摘要：12月15日,“城市观点论坛中国行2011年度论坛”在广州举行。来自政府部门、研究机构的专家，房地产开发、投资、运营企业的高管，金融机构代表就宏观政策走向、房地产市场结构性调整、城镇化趋势以及金融创新等问题展开讨论，把脉中国房地产稳定健康发展的路径。

    编者按：12月15日,由观点地产网主办、证券日报协办的“城市观点论坛中国行2011年度论坛”在广州举行。来自政府部门、研究机构的专家，房地产开发、投资、运营企业的高管，金融机构代表就宏观政策走向、房地产市场结构性调整、城镇化趋势以及金融创新等问题展开讨论，把脉中国房地产稳定健康发展的路径，提出了很多有建设性意见，也对下一步市场变化做出了预判。本报记者按照宏观政策、货币环境、开发商运营、房地产基金四大主题进行采访报道，供读者参考。

    来自政府部门、研究机构的专家，房地产开发、投资、运营企业的高管，金融机构代表就宏观政策走向、房地产市场结构性调整、城镇化趋势以及金融创新等问题展开讨论，把脉中国房地产稳定健康发展的路径，提出了很多有建设性意见，也对下一步市场变化做出了预判。本报记者按照宏观政策、货币环境、开发商运营、房地产基金四大主题进行采访报道，供读者参考。

　　楼市调控政策预期 向左还是向右？

　　明年政府应该抓紧制定中长期规划，拓宽房地产融资渠道

　　随着“金九银十”的消散，人们在11月开始讨论房价“拐点”初步确立，楼市调控取得显著成效。政策与市场即将步入承上启下的2012年，那么未来的楼市政策是向左走还是向右走？

　　房地产形势没有那么严峻

　　12月15日，在广州举办的“城市观点论坛中国行2011年度论坛”上，中国房地产行业协会副会长朱中一表示，从现有的房地产开发投资和新开工面积来看，全国房地产形势不像公众所感受到的那般严峻。

　　据其介绍，1-11月，全国房地产开发投资完成是55483亿元，广东同比增长35.6%；住宅开发投资39857亿元，同比增长32.8%，广东同比增长32.8%；新开工面积，全国1-11月份是174952万平方米，同比增长20.5%，广东同比增长21.5%。

　　“从这几条来看，全国的房地产形势不像我们感受到的，更不想媒体宣传的那般严峻。”

　　不过，这并不意味着房地产行业的压力并不存在。朱中一从销售、信贷和开工情况来说明这一观点：

　　受限购政策影响，1-11月住宅销售面积40各城市同比下降0.1%，包括广州、深圳——“全国总的情况应该说还是可以”。而在信贷方面，由于信贷从紧，使得房地产行业资金链趋紧。“最突出的问题是个人贷款下降5.5%”，朱中一强调到，由于各类按揭贷款从紧，不少居民的贷款没有兑现。另外从整个房地产来看，新开工和竣工速度放缓，使得一些地方存在上涨的压力。

　　短期房市仍将惯性下行

　　“2003年到2010年北京房价平均上涨7.5倍”，朱中一表示，过去十年房地产发展的太快了。同时，他还分析了房价过快上涨的原因在于，包括供求不足、流动性过剩以及普通百姓投资渠道不畅等多种因素的共同作用。但是，最深层次的原因之一在于，“地方政府和中央政府过度依赖土地财政。”

　　如今，“限购”、“限价”和“限贷”等调控政策作用之下，政府赢来了一个可以重新进行市场规划的时期。

　　至于过去一年的调控效果，“我一直认为今年房地产市场的调整仍然是结构性调整，有好有差”，12月25日，建设部政策研究中心主任秦虹在论坛上表示，过去一年各个不同城市的房地产投资增长有负有正，企业发展得有好有坏。

　　而在刚刚结束的中央经济工作会议上，涉及到房地产行业的首要问题之一就是，坚持房地产调控政策不动摇——中国房地产行业协会副会长朱中一分析认为。除此之外，会议还提及要促进房价合理回归、促进房地产行业健康发展。

　　在坚持房产调控不动摇的情况下，政策效果还会继续显现，秦虹表示，“所以市场惯性还会下行。”

　　政策走向明紧暗松？

　　至于未来政府是否还持续打压房地产行业，朱中一认为，政府的目的是抑制房地产过快上涨，直至房价合理回归。无论如何，“房地产在经济方面占有很大的份额，我们经济也要发展”，因此在朱中一看来，政府也是“希望房地产平稳健康发展的。”

　　因此，朱中一认为，明年政府应该抓紧制定中长期规划，包括规范市场行为，防范市场下行和企业风险，减少流通环节的税收，拓宽房地产融资渠道等方面，“调控的最根本目的就是老百姓住有所居，房地产健康发展。

　　“我最希望2012年在坚持调控政策、稳定房价的基础上，来抓紧中长期的制度，这样坚持防空政策不动摇，房价合理回归，促进房地产市场健康发展实现。把这个建立起来，才能把三者有机地结合起来”，朱中一如是说。

　　不过，青岛海尔地产（集团）有限公司董事长兼首席执行官卢铿对于所谓政策向理性化发展的理解则是，“表现就是明紧暗松。”

　　未来应该明确政策预期

　　或许，正是对于明年政策的走向，存在诸多猜测和纷争，因此在秦虹看来，未来政策预期应该明确，否则将会造成市场的不稳定。

　　从1月26日国八条出台，到1月27日上海房产税的试点公布，“我们围绕着限购政策什么时候退出，有什么样的政策出台，房产税试点扩大，不断的猜测、分析的过程中度过了一年”，秦虹表示，政策预期的不稳定，将会造成未来市场的不稳定。

　　“我们很难判断市场到底发生什么样的变化，所以带来各种各样的风险判断——要么大家一哄而上，要么集体观望，市场总是没有出现稳定的发展”，因此，秦虹认为，市场应该明确未来政策方向、政策预期，这样才能可以做出自己理性的选择。

　　不过，在政策应该给出明确预期的同时，也需要地方政府乃至金融机构的有力执行，“不能说我们总的政策目标和具体细化的目标相脱节”，秦虹如是说。在其看来，从政策的制订，宏观政策、中央政策和各个地方政策和各个部门的政策等方面要围绕稳定的政策方向、目标来配套。政策的制定，也需要各个地方政府和各个部门在落实过程中也要认真落实，不要落空。

　　房地产步入常态发展的新十年

　　朱中一表示，前十年房地产快速发展，后十年是一个常态发展的十年，房地产行业将出现四个转变：

　　由过去的卖方市场为主向买方市场为主；以销售为主向租售转变；量增加为性价比转变；房地产业态一枝独秀向多方面协调发展转变。

　　建设部政策研究中心主任秦虹也表示，从长期看来，房地产行业的增长空间仍在——“城镇化还在进行，经济还在发展，收入还在提高，人们对消费升级还没有结束，所以市场空间依然存在”。

　　不过，这并不意味这房地产还会以过去十年的速度和质量去发展。“我们不可能把今后房地产市场发展按照前十年的发展经验复制到后十年，因为我们今后房地产市场发展外部环境跟十年前相比发生很大的变化”，秦虹表示。在其看来，“十二五”规划主动控制经济速度，所以中国经济回归到理性、稳步的增长。同时，货币政策已经逐渐回归到我们正常水平，再加上保障房供给的逐步释放，“市场未来会理性和健康的发展”。

　　开发商“过冬” 创新还是守旧？

　　房地产的“暴利时代”将终结，步入到近期的负利时代，以及中期的微利时代

　　“有人辞官归故里，有人漏夜赶科场”，一句俗话，写尽开发商在调控中的两种选择：是继续保持原有模式不变？还是谋求转型？

　　12月25日，在广州举办的“城市观点论坛中国行2011年度论坛”上，青岛海尔的卢铿与富力地产的吕劲，表现出两种截然不同的选择。

　　是“变则通，通则久”？还是“酒香不怕巷子深”？

　　调控是“一刀切”？

　　“我们在一个很特别的历史时期”，卢铿如此开篇，“最大的变化是我们的工业，向后工业过渡。”

　　卢铿认为，发生在现时期的变化，使得包括市场、媒体、开发商、政府、银行等各界对房地产行业日益关注。“楼市的调控是正确的”，不过在卢铿看来，“可能是一刀切的关系，使得本来几个城市生病，让全国各个城市吃药”。结果就是，“吃药还出毛病来。”

　　在卢铿看来，未来楼市量价齐跌的态势可能会展开。除此之外，地方政府的债务问题也值得关注，“我们收到的数字是10.7万亿，我听说还要翻一倍”，卢铿表示，也就是20万亿。这意味着，因地方政府的债务问题，有可能会产生相应的金融风险。除去银行要面对的风险外，还包括房地产的上下游产业——“比如钢铁、制造业、运输业等行业”。

　　“对于房地产调控，我觉得一方面必要，一方面要基于调控的实际效果和方法。”

　　超越时空的探索？

　　当然，从长期看来，海尔依旧看好房地产行业。在卢铿看来，一方面是人口城市化进程中带来的刚性需求；另一方面，房地产还为地方政府带来“无可替代”的收入来源。除此之外，作为国民经济的支柱产业，房地产还拉动近百个行业的发展。

　　更进一步的，卢铿认为，“商品房拉动的行业，比保障房拉动的行业多得多。”

　　而在目前复杂的行业背景和国内经济社会形势下，房企必须创新。“房地产企业有很多方面可以创新”，卢铿认为，“包括在管理思想、文化理念、产品技术、成长模式、工作方法等都可以创新。”

　　而在管理思想方面，“海尔的管理模式正在进行一次超越时空的探索”，卢铿如是说。

　　为了避开调控，“我们进行片区开发，现在又三到四个项目进行”，卢铿表示，“我们不愿意去举牌，进行不理性竞争，我们也不会收购二手地。”

　　目前，“我们有20多个工业地产，最大的在广东佛山。除此之外，海尔还会加快对商业地产的开发。海尔商业地产的开工量可以超过一百万㎡。据其表示，海尔正在寻求对传统的工业地产进行突破，将工业模式改为商业、居住型一体。

　　“酒香不怕巷子深”？

　　如果说，海尔地产强调用创新来规避调控的话，那么包括富力、佳兆业在内的两大港股上市公司则显得相对淡定了。

　　在城市观点论坛上，富力地产执行董事吕劲表示，在目前的形势下，“把一些东西消化一下，其实大家土地储备是不少的，找到好的客人是没有问题的。”——对于他的这种表述，著名经济学家巴曙松如此评价：“好多次，吕劲表示要把房地产做好，产品开发好，不管市场起落怎么样，这也是一种策略。”

　　事实上，今年以来，受累于楼市调控政策，富力地产销售情况并不理想。在众多一线房企中，富力率先下调了全年的销售目标，同时也高调宣布房价下调10%。

　　对于富力地产未来是否会改变产品的结构、改变区域的布局，吕劲接受《证券日报》记者采访时表示，公司不会太悲观，“调控还是调控，还是很多人赚大钱”，而这类人仍旧会选择大户型、高端物业。据其介绍，富力旗下有项目开盘前，对于定价是在3万还是4万，内部存在疑问，但是最终该项目均价卖到5万，“而且一下子卖了15个亿，还有400多㎡的总裁行宫都不够卖，业内人都在抢着买”。

　　“还有旅游地产项目，”吕劲继续表示，“虽然很难，去年海南也经历了一个起伏的过程”，但是，项目“还是卖得出去。”

　　对于富力吕劲的这种观点，巴曙松如是点评：“酒香不怕巷子深。”

　　三分天下的格局正在形成？

　　和海尔卢铿的激进创新、富力的不变应万变相比，金科表现稳健。在城市观点论坛上，金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪根据不同的发展时期，不同的需求目的，将房地产市场以及住宅进行了清晰的划分。同时，他认为，房地产行业“三分天下的格局正在形成。”

　　“房子长期看是居所，中期看是资产，短期看是投资品”，李战洪表示。同时，住宅还和城市化的程度相关联：城市化75%以上是居所，65%以上是资产，35%以上是投资品。

　　据其进一步解释，城市化率55%以下是刚性需求市场为主导。目前，我国的年均城市化率伟1.38%，未来中央定的调是0.8%左右。也即，未来城市化率将在五年里由1.38%降到0.8%多一点。这意味着，房地产的发展将从黄金时代进入到白银时代。

　　在目前的市场情况下，我们经常感到迷惑，这个行业到底有什么潜力？李战洪认为，在城市化率在75%以下的国家，世界上没有先例是有泡沫的，日本的泡沫是城市化率76.6%——“所以我们还有15年以上的好时光。”

　　不过，目前我国一线城市的城市化率已经很高了，因此“有55%以上的城市不拿地了”。李战洪进一步表示，城市化率越高的城市和区域，调整的力度越大、越深，消费者对市场的敏感度也愈大。

　　“主导地产向上发展的大趋势是城市化率水平，政策只能影响市场小波段”，李战洪如是说。

　　就目前形势而言，“行业三分天下的格局正在形成。每次调整的时候都是行业洗牌，行业洗牌的结果就往往是集中度越来越高，包括市场的集中度、资金的集中度、土地的集中度越来越高。”李战洪进一步预测，“三分之一企业在这个过程中在增长，如果活下来利润很强；如果活不下去，就是三分之一的企业推出。”

　　目前，金科集团有三个调整：“调整开发节奏、开发规模、产品结构。”至于房价，已经经历了三个阶段：第一个被忽视的阶段，被动的价格；第二个夸大盲目的价格；第三个阶段，被正视、理性的价格。

　　而未来，随着政策从常态调控步入到非常态，意味着房地产的“暴利时代”也将终结，步入到近期的负利时代，以及中期的微利时代。

　　楼市货币环境

　　趋松还是趋紧？

　　楼市调控以来，紧缩的货币政策也如影随形。从“限购”到“限贷”，前者终于将房价调下来一部分，但后者却加重了购房者的负担，甚至抵消了房价下行的影响。

　　就在各地首套房利率纷纷上调的当下，日前民生银行行长洪崎公开宣称的那句“银行利润那么高，有时候自己都不好意思公布”，更是将银行推上了风口浪尖。

　　12月15日，建设部政策研究中心主任秦虹明确指出，银行在执行首套房利率方面，存在执行偏差之处。

　　应支持首套房贷款利率优惠

　　秦虹在城市观点论坛上表示，中央政策和各个地方政策等方面要围绕稳定的既定的方向、目标来配套。同时，政策的制定，也需要各个地方政府和各个部门认真落实，不要落空。

　　不过当初，“政策规定买第一套住房的时候可以拿到利率7折的优惠”，秦虹表示，但是银行在执行的过程中，“却变成连第五套住房都能拿到贷款利率的打折优惠，这说明执行中没有严格执行政策”。

　　这样看来，即便政策市明确的，但是也没有使我们市场真正清楚政策到底是什么样的。“首套房政策市明确的，我们没有更多的调整”，秦虹表示，“但是，我们今年看到银行提高了首套银行贷款利率。”

　　与会嘉宾如此概括个别银行扮演的角色：“在赚钱的时候是商业银行，只有在亏损的时候才是国有银行。”

　　企业练内功

　　防范明年货币阶段性紧缩

　　对于上文提及的银行首套住房贷款执行情况，著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松表示，开发商还是应该进行自我反思，“把握大势，对自己内部的管理”方面反思哪些值得改进。

　　而在整体货币环境方面，虽然近期出现阶段性放松，但是巴曙松认为，这不过是用来防止经济硬着陆而使用的手段，且“实际上力度并不明显。”

　　总体上来看，明年的货币政策基调和今年相比，不会有大的变化。不过，要防范出现短期的供给紧张情况。巴曙松表示，从整个走势来看，四季度和一季度还是惯性回落的过程。在惯性回落的过程中会使明年的经济前低后高的态势。

　　据他进一步解释，通过将经济指标与08年进行比较发现，M1在9月份为8.5%，连续三个月低于10%，08年最低的时候也是这样。所以现在应该来说是整个紧缩政策效果释放非常充分的阶段，再加上近期的资本外流等紧缩效果叠加之后，“现在紧缩效果基本到位”。

　　有鉴于此，巴曙松表示，“近期直到未来两个季度，应该关注房产流动性紧缩过度，防止经济硬着陆。”

　　未来要更注重发展实体经济

　　对于刚刚召开的中央经济工作会议，巴曙松认为，报告里讲述了几个内容，其中之一就是抓好保障房的投资、融资、建设，所以3600万的保障房是既定的政策目标。“我在很多省市进行跟踪、调研”，虽然大家对保障房持有批评的态度，但是其也正在实施，并且将对行业产生深远的影响。

　　而在调结构方面，应对危机方面提得多的是扩大消费、发展服务业，节能环保、促进信贷产业增长点。“针对这一点，决策者意识到明年外部环境恶化的同时，不会再走08年大规模信贷投放，以基础设施以及城镇化房地产作为应对危机的增长点的道路”，巴曙松表示，“基本上可以确定和08年的应对手法不一样。”

　　中国过去两年基础设施增长比较平稳，4万亿完工；房产调控，总体有所回落；接下来主要是拉动消费，要么在投资之外找新的增长点——制造业和服务业等，这个思路已经比较清楚了。

　　中央经济工作会议首次提出要牢牢把握发展实体经济这一坚实基础，“实体经济中，加工制造业要保持竞争力，”巴曙松认为，潜台词是指在城市化过程中，大量的资金流入房地产，致使制造业的竞争力降低。而此次中央经济会议传递出来的信息，表示在未来的增长重点里面关注实体经济，是对制造业的一种支持。

　　地产基金

　　楼市的大款伙伴还是“镜中花”?

　　住宅因调控进入“寒冬期”，而商业地产则表现的格外红火。调控以来，一方面是以招保万金为代表的传统住宅房企宣布要转入商业地产，另一方面原来进行商业住宅综合开发的房企从中格外受益——龙湖地产的商住项目在2011年表现得尤为给力。

　　有鉴于此，在城市观点论坛上，各界人士对商业地产的发展进行剖析和探讨。

　　“基金+商业地产”

　　有望解决两大难题

　　一直以来，商业地产以投入大、回报期长和高风险而著称。在国内，除去万达、华润等少数几个开发商具备相当的运营能力之外，大部分开发商并非纯粹的商业地产运营商。

　　“商业地产怎么赚钱？实际上关键就是通过资产改造和运营、提高租金收入，从而提升资产价值，出售获利”，12月25日，高和投资董事长苏鑫在城市观点论坛上表示，“简单来说商业地产的核心是运营能力。”

　　而除去运营外，商业地产面临的另一个问题就是融资难。在苏鑫看来，商业地产的资金来源，应当是那些追求长期稳定回报的资金，而保险基金是这一类型资金的典型代表。

　　而目前，国内的开发商遇到的问题，“一个是缺钱，一个是缺运营能力”，而能够将两者结合起来的，就是结构化基金。

　　“关键问题是基金应该有长远的发展”，苏鑫表示，“从房地产未来发展来看，间接融资比直接融资简单，这是未来的大趋势。”