摘要：“明年的博弈将是大中小型房企间的博弈。”高和投资董事长、原SOHO执行董事苏鑫谈到。

   在刚结束不久的2011年中央经济工作会议上，中央对房地产行业“调控政策不动摇”的声音仍清晰得回荡在耳畔。然而对于这个在从严的货币政策与限购政策的双重作用下，早已左右为难的房地产而言，那个“不动摇”的调控政策到底将如何坚持？在政府、企业、民生等多方面博弈中摇摆不定的房地产将何去何从？而房地产行业的平衡点又到底在哪里？

在今年的城市观点论坛上，包括国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松、中国房地产协会副会长朱中一、建设部政策研究中心主任秦虹在内的政府方面代表，以及富力地产执行董事吕劲、海尔地产董事长卢铿等等企业高层齐聚一堂，从不同角度对上述话题进行了讨论。对于明年的政策走势，诸多嘉宾认为楼市调控的方向将是坚持遏制投资和投机不放松，促进刚需不动摇，促进房价合理回归，而“明紧暗松”将是明年政策的表现。

而就房地产行业而言，嘉宾认为行业已涌现出诸多博弈，如中央政府与地方政府的博弈，政府与开发商的博弈，房企间的博弈等，而在各种博弈中寻找各自的平衡点将是整个行业完成正确调整和稳健发展的关键。

明年政策"明紧暗松"

对于明年的政策方向，海尔地产董事长卢铿一语中的地表示“明紧暗松”将是明年政策的表现。

“但整体来说政策将会朝着理性的方向发展。”卢铿补充道。

对此，住建部政策研究中心主任秦虹作为政府方面的代表也并不否认，但她谈到，自今年年初以来，业界一直对房产税、限购等政策猜测不断，这说明今年的政策预期不稳定，也不明确。

“在市场的要求下，明年的政策预期应该会更加明确。”秦虹表示，中央对楼市的调控将十分明确地坚持对投资和投机的遏制不放松，但同时也会保持促进刚性需求的不动摇。

“政策调控是不会伤及刚需人群和首次置业的自住人群的。”秦虹强调。

中国房地产协会副会长朱中一在分析2011年中央经济工作会议精神时也谈到，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展，便是明年房地产调控的明确不动摇的方向。

“但实际上，目前政策的最大问题在于没有一个针对房地产的中长期政策，所以在坚持政策调控和稳定房价的基础上，完成房地产中长期政策的制定才能真正使得房地产稳定健康发展。”朱中一表示。

另外，就调控下的明年市场局势，朱中一则分析认为，在这样的调控下，房地产行业已经从前十年的告诉发展的十年，转变成为今后常态发展的十年。市场也已经从卖方市场变为买方市场为主，从追求量的提升转变成为追求信价比的提升。

秦虹对此也表示认同，她认为，目前的楼市调控具有成效，房地产快速淘金的粗暴发展方式正在得到转变，短期来讲市场也还会惯性下行，但长期而言，市场发展仍具备一定空间。

房价下跌潮或将蔓延

 尽管调控政策加码的可能性日渐减小，但对于房价走势，不少行业巨头依然感到悲观。

“目前房地产市场内外环境均面临严峻的考验”，中原集团主席黎明楷认为，在国内，限购政策对于需求的抑制作用依然相当明显，另一方面，外围经济却急剧恶化，尤其是欧美债务问题不是短期内可以解决的问题，可能需要5-10年的时间消化，这对于一直以出口为主的中国经济而言难免带来严重的影响。

黎明楷认为，中国经济如今正面临转型的难题，即从出口转向内需型经济，但从目前来看，中国还没有一个行业能像房地产那样起到如此大的拉动内需作用。除此之外，中国大多数人口均拥有房产，如果房价持续下行，居民资产的缩水势必降低居民消费欲，对此刺激内需反而出现负作用。

“房价已经出现拐点迹象，但目前更多是集中在一线城市的郊外区域，预计明年将渗透至中心区域，一线甚至部分二线城市房价下跌的局面难以改变”，黎明楷认为。

金科集团副总裁李战洪则认为， 房地产的发展规律本身是一个平稳增长，这几年总体来看呈现两个大年之后是两个小年。“2008年次贷危机的出现，政策的扶持力度非常大，所以出现2009、2010年两个大年，如果按照两个大年之后是两个小年，所以2011、2012年是一个小年，希望大家一定要做好准备。”

房地产深陷博弈“三重门”

博弈一：中央政府与地方政府的博弈

在朱中一看来，调控持续加码，地方政府也持续有变相松动调控的博弈行为。而在明年楼市调控不放松的基调下，地方政府和中央政府之间的博弈仍将是房地产的博弈点之一。

他认为，在中央统一的调控政策不变的基础上，某些地方政府可能会自己进行调整，而这部分也将是博弈中最先出现的调整。

“处理好保增长与保民生之间的关系才是博弈中的平衡点。”朱中一强调。

博弈二：政府与开发商的博弈

对于楼市的博弈，富力执行董事吕劲则认为明年楼市的主要博弈点是开发商与政府之间的博弈，特别是与政府出台的限购等调控政策之间的博弈。

吕劲直言，目前全国已有十几个城限购，而限购城市的相关政策走势到底会如何，这牵连着明年开发商是哭还是笑。

但对于目前开发商的生存状态，吕劲仍较乐观，他透露，富力地产、合景泰富地产和香港新鸿基地产合作开发的珠江新城猎德村项目天銮，前日已经开卖，均价得到5万/平，到目前项目已卖了15个亿，其中总裁行宫等单位还不够卖。

“虽然楼市调整不放松，但房地产的整体形势是好的，所以开发商其实应该花更多功夫在提升产品，开发消费者喜欢的项目上，因为只要项目有闪光点，还是可以卖的。”吕劲坦言。

对此，佳兆业公关经理周素萍表示赞同。她认为，以平和的心态来顺应政策调控，房企还是能在“危”中看到“机”。

“事实上，目前已有房企宣称‘过冬’了，作为开发商还是想呼吁政府在货币政策上对小业主提供一定的倾斜，调整五大银行垄断贷款的局面，给一些有扛风险能力的金融机构贷款的机会，缓解小业主、刚需人群按揭贷款难等问题。”吕劲称。

博弈三：房企间的各类博弈

“明年的博弈将是大中小型房企间的博弈。”高和投资董事长、原SOHO执行董事苏鑫谈到。

他认为，就目前情况而言，房企原有的开发模式在政治、经济上已经得不到任何支持，所以房企只有通过寻找其他的渠道来求生。小型企业应该正确看待自身的能力，考虑退出通道，只做投资商这条路可能是更好选择。中型企业则可以研究产品，以提高自身产品的优势为生存渠道。大型企业则应该考虑成为综合复合型的开发商。

“可以说，‘房地产’在以前只能算地产，是靠土地来赚钱，未来其将真正成为‘房产’，靠房企自身的能力来生存。” 苏鑫表示。

而金融分析家杜丽虹则认为，房企间的博弈体现在房企的过去与房企的未来的博弈。

“在过去，房地产企业习惯了拿地，开发然后舒舒服服赚到4%的毛利润这样的发展模式，然而随着调控的深入，目前房企面临着发展模式的转变，转型成为用效率的提升弥补资产的下滑，用利润率来换取周转率的模式。”杜丽虹谈到。

河山资本创始人曹少山也认为，楼市已经迎来了真正洗牌的时候，市场主体将会更换。接下来市场上可能会出现一些标志性的并购，房企整合的出现将是大趋势，有些房企将调整中获益，而有些就将流血牺牲。