摘要：“本来保障性住房跟商品房之间没有关联度。但是我们发现这次调控以后，规则上变化了。”高和投资董事长苏鑫指出，保障性住房大量、快速地推出，以及限购和限贷政策的调控，两个政策对房地产行业的综合影响非常大，甚至导致“游戏规则”也正在发生变化。

     保障性住房推动“地产重构”

　　“保障性住房建设不仅是为了民生，而且对于经济的发展、调整经济结构，包括产业调整都有很大的关系，未来的市场上保障性住房即便不是半壁江山，也会占到市场的1/4。”中国房地产研究会副会长顾云昌日前在第三届地产中国论坛上做出上述论断。

　　顾云昌通过数据的对比来验证自己的观点。住房和建设部此前披露的投资方面的数据显示，2011年中国保障性住房投资总额将高达1.3万亿元左右。而根据国家统计局在今年1月公布的统计数据，2010年的商品住宅投资也不过3.4万亿元的规模。

　　各地土地供应计划也显示出相同的结论，如日前召开的北京市2012年度国有建设用地供应计划建议方案审核会就明确提出，该市2012年土地供应计划中政策性住房计划供地量须占住宅用地供应量的50%以上。随着土地财政的逐渐淡化与经济的转型拉开序幕，房地产市场的结构正在悄然发生变化，保障性住房建设正在成为“地产重构”的重要推手。

　　游戏规则悄然生变

　　“本来保障性住房跟商品房之间没有关联度。但是我们发现这次调控以后，规则上变化了。”高和投资董事长苏鑫指出，保障性住房大量、快速地推出，以及限购和限贷政策的调控，两个政策对房地产行业的综合影响非常大，甚至导致“游戏规则”也正在发生变化。

　　各种迹象显示，苏鑫所指出的“两个政策”将在未来得到延续。日前有媒体透露，住房和城乡建设部要求限购政策将要于2011年年底到期的城市，需在到期之后对限购政策进行延续。虽然这一消息并未得到官方回应，但刚刚召开的中央政治局会议明确指出，“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。业界预计，即将召开的中央经济工作会议将延续这一基调。

　　由于调控，商品住宅的销售举步维艰，主要城市的住房库存量也正在不断攀升，如北京已于本月7日突破13万套。但一些地方政府试图“救市”或“松绑”的尝试也迅速被严厉叫停。

　　相比商品住宅的“抑”，中央政治局会议再次提出“扎实推进保障性安居工程建设”，应看做是对保障性住房的政策与目标的延续，也就是说，“十二五”期间“3600万套”的任务不会动摇。一方面，政府离不开房地产商的经验和组织建设力量；另一方面，如此大的保障性住房市场，房地产商不应该、也不可能完全漠视。

　　央企已动手抢占份额

　　保障性住房并非不受欢迎。几天前，中国建筑股份有限公司发布变更募集资金投资项目公告，其3项合计36亿元的募集资金将投向新的15个工程承包项目的营运，其中包括成都丛树新区保障性住房、深圳龙华保障性住房、芜湖白象绿洲保障性住房以及昆明市龙江片区保障性住房4个项目，共计6.2亿元。根据公告描述，上述项目“工期相对较短、业主资信和资金状况良好、合同约定的付款比例和项目毛利均处于较高水平”，且“有助于提升募集资金的使用效率，保障公司及股东的利益。”

　　而此前，中国建筑相关负责人曾明确表示，将积极抢占保障性住房市场，并在“十二五”期间力争保障性住房投资开发占到全国市场的３%。而其香港上市公司中国建筑国际更要求到2015年，使“公司保障性住房的投资业务将占公司基建投资业务净利润的15%到20%”。

　　中国建筑抢占保障性住房份额并不是孤立事件。日前，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在对2012年的宏观经济进行展望时就分析指出，2012年财政支出将流向民生和扩大消费，特别是保障性住房投资很可能超出市场预期。

　　这一预测在今年已初见端倪。虽然国房指数日前再创28个月新低，但今年房地产开发投资额还是再度创下近10年的新高，前10个月全国房地产开发投资增幅高达31%，地方政府大规模开工建设的保障性住房贡献不容忽视。

　　目前，16家以房地产为主业的央企中，已经有11家企业参与了保障性住房建设，其中中国中冶成为中国建筑“抢占市场”的最主要“竞争者”。截至2011年年中，中国中冶保障性住房项目规划建筑面积达3062.3万平方米，规模在全国位于前列。

　　借保障性住房避风

　　保障性住房建设的收益正在成为一些企业的稳定收益来源。如中冶建设董事长、总经理邹宏璐在接受《中国建设报?中国住房》记者采访时就表示，中国中冶在保障性住房建设中已经可以实现多方共赢、共同获益的目标，即“政府满意，百姓开心，施工、监理、银行共同获益，作为企业也不会赔本。”

　　邹宏璐指出，中冶建设通过与天津市政府长期合作摸索出的“代建”模式，通过共控成本，企业已基本实现固定回报率。“尽管利润要低于商品房建设，但是作为国企，政治责任、社会责任、经济责任必须同时满足，而天津市有别于其他某些城市‘自负盈亏’的建设模式，让企业能够获得稳定的回报，从而建立长久的合作关系。”

　　业内人士认为，由于传统房地产开发利润率较高，企业一时间可能难以接受保障性住房的低利润。而上述中国中冶、中国建筑等企业，正是凭借产业链优势和自身的专业团队得以迅速进入保障性住房市场并收获利润。中国中冶表示，其保障性住房平均毛利率可达到12.5%。

　　而另一家国企北京金隅股份宣布其保障性住房的利润率可超过20%，作为北京最大的保障性住房开发商，其2010年的保障性住房销售面积达到2009年的6倍之多。

　　金隅股份旗下的众多工业用地让其在保障性住房建设中获益匪浅。由于北京市出台相关政策鼓励企业以自有用地建设保障性住房，金隅股份通过将旗下工业用地转化为保障性住房开发用地，使其土地成本得到了很好的控制，从而保持了较高的利润率。

　　对保障性住房的“热衷”同样使金隅在资金方面获益。今年9月，北京市相关部门发行了总计500亿元的债券用于保障性住房的开发建设，金隅股份因此获得50亿元的额度，而其第一笔以私募企业债的方式获得的20亿元专项贷款已于11月到位。

　　根据市场预测，金隅股份2011年结转面积将超过100万平方米，商品房、保障性住房结算面积比例在4：6左右。一份来自中银国际的报告则称，金隅股份正是凭借国企背景和在保障性住房建设上的布局，使得房地产开发业务在政策趋紧的情况下保持了良好的抗风险能力。

　　来自住房和城乡建设部的消息显示，今年全国保障性住房建设的开工任务已基本完成。明年开始，各地将陆续进入竣工和交付的高峰期，届时市场供应结构将出现更大的变化，“重构”或将正式开启。虽然业内普遍认为，保障房制度尚有很多值得完善的地方，但正如巴曙松在演讲时指出的：尽管保障性住房在结构、供应、分配等环节仍有不合理之处，但保障性住房建设的影响将非常深远，整个房地产市场都必须正视这个事实。