摘要：2011年12月15日，观点地产新媒体邀请到多位著名经济学家及宏观政策研究专家、数百位行业精英，齐聚广州参加“城市观点论坛中国行2011年度论坛”，共同讨论“从博弈到平衡的中国房地产”。会上，高和投资董事长苏鑫先生就“商业地产基金务实”做主题演讲，他表示：“基金是商业不动产重要融资的主要渠道。”

　　苏鑫表示商业地产怎么赚钱？实际上关键就是通过资产改造和运营、提高租金收入，从而提升资产价值，出售获利。简单来说商业地产的核心是运营能力。现在开发商遇到一个问题，一个是缺钱、一个是运营能力，怎么样把这两者结合起来？就是结构化基金，有几步：为开发商提供融资；协助提升资本价值；提供资产管理服务招租运营。这样的话开发商有什么样好处？解决资金问题，融资好，而且收益更高。因为在资产升值过程中，让基金的收益提高，变成双方合作的模式了。

　　苏鑫：现在我给大家看一些图片。商业地产这几年最热门的话题，开发商有几个心态，一个是回避的心态，二个观望心态。不是好地段商业地产不会来，不是你把商业盒子建好了，不是你运营起来有商业。第一个问题商业部动产如何赚钱。第二个问题商业地产融资难，第三个问题商业地产最难的就是出口。第四是商业地产的案例和模式。第五讨论一下基金。

商业地产怎么赚钱？实际上关键就是通过资产改造和运营、提高租金收入，从而提升资产价值，出售获利。简单来说商业地产的核心是运营能力。

　　第二个商业部动产的融资，有三个渠道：银行、信托、基金。上午有很多的专家提了即使明年信贷放松，我们不指望银行给予帮忙。信托，债券开发商承担全部风险，而且开发商缺少商业地产的运营能力。当然用信托的钱，成本可能低一下。基金，股权，双方共同承担风险，基金是需要更高的收益，可以承担更多的风险。

　　通过以上的分析，我们觉得基金至少商业不动产重要融资的主要渠道。

　　商业不动产的出口，有三个出口：第一个是REIS，一个是保险基金，还有一个是安全资本。REIS在短期大家不要指望，我们看美国的REIS，在五六十年代刚开始几年不好，后来发现美国有很多的钱愿意投风险比较低的投资品，但是没有好的渠道，没有蓬勃的发展。在中国的政策环境下，如果不能解决给房地产融资，所以就不要指望REIS。保险资金，我们说保险资金，10%可以投到房地产，有4千亿，把已经占用的股票大概有500亿，但是保险资金有一个特点，追求的是安全性，所以净额的汇报率要求高的。但是市场上有一种钱，跟国外机构投资者的处境非常接近，就是安全性，这些钱他们关注长期的收益，不在乎短期的，这个钱很可能就是商业地产重要的力量。所以最重要的商业不动产的出口是安全资金。

　　商业不动产与基金的合作：第一个是并购基金，把资产并购过来通过改造，提升他的资产价值。第一步是并购物业，第二是资产改造，招租运营，第三是把资产出售物业（安全资本）。第四是对资本提供管理服务和后期运营。

　　我们看一个案例，高和萃。在中三环一个地方，如果白天我们看到一个红色的灯非常抢眼，晚上还可以亮光，很引人注目，虽然规模小，但是展示的价值非常大。我们重新进行包装，把各种品牌商家吸引过来。这个非常重要，我们不是把切散卖给别人，这样的玖卖过去后期的资产价值不可能保障。

　　现在开发商遇到一个问题，一个是缺钱、一个是运营能力，怎么样把这两者结合起来？就是结构化基金，有几步：为开发商提供融资；协助提升资本价值；提供资产管理服务招租运营。这样的话开发商有什么样好处？解决资金问题，融资好，而且收益更高。因为在资产升值过程中，让基金的收益提高，变成双方合作的模式了。

　　商业基金我们从募集到商业资产出口都是民间资本，这是基于我们对机构投资。

　　关于房地产基金的思考：信托与基金的关系是竞争还是合作？房地产基金是昙花一现还是燎原？是对手关系吗？因为信托有非常好的信用，但是缺少专业能力，缺乏相对市场化运作的能力，基金是有这个能力，两者结合在一起，对双方都有更大的好处。我们认为基金和信托的关系是合作的关系。

　　我的关键是基金应该有长远的发展，为什么？最核心的就是房地产未来发展需求来看，间接融资比直接融资简单，这是未来的大趋势，对基金充满信任，我相信有很大的发展。来自于我了解我们到的有一些朋友，做基金的人，这些是年轻人，他们对行业充满热情和激情，这个行业有创业的人才，有热情，还会不断的发展。