摘要：近日，北京楼市再次出现久违的多个亿元买家，专门抄底不限购的商业地产项目，他们大多来自山西、鄂尔多斯和榆林。据本报获得的消息，其中望京SOHO有超过7亿元的陕北客户的团购，高和萃项目中也出现了单笔2.7亿元的买家。“2012年，预计入市的新商业地产项目较少，这使得大量民间资本开始涌向商业地产，造成供需矛盾加剧。一方面是住宅调控的加深，另一方面是货币政策出现松动迹象，这可能传导至房地产领域，尤其是不限购的商业地产市场。”高和资本董事长苏鑫对本报记者说。
走过2011年的房企并非尽数失利。
近日，龙湖地产宣布，2011年12月单月实现合同销售金额26.52亿元。这也意味着，2011年龙湖地产全年实现合同销售额382.65亿元，合同销售面积328.6万平方米，同比去年分别增长14.8%和33.9%。
“2012年，龙湖将继续坚持高周转销售策略，凭借过硬的产品力和快速的市场应变力，进一步提升抵御市场风险的能力。”龙湖地产相关负责人对《中国建设报·中国住房》记者说。显然，“高周转”是本轮市场周期中龙湖地产的发展心得。
去年10月中旬，龙湖地产启动“抢收华东”的促销行动，从此积极的价格策略贯穿了龙湖此后的销售，市场抢跑效果明显。而另一方面，“区域聚焦、多业态”的战略开始发力，筹备已久的“天街”商业综合体和“山·海·湖”度假住宅两个业态在2011年贡献销售额过百亿元，产品线的多元化也让龙湖在“限购”的市场中获得了发展保障。
贴紧需求的定价法则
资料显示，2011年，龙湖地产布局的三大区域均呈现稳健增长的态势。
在西部区域，龙湖共实现合同销售金额174亿元，重庆、成都及西安三地销售额均创历史新高，成都龙湖合同销售金额首次突破50亿元，重庆龙湖则成为当地市场上首家销售额破百亿元的企业。
环渤海区域，龙湖在4个城市的项目均在2011年进入全面销售，共实现合同销售金额123.65亿元。其中，北京龙湖5个项目全年销售金额均超过10亿元，总销售金额达到102.6亿元。
对于被龙湖地产视为“严峻市场环境”的长三角区域，龙湖共获得合同销售金额85亿元，实现了同比增长。
这显然与龙湖下半年以来坚持的积极价格策略有着直接关系。10月中旬，龙湖地产 “抢收华东”，位于上海和杭州的3个新盘同时以低于周边市场价入市，5天取得认购金额近20亿元，销售率达到90%。
11月中旬，龙湖北京好望山、时代天街项目低价入市，其中土地楼面价每平方米7519元的时代天街项目，以每平方米11800元的“成本价”入市，其价格抢跑策略甚至让该区域楼盘直接暂缓开盘。12月中旬，龙湖杭州艳澜山项目也开展了团购优惠活动。
“在上海、杭州等地，集团准确把握市场机会，采取积极主动的销售策略，有效扩大了市场份额。”龙湖地产上述负责人如是总结。他表示：“严峻的市场形势让我们不得不慎重考虑新的销售策略。为应对可能的市场波动，公司年初便主动放慢投资节奏，并加强了销售策略的灵活性，目前来看这些策略已陆续见效，确保了公司资金状况的健康。”
“当前的市场形势要求房企必须找到有利于企业资金周转的任何一种运营模式。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为这是未来房企转型的特征之一。这也意味着，推出更加贴近市场需求的价格与产品类型，将是企业逆市增长更为有效的办法。
不限购的“诱惑”
积极定价保证了住宅产品的快速去化，但面对“限购”政策持续发力的市场，拓展产品线同样是龙湖实现“高周转”的另一重要策略。
近日，北京楼市再次出现久违的多个亿元买家，专门抄底不限购的商业地产项目，他们大多来自山西、鄂尔多斯和榆林。据本报获得的消息，其中望京SOHO有超过7亿元的陕北客户的团购，高和萃项目中也出现了单笔2.7亿元的买家。
“2012年，预计入市的新商业地产项目较少，这使得大量民间资本开始涌向商业地产，造成供需矛盾加剧。一方面是住宅调控的加深，另一方面是货币政策出现松动迹象，这可能传导至房地产领域，尤其是不限购的商业地产市场。”高和资本董事长苏鑫对本报记者说。
事实上，2011年商业地产逆市上涨，也令提前布局或转战商业地产的房企收益颇丰。截至2011年12月，龙湖长楹天街整体销售额达20亿元，其中商业部分占到10亿元。龙湖地产甚至在北京租金最昂贵的写字楼——国贸三期设立大客户俱乐部，主要目的便是加强商业地产产品的营销。
“住宅与商业齐头并进的战略，只不过是龙湖地产自重庆起家多年来坚持多元化开发模式的具体化和灵活操作。”龙湖地产相关负责人说。据透露，2012年龙湖地产将继续在北京等多个城市主打项目商业部分的销售，并推出写字楼部分。
2011年，龙湖地产形成了天街、星悦荟、MOCO三大商业品牌及产品线，并陆续有项目入市。这个以开发中高端住宅著称的渝派房企，甚至在2011年提出了全面整合地产、物业、商业的“全生活系统”构想，揭示了龙湖发展商业地产的战略“野心”。事实上，龙湖地产在北京、重庆、成都三地的多个天街项目，都为龙湖当年的销售额作出了较大贡献。
“目前来看，产品线丰富、区域布局均衡的房企，其市场运营风险相对较低，未来存在弯道超车的可能。”一位房地产资深人士如是分析。
