摘要：由房讯网、中国房地产业协会商业地产委员会主办，FUNHILL智汇城联合主办，2011第八届中国写字楼行业年会将于2011年12月21日（下周三）15:00在北京北京富力万丽酒店举行。高和投资董事长苏鑫等相关协会领导、知名开发商高层和知名财经专家权威解读写字楼行业面临的机遇与挑战，与大家分享应对合作与共赢，一大批外资企业和内资企业将发布调整后的选址新计划。
会议主题为：跨越与共赢。主要内容包括调控下住宅地产陷入下降通道是否意味着写字楼黄金十年的来临？写字楼租金与售价的持续上涨是否标志着写字楼从买方市场向卖方市场的转变？众多房地产企业从住宅地产向商业地产、写字楼转型又将会有着怎样的痛与快乐？2012年中国写字楼行业的发展方向与趋势何在？写字楼行业评级标准核定应该考虑哪些因素？超高层写字楼的出现对城市、经济的影响几何？。同时将系统回顾2011年度房地产行业发展状况，全面分析和展望2012年行业发展趋势，剖析企业经营成败得失，表彰推广行业领军楼盘、企业、人物。
参会企业涵盖开发商、内外资企业、设计公司、顾问机构、基金投行等整个写字楼产业链，会议规模400人左右。并邀请各大电视台、报纸、杂志、网络媒体与会报道。新浪网、搜房网、搜狐焦点、新华网、人民网、凤凰网、和讯网、地产中国网等将进行现场直播。
圆桌对话一：中国写字楼综合评级标准辨析
对话主持：
徐伟成 第一太平戴维斯项目策划总经理/董事
对话嘉宾：
蔡 云 中国房地产业协会商业和旅游地产委员会秘书长
蓝海青 方兴地产副总经理
苏 鑫 高和投资董事长
黄培明 远洋地产商业地产事业部副总经理
许良飞 万通时尚置业总经理
奚力源 天润置地资产管理有限公司总经理
孙东樊 北辰实业写字楼分公司总经理
黄 璐 华彬集团写字楼及酒店总经理
主要议题：
1、制定"写字楼综合评价体系"是否大势所趋？
2、怎样的楼才算优秀的写字楼？
3、如何对"写字楼综合评价标准"进行检验和完善？
相关参考：
写字楼到底该满足谁的需求？是使用者还是开发商？写字楼的"综合防灾"能力应不应当纳入评价标准？在8月16日举办的"中国写字楼综合评价标准"专家工作会议上北京新保利大厦开发有限公司副总经理李卫国就写字楼的评判标准提出上述问题。
诚然，当国内知名房地产企业，纷纷进军写字楼开发领域，对写字楼物业的产品标准、服务标准却缺乏统一的评价标准，因此亟待制定适应中国国情与发展阶段，符合国际写字楼发展趋势的写字楼综合评价标准。今日在上海环球金融中心举行的"中国写字楼综合评价标准"会议恰如一场"及时雨"，行业内顶级专家学者齐聚一堂共同探讨我国写字楼的行业标准，或将向业界示范一批符合行业标准的写字楼项目。
制定"写字楼综合评价体系"或是大势所趋
作为我国房地产开发中的重要组成部分，写字楼经济已经成为许多城市经济形态的重要组成部分，对写字楼的功能要求与原有的办公建筑概念已经有了很大差异。加上节能低碳、绿色生态等新技术、新产品的应用，均要求尽快提高中国写字楼的开发与运营能力。
在中国房地产研究会副会长、中国房地产业协会秘书长苗如乐看来，市场对房地产开发的产品要求也日益多样化。除住宅外，写字楼、酒店购物中心等也受到关注。然而，单一的对住宅性能的认定无法满足市场上的要求。
"从写字楼上看，国内未形成统一的写字楼综合评价体系。我国目前分级指标体系不尽相同，称谓亦各有分别。亦无明确统一的评价体系。导致市场上各级写字楼的统计数据差异很大，不利于了解和研究整个写字楼市场发展现状。"而使用智能化程度的指标来表示写字楼的档次，导致市场部分客户将此视为写字楼分级，无法全面表达写字楼的性能标准，应用美国LEED和BOMA标准。不仅花费大量人力、物力，且在设备与材料应用上受到限制，不利于国内相关产业的发展。
在此情况下，苗会长指出，为中国写字楼市场的健康发展，制定统一的符合中国国情的写字楼综合评价体系是大势所趋。
据苗会长透露，由中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会开展的"写字楼综合评价标准"课题研究，通过组织专家进行调研和论证，目前已完成了"写字楼综合评价标准体系研究课题(征求意见稿)"。
北京洲联集团五合国际集团总经理卢求更对写字楼评价标准作了详细的介绍，以及各个评判权重体系中的分配。
写字楼"综合防灾"能力有待提高
"5月12日汶川地震时，上海陆家嘴的写字楼是有震感的，我们当时从几十层的高处一步步走下楼，这次经历记忆尤深，写字楼的综合防灾能力应当被好好重视。"上海陆家嘴集团相关专家如是说。在会上，提出此类观点的业内人士不在少数，不少专家纷纷建议，应将写字楼中的安全设计纳入到重要考评中。
华东建筑设计研究院总建筑师徐维平指出，作为评判标准中的重要一项指标，国内写字楼的"综合防灾能力"有待提高，此外写字楼的空间舒适度也应该纳入标准。
另有专家表示，应向国外优秀写字楼学习如何防灾。"怎样的楼才算优秀的写字楼？能源环保、保证先进性和导向性，还应当具有相当的安全防灾难能力，这点上，国内写字楼应该向国外的优秀案例学习，探索写字楼运营发展可持续性。"中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫表达了自己的观点。
同样日本株式会社构造计画研究院(上海)首席代表郭献群也表示，应当学习日本写字楼在抗震方面的经验。
更有专家指出当日所在环球金融中心就是一个"综合防灾"性极强的写字楼。国外不少优秀的写字楼或将成为业界借鉴的典范。
今年年底前拟选优质写字楼项目
鉴于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，对写字楼的等级标准进行明确约定，对"写字楼综合评价标准"课题研究项目的筹备和进展也在紧锣密鼓中进行。
据中国房地产协会副秘书长肖晓俭介绍，2011年1月至2月，商业和旅游地产专业委员会组织专家对国内外写字楼评价体系进行了研究完成了"写字楼综合标准"前期的调研工作。2011年3月2日，报部科技司关于"写字楼综合评价标准"的课题立项。对目前国内外相关 等级的评价标准进行客观全面研究分析，吸取国内外等级的经验，结合现行的若干规定，科学合理的制定评价体系。
肖晓俭副秘书长还表示，对于写字楼的价值，将从功能、产品和资产三个层面、三个维度来认识和评估。从这三个部分出发，可以归纳总结出十个更为具体的评价标准：区域与地段、资源整合度、形象与环境、办公空间与公共空间、技术系统、生态和社会系统、业权、客户、租金与出租率、资产管理。
据悉，下一步今年8月至 9月进入"写字楼综合评价标准"认证阶段，今年10月12至月"写字楼综合评价标准"检验和完善阶段。年底前拟选优质项目对"写字楼综合评价标准"进行检验和完善。
圆桌对话二：产业地产，下一个十年
对话主持：
杨建平 中关村不动产商会会长，中关村协会联协会主席
对话嘉宾：
陈国强 北京大学教授，中国房地产学会副会长
刘桂华 房山区良乡高教园区管理委员会副主任
梁环宇 联东集团房地产事业部副总裁
李文杰 中原地产北方区总经理
王 军* 沿海地产总裁
林 渊 北大资源地产有限公司董事长兼总经理
陈 希 中信证券投资银行部房地产金融业务总监
吴 疆 上古经纪董事长
主要议题：
1、在整个经济转型、产业转型的大背景下，产业地产如何转型，如何升级？
2、产业地产与住宅地产、商业地产及写字楼的异同与优势如何？
3、产业地产如何与区域、城市、经济、产业对接，资源匹配与嫁接？
新闻背景一：近日，北京市发改委发布《关于报送2012年北京市商品房投资计划的通知》，首次将产业地产开发建设项目写入商品房投资计划，并纳入重点鼓励目录。有业内人士认为，此举一方面可以防止楼市调控引发的土地遇冷、房屋交易量下跌带来的经济影响，更与北京当下产业转型相吻合。
新闻背景二：相对于标准写字楼，企业独栋市场近几年的发展引起社会各界的关注。自北京2003年诞生第一个企业独栋项目（总部基地）之后，拥有超大面积可发挥空间和可定制优势，拥有低楼层、低密度、低容积率，高绿化率的企业独栋产品风起云涌，在国内刮起了一股产业地产旋风，同时也成为北京乃至全国大中型企业办公选址的新热点。今年上半年，以联东U谷、泰达科技园、西山汇、企业墅、金融街园中园、总部基地为代表的企业独栋与产业园区项目的成功便是明证。
产业地产在规划、运营、管理有自身特点，政策扶持、税收优惠也不同，产业高度集聚，与地方经济密切相关，带动投资、实现gdp增长以及创造大量就业机会对地方经济起到非常强的拉动作用。
相关参考：
产业地产，是一种将产业运营和地产开发相结合的房地产开发模式。
它是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、高新技术产 业研发用房、生态写字楼、经济园区为主要开发对象，融合自然资源和社会资源，综合开发、集约化经营的多功能新兴产业形态，是房产加产业的综合体。它注重以 房产开发为基础，并根据城市规划发展的需要，有目的、有意识的培养某种产业，以进一步提高地产辐射力、影响力，成为城市经济的重要推动力。
产业地产脱胎于工业地产、商业地产，既与工业地产、商业地产有一定的类属性，又具有其自身 特征，突出体现于四大方面：
1、 实现资源价值最大化
产业地产追求的是资源价值最大化，而不是企业价值最大化。产业地产的出发点是将地产资源与 其它资源整合,把土地开发升华为区域经济增长极的培育。比如高新科技产业地产项目，地产开发商不能 仅仅围绕地产利润进行开发建设，而要兼顾高新科技产业特点，在规划设计上努力为高新科技业的发展创造较好的生产、营运、办公环境创造条件，以实现经济、社 会等资源价值的最大化。
2、 注重产业环境营造
产业地产的表现形式，主要为城市近郊或者郊区的工业园，有时表现为整个"产业城市"。产业地产的建设并不局限于营造适宜人居住 的环境，而更注重人们创业的需要。
3、 投资要求较高
产业地产的开发虽以政府导向为主，但其运作过程是完全市场化的。由于注重以地产为基础，以 产业为依托，因此对产业地产开发商的资金实力要求较高。产业地产资金占用周期较长，并且不完全注重资金效益，而必须努力实现资源效益的最大化，因此产业地 产投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。产业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是产业地产大投 资的特点所决定的。这也为政府正确选择产业地产商确立了一把准尺。
4、 基础设施作用关键
基础设施建设是产业地产快速启动、形成雏形的基础，只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀 项目/企业的入驻。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。供水、供电、 通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。因此，产业地产在规划上必须充分认识到基础设 施对整个产业地产运营的关键作用，在成本投入上甚至应该向基础设施倾斜更多。
5、 增值服务成为亮点
近年来投资者对产业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势，即投资软 环境的建设。软环境中最为关注的就是能否充分体现出增值服务。
产业地产对经济发展的推动作用体现在以下方面：
1、 企业加速孵化功能
产业地产通过向企业提供合理的地产和其他环境条件，通过各种扶持手段促进企业逐渐成长壮 大，不仅给企业提供成长过程中的基础设施等硬环境，而且还提供高密度的智力资源、完善的社会化服务以及支持型的政策法规等软环境。因此产业地产发挥着孵化 器的作用，加速了城市的产品孵化与企业孵化。
体现企业加速孵化功能的产业地产的目标是营造一个适合企业发展生存的特殊环境，即通过资源 支持和精细管理服务，把那些在正常市场条件下难以生存的初创企业培育成自主经营、自负盈亏的成功企业，从而促进科技成果的商品化，扩大产业规模，实现城市 的扩大发展。
2、 产业集聚功能
产业地产凭借与其它发展模式的比较优势，能够使分别掌握在各种社会组织中的各类资源集聚在 一起，协同发挥作用。由于产业地产具有丰富的创新资源和良好的创新环境，如专业人才、风险投资、技术信息、优惠政策、配套服务等，因此可以吸引那些选择差 别化竞争战略的与产业地产设计相符的企业进入，从而形成企业集聚。各种组织的集聚，有利于增加竞争气氛，促进各种组织的分工合作，这又进一步促进了资源的 优化整合。
除企业集聚外，由于产业地产特殊的社会支撑环境，众多的科技成果、科技人才、创业者纷纷进 入产业地产园区，从而使园区产生区外不可能产生的集聚效应，因此产业地产的集聚功能还表现在人力资源集聚、金融资源集聚、物力资源集聚、信息资源集聚和组 织资源、政策资源集聚等方面。
3、 辐射渗透功能
辐射渗透作用是指产业地产区域对毗邻区域和没有形成产业规模部门的渗透、扩散和影响作用， 也包括对地区的经济、科技和社会等方面发展的促进作用。
佩尔鲁克斯等人认为，经济增长不是在每个地方以同样速度增加的，在不同时期，增长的势头往 往集中在某些主导部门和有创新力的行业，而这些主导部门和有创新力的行业一般聚焦在某些区域。因此，国民经济增长在不同时期往往集中在不同的地区。这些地 区的中心就成为经济发展极，发展极对其影响的区域发挥着扩散效应。作为形成一定规模的产业地产对经济增长的贡献率必将远远高于毗邻区域。以我国相关产业的 相关口径统计为例，在工业总产值、利税总额、出口创汇等方面，以产业地产形成的科技园区都以两位数百分点增长，而同期区域经济增长只有几个百分点。以产业 地产形成的科技园区的经济活动加快了所在大区域的物质流、能量流、资金流和信息流，其经济牵引作用越来越强。
此外，产业地产还有利于促进地方科技、教育事业的发展，有利于促进地方商业、交通运输业、 文化事业的发展，有利于扩大劳动就业机会。
4、 融合功能
融合作用是指产业地产在推动科技和经济相结合方面发挥的作用和体现出的能力。
一是产业地产是技术与资金的融合。在整个产业创新发展过程中，最重要的是技术资源和资金的 投入。产业地产依托产业技术高新企业所具有的丰富、高质量的技术资源（包括人才、技术装备和研发成果等），吸引大量风险资本的同时，还常吸引政府各种形式 的资助，如政府补贴、政府担保的银行贷款、政府订货、政府直接投资R＆D项目等。通过研发项目或产业化，实现了技术和资金的有机结合，保证了技术创新过程不至于因为技术或资金缺乏而 中断。
二是成果与转化的结合。产业地产所在的领域是将成果转化为生产力最直接的场所。对科技成 果，作业以地产为基础建立的产业最关心的问题是技术成果是否能转化为商品进入市场的问题。在其他地方，企业家尽管有转化意愿，但难以获得有价值的成果信 息，成果拥有者即使想转化，也难以寻觅转化的合作伙伴，而产业地产形成以后，同一产业内的上下游企业之间交流更多，接触机会也更频繁，有利于成果的转化。 同时，作为孵化器的产业地产领域内，政府和专门中介组织会沟通成果拥有者和企业家，并为双方提供便利条件，促成成果的转化。
5、 示范功能
面对经济全球化大潮，国家之间对外开放、广泛合作已成为许多政府的明智选择。为积累经验、 推广运用，政府需要在仔细认证、全面规划开放合作的途径、步骤的基础上作一些长期的试验、探索。产业地产客观上是城市经济对外开放合作的实验区和窗口，其 运营经验将对以后更大区域、更大领域的开放合作具有借鉴意义。
产业地产园区在技术产品、技术工艺和组织结构等方面的创新对区域外企业或其他经济组织产生 积极影响和带动作用。主要表现在：一方面，产业地产一旦形成，其在技术产品开发和技术成果利用方面一获成功，很快便引起区域性甚至全国性的学习和效仿活 动。当普遍的模仿出现后，就会掀起更大的创新浪潮，促进经济发展和技术进步。另一方面，产业地产在企业运行机制和管理体制改革方面，也成为产业地产外企业 包括国有企业改革的样板。
产业地产的四种开发模式
目前，我国产业地产开发常见的模式有四种，即主体企业引导模式、产业地产商模式、工业园区 开发模式和综合运作模式。
1、 企业主导的渐进发展模式
主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，为实现自身更好发展， 首先通过获取大量的自用土地，营建一个相对独立的工业园区；其次，在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地再 开发，建立完善相应配套设施，以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
这种模式以主体企业为主导，一方面符合主体企业战略发展的需要，一方面又带动了同种产业的 聚焦，促进了整个城市经济的专业化建设。但是，相对于城市建设而言，该种模式独立于政府主导，是完全自发、自主形成的，因此具有建设速度慢、形成周期长、 缺乏整体规划、具备一定程度的盲目性等特点，难以作为城市专业化发展的主要模式。
2、 地产商的直接开发模式
产业地产商模式是房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取土地项目，进行项目的道 路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地 产开发利润。
产业地产商模式依旧是房地产开发模式，地产开发商与整个产业的结合不紧密，由于地产商的利 润来源点并不建立在产业的发展与繁荣上，而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产，因此难以形成产业辐射力，是产业地产的初级开发运营模式。
例如国际知名的物流仓储地产企业普洛斯。它专注于物流房产租赁服务，在同类的上市公司中， 普洛斯的规模为行业第一。首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为"物 流房地产"，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管 理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。
3、 产业园区的协调开发模式
产业园区开模式，是指在政府主导下，根据城市规划发展需要，基于区域经济建设、社会发展、 百姓就业等各种综合因素考虑，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，依托产业项目，实现城市功能建设的完备。这种模 式下，政府首先吸引产业地产商进行符合产业运营需要的地产规划与开发，在此基础上，创造相关产业政策支持、税收优惠等条件，吸引相关产业入住，从而形成产 业化的区域模块，提高了产业地产的辐射力和影响力。当多个产业地产模块形成时，城市的产业专业化水平就得到了质的提升，城市的专业化形象也就形成了，城市 的经济推动力得到大大加强。
产业园区协调开发模式是目前我国各级政府最常使用的产业地产开发模式，同样也是我国目前工 业地产市场的主要载体。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有 力的推动器。
4、 综合运作模式
综合运作模式是指对上述的产业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运 用的工业地产开发模式。
由于产业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等 政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备产业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使产业项 目建设能顺利推进的目的，必须对产业园区协调开发模式、主体企业主导模式、产业地产商开发模式等进行综合使用。深圳天安数码城堪称是综合运作模式的典范。
