摘要：当前政府的力度或决心来看，这已然不是调控，而是转型！转型没有退路，所以中央政府势必会咬着牙往前走。
购房，尤其对于首次购房者，是一生之大事，再谨慎也不为过。这就需要我们在出手前用更宽广的视角去看待楼市，甚至是跳出楼市看经济全貌。调控就意味着存在回调、超调、微调等若干情况，也就存在抄底一说。但是从当前政府的力度或决心来看，这已然不是调控，而是转型。转型没有退路，所以中央政府势必会咬着牙往前走。
宏观篇：实体企业面临失血险境，政府被迫启动转型
近期有2个宏观数据值得关注：MPI和PPI。2008年7月PMI指数48.4，紧随其后的便是次贷危机影响下中国经济的深度探底。2011年7月PMI指数50.7，之后几个月到12月PMI一直在50附近徘徊，11月首度跌破50。PMI破50就意味着实体企业的衰退趋势在强化！此外，12月份的PPI同比增速1.7%，环比下降0.3%，这是2010年1月以来的最低点。在一定程度上也意味着实体企业日趋陷入深度困境。
这一轮实体企业受到的重创比2008年次贷危机更加严重。上一轮仅仅是外部市场需求萎缩，产业链内部各环节并没有出现大的问题。但这一轮由于资产泡沫的洗礼，上游原材料价格大幅上涨，以及运营成本（如2011年上半年北京写字楼租金涨幅超过30%）等都有较大幅度的上涨，进而倒逼实体企业。
各机构普遍悲观，预计明年货币政策会适当放松以防止GDP失速，由“稳中偏紧”转向“稳健”。2012年货币政策放松基本成为市场的普遍预期，但通过什么工具实现可能略有分歧。据Wind资讯统计，1月9-15日公开市场到期资金730亿元，而本周（16-22日）则骤减至10亿元，为了补充流动性，预计本周逆回购或将“出席”公开市场。不仅如此，鉴于热钱大幅流出仍在继续，并且逆回购操作量恐难满足需要，节前降准的可能性仍然存在。
更值得我们关注的是：“政策（包含货币政策与财政政策）松了，开发商是否有糖吃？”我们的判断是很难！4万亿后续项目支出、保障房支出、新一届政府自己手中的项目等一系列支出都排在它前面。更关键的是政治风险太大，无人敢触碰火线。
楼市篇：转型而不仅是调控
我们再回到房地产市场观察：如果是单纯的调控，早已超越了超调的警戒线！
2011年前三季度，我国新增房地产贷款为9923亿元，同比下降42%；其中，新增开发贷款为2199亿元，占新增总贷款的比重也从去年的7.4%降至3.9%。一手房市场的成交量来看，一线城市近期已低于2008年低点、二线城市接近2008年水平、三线城市普遍高于2008年；价格方面，9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌，但之后的三个月跌幅明显扩大。二手房市场的成交量，北京等10个代表性城市二手房成交套数同比下降34%，近三个月环比持续下行，同比降幅超过50%，绝对水平已接近2008年低点。
或许从2011年全年来看，楼市的各项数据并没有那么糟糕。但如果仔细分析会发现，刚刚过去的11月和12月楼市出现了明显的跳水，而这两个月对楼市现状的解释超过了全年的50%！政府对临界点的反映明显不足，这也从另一个侧面印证这一轮的楼市打压绝不是简单的“调控”，而是“转型”。政府依托房地产转型来推动中国经济转型，从外需主导转向内需主导、从投资主导转向消费主导、从资产增值转向激活实体企业！此外，房地产市场也将面临转型，即从“商品房”单轨制转向“商品房+保障房”双轨制。
在转型的大背景下，房地产市场会出现明显的分化。从城市的维度分析：一线城市的核心区域由于其供应量有限，价格不会有大的变化，但周边区域房价将继续下行，甚至会延续到大城市的卫星城市，如唐山、涿州、廊坊等；二线城市市场风险加大：一方面供应量巨大，另一方面开发商的实力较弱，不排除引发大规模的降价潮。此外，二线城市内部将出现分化，城市间的差距将拉大；三线城市处境相对较好，如果按揭松动，可能会出现一定程度的反弹。从房企的维度分析：大型品牌房企将走复合地产之路，通过调整产品结构来赢得经济政策的支持；中型房企将走专业化路线，依托产品的精细化赢得市场；小型房企可能关门或者被整合，再以专业投资人的身份出现。当前开发商如果赌政府依然还是会放松房地产，可能会过不了这个冬天。由此再进一步预测市场可能出现的变化，包括开发商可能要大量洗牌等。
这一轮转型不仅是某一个角色的转型，而是地产产业链的各个“角儿”都面临的问题。“地产商”将被迫转变为“房产商”，依托提高产品品质来挣钱；地方政府将从单一的卖地商转变为产业推动者；购房人将从以前的“炒房时代”进入“理性投资时代”，更多的将依靠专业投资机构。房地产行业将从以前的“超配”转向“标配”，包括银行信贷资金对房地产的支持、投资人对不动产的资产配置比例等。长期来看，房价将进入震荡加剧的时代。
结束语
转型就意味着阵痛，这种阵痛不仅是开发商的，也是地方政府的。转型也意味着机会，2012的购房人务必擦亮眼睛。
（作者系高和投资金融分析师李慧忠）
