大，尽管银行做了各种压力测试，但是一旦房地产业出现危机，将会出现不可挽救的损失。”一位业内人士表示。

　　从提高首付到缩减开发贷，从资金监管到支持保障房建设，近两年来银行从房地产商品开发领域撤资的脉络逐步清晰。

　　央行公布的数据统计，2011年全年房地产累计新增贷款共1.26万亿元，较前一年下降38%，占新增贷款总额的比例为16.9%，较上年下降8.5个百分点。其中，2011年末保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比年初水平提高31.7个百分点。

　　链家地产首席分析师张月认为，2011年银行对房地产领域新增贷款规模出现明显下降，而保障房建设的主体是地方政府融资平台，由于有土地收益和地方税收作为隐形担保，是银行眼中的优质客户，银行更乐意将贷款投放在保障房建设上。

　　这一情况在北京市场表现得更为清晰。截至2011年12月末，北京市保障性住房开发贷款比年初增加189.7亿元，新增额占全部住房开发贷款新增额的82.6%。个人住房贷款余额3550.5亿元，比年初增加73.6亿元。其中，用于购买新房的个人住房贷款比年初减少7.7亿元，用于购买二手房的个人住房贷款比年初增加81.2亿元。

　　“杠杆率达到历史最低，代表了房地产行业的资金压力骤升。”北京中原地产市场研究部研究总监张大伟表示，虽然去年底存款准备金率首次下调，增加了4000亿元的市场流动性，但是对房地产市场来说，资金压力依然比较大。

　　直接融资兴起

　　在没有银行这棵大树的遮蔽，房地产业的资金危机逐步显露出来，其中绿城的境况最能说明问题。  

　　“其实绿城当初的困难并没有这么大，如果不是银监会彻查其房地产信托业务，导致银行停止对其发放贷款，绿城不会走到变卖项目的境地。”高和投资董事长苏鑫表示。

　　在银行大规模削减贷款的背景下，信托融资成为开发商的救命稻草。“好多房地产公司的老总全是直接飞到我们公司，每天跟着我们的员工一起上下班，希望信托早点发出来。”建银精瑞董事长李晓东向记者表示。

　　据中金公司统计数据显示，2010年和2011年新增房地产信托估计为5000亿元，占到存量信托的70%。由于房地产信托产品的期限多在1.5年到3年之间，尤以2年期限的产品居多，所以2012年到期的房地产信托产品兑付规模较大，达到1172亿元，其中今年3月、6月、7月和8月为兑付高峰。

　　对于房地产企业的偿付能力，业内还是抱有比较乐观的态度。主要是由于信托产品分散在各个项目公司上，对于房企的总体冲击并不大。

　　同时，出让股权变卖项目也成为了房企渡危机的一种手段。在去年出让了上海外滩地王、无锡地王等一批项目，绿城近日又表示将继续出让总价约为60亿元的项目来化解自身危机。

　　据北京中原地产统计几大产权交易所数据显示，截至1月28日，今年1月新增挂拍的房地产股权近10宗，合计市值近20亿元，而目前累计挂拍可售的项目产权及股权也创造了最近的新高，其中仅北京产权交易所及上海产权交易所可售的产权股权宗数就达到了32宗，市值超过了50亿元。

　　2011年交易市场共出现近500宗房地产行业股权及资产交易（不包含关联交易），涉及金额超过1500亿元。并购案例激增与房企资金链紧张不无相关，不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产实属不得已的“断腕”求生。非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮，几乎支撑起此轮房企并购潮的半边江山。

　　西部楼市成新掘金点

　　在第一次限购风波下，不少企业把战线转向了二三线城市，成为了抵御调控的成功战略，那么在限购限贷成为常态的情况下企业新的掘金点在哪里？

　　据国家统计局公布的数据显示，2011年东部地区商品房销售面积比上年增长0.1%；销售额比上年增长3.8%。中部地区商品房销售面积比上年增长11.3%；销售额比上年增长29.4%。西部地区商品房销售面积比上年增长8%；销售额比上年增长23.9%。西部楼市的红红火火与东部地区的寒气逼人形成鲜明对比。

　　2011年中西部区域商品房均价分别上涨16.3%和14.7%，远超东部区域3.7%的房价涨幅，即使在年初中央对40余个城市实施了严厉的限购和限贷政策，中西部区域的房价依然保持了平均15%以上的增长。而东部区域3.7%的房价涨幅基本上符合调控预期，显示出调控政策的作用体现出巨大的区域差异特征。

　　在房地产开发投资方面，2011年，东部地区房地产开发投资比上年增长27.2%；中部地区房地产开发投资比上年增长25.5%；西部地区房地产开发投资比上年增长32.8%。从房地产未来供应来讲，西部地区的市场供应将会优于东部地区。

　　高通智库研究院陈翔认为，在中西部地区的房地产开发投资过程中将会有很多便利条件。首当其冲便是中西部地区城市大都不在限购行列，普通居民刚需强烈，住宅产品便于销售。其次，中西部地区土地及劳动力成本较为低廉，便于房企快进快出，加快周转率。第三，西部地区矿产丰富，可以通过附带投资当地矿业提升房企的融资能力，诸如铜、锌等有色金属原材料变现能力，远远强于普通的商品住宅，即使尚不能开采，也可以凭借矿产开发权向银行抵押，银行对矿产开发类贷款的评估，往往按照企业的股权价值判断，这使得企业从银行获得的贷款金额会更高。