来源：文/记者李慎

摘要：从2010年4月起，高和投资公司对鄂尔多斯进行调研，走访了房地产及金融部门的主要官员，发布了一份题为《没人看懂鄂尔多斯》的报告。报告称，2010年，当中国大部分城市房地产市场因调控陷入低迷时，鄂尔多斯住房成交面积达1009.4万平方米，很多高端住宅项目刚一推向市场，便迅速售罄。

行走在鄂尔多斯康巴什新区的CBD（中央商务区），马路平整宽阔，但人单影稀，有如置身沙漠中的海市蜃楼。这里可容纳约8万户居民的168栋高层住宅，空无一人，被称为“鬼城”。

“没有外地人来鄂尔多斯买房，全是本地人买。煤老板、公务员、小市民，人人都炒房。”鄂尔多斯兴泰集团负责人如此描述鄂尔多斯的地产市场。

2010年，鄂尔多斯商品房销售面积达到1009.4万平方米，这个数字约为北京的三分之二；而其常住人口连北京的十分之一都不到。从2006年开始，鄂尔多斯的房价一路上扬，2008年后更是翻番上涨。

与其他城市不同，本地人既是地产市场的买家，也是卖家——鄂尔多斯很多地产项目的资金来源，有相当大一部分由本地人通过地下金融参与。这种地产自循环系统为鄂尔多斯所独有。市场充斥着煤炭带来的“容易钱”（easymoney），而本地产业基础及实业投资文化薄弱，在当地政府“把钱留在当地”的发展思路引导下，加之熟人关系社会助推资金高杠杆流动，没有哪个产业比房地产更加容易“发展”。

 房地产泡沫不断膨胀的基础是“博傻”，即在明知投机产品价格已被高估的情况下还在买入，寄希望于接下来还会有更“傻”的人以更高价格接手。

 目前，当地政府正推动当地多达500多家的房地产企业整合重组。鄂尔多斯市财政将首期出资1亿元，设立鄂尔多斯市城市建设发展基金。

 遍地都是中间人

“严姐”开着奥迪Q7，衣着光鲜。她的亲戚朋友听说她有项目、能赚钱，都把钱交给她，少则两三万元，多则几十万元。有的人为了能让她收钱，大过年的还拎着东西来说好话。

 就在几个月前，鄂尔多斯的房子只要能建出来，都不愁卖。“严姐”的“系统”亦运转自如：她往往用2分-2.5分利把钱收上来，再以3分-3.5分利放出去，绝大部分是放给了房地产开发商。在鄂尔多斯，一个房地产项目的开发周期一般三年，每年工期只有不到十个月。在项目销售前的建设期，开发商每个月定期给“严姐”打利息，“严姐”再给下面的几百个债权人打利息，不断有新的债权人把钱放到她这里，她的“生意”也越做越大。

“就像一个金字塔。”“严姐”用手指比划着对财新《新世纪（行情，资讯）》记者说，“只需一张内容简单的借条，他们就把钱给我。”在鄂尔多斯，不仅基础债权人不过问资金投向，就连像“严姐”这样的借贷中间人，也对最基础的投资知识以及房地产开发的回报知之甚少。

“我们内蒙古人就是这样，看你好，觉得你可信，就把钱借给你，没有为什么。但只限于本地人，外地人很难融入本地人的圈子。”另一位受访的借贷中间人向财新《新世纪》记者表示。

 无数的“严姐”构成了鄂尔多斯民间借贷组织的中枢，支撑着房地产业的海市蜃楼。据业界估计，鼎盛时期，鄂尔多斯民间借贷总金额中至少40%都投向了房地产行业，仅次于煤矿。

 2003年后，鄂尔多斯迎来煤炭开采高潮，大量资本携手民间高利贷进入房地产，房地产交投日益旺盛，房价也开始了一波又一波的上涨。2005年，鄂尔多斯住宅均价为1200元／平方米，2006年涨至2000元／平方米，2007年飙升到3200元／平方米。

 2008年，受金融危机影响，煤炭价格暴跌，房价出现短暂滞涨。但复苏很快到来。《纽约时报》曾对这个沙漠上崛起的奇特新城进行系列报道。据其调查，2009年鄂尔多斯的住房销售额达到了24亿美元，而2004年不过1亿美元。

 从2010年4月起，高和投资公司对鄂尔多斯进行调研，走访了房地产及金融部门的主要官员，发布了一份题为《没人看懂鄂尔多斯》的报告。报告称，2010年，当中国大部分城市房地产市场因调控陷入低迷时，鄂尔多斯住房成交面积达1009.4万平方米，很多高端住宅项目刚一推向市场，便迅速售罄。

 2011年，鄂尔多斯新开的高档楼盘售价已超过2万元/平方米，像5月20日东胜区伊泰华府世家开盘，均价高达2.3万元/平方米；9月份开盘的星河湾，均价达到2.4万元/平方米。

 没有二手房市场

 多位受访的房地产销售人士也向财新《新世纪》记者表示，当地人买房（包括商业和住宅）非常盲目，对购房后的投资收益、房租收益等一片茫然。

 据高和投资调查，在2010年1009.4万平方米房地产成交面积之中，二手房成交面积仅有17万平方米，几乎所有成交都来源于一手新盘。“当地人嫌收房租麻烦，流入租赁市场的房源非常少。”兴泰集团负责人向财新《新世纪》记者称。

 兴泰集团负责人说，“本地人就是有钱，没有长远打算，也没有风险意识。之前有一个盘一共700套房，来了一拨70个人，每人10套包揽了，还有很多项目没有五证就卖光了。”

“差不多三分之一卖给熟人，三分之一卖给熟人的熟人，最后三分之一卖给不认识的人。”兴泰集团负责人说。

 财新《新世纪》记者走访鄂尔多斯住建局和国土局，都被告知没有关于房屋交易网签情况和交易情况的统计数据。有人将原因归结为鄂尔多斯的房地产市场增长太快。华府置业王楠表示，“鄂尔多斯有大大小小400多家开发商，之前市场好时，统计的速度赶不上开盘和销售的速度，大家也都稀里糊涂的。”但也有人认为，这是政府工作效率低下所致。

 一些规模较大的开发商只得自己做数据统计。王楠对财新《新世纪》记者说，他曾带人跑遍了全市180个楼盘，才最后确定项目的开盘策略和价格。

 绝大多数小开发商本着“谁能卖得掉，就给谁代理”的思路来随意定价。易居中国的调研报告显示，据不完全统计，鄂尔多斯市房地产开发注册企业达200余家，房地产市场进入壁垒不高小，大部分楼盘在没有达到预售条件的情况下就开始预售，甚至部分楼盘交房三年后小区内部绿化和相关配套还没有完成。房地产市场几乎被本地中小开发商占领。兴泰集团负责人介绍说，本地小型房地产公司的高管个人往往都“入股”，入股资金来自背后的亲戚朋友。

“外地开发商人生地不熟，本地人不带你玩。”星河湾项目负责人向财新《新世纪》记者表示。除了星河湾，外地开发商只有绿城和京投银泰（行情，资讯）两家，其中绿城是代建模式，与当地城投集团合作，挂牌“城投绿城诚园”项目。

 兴泰集团负责人则向财新《新世纪》记者透露，“很多本地公司土地成本很低。”鄂尔多斯政府从去年底开始收紧土地，目前土地招拍挂价格上涨到约150万元一亩，但通过正规渠道拿地的开发商很少，市场在售项目多是几年前低价拿的地。过去，政府往往用土地抵工程款，像万正集团等本地基建公司都成了“地主”，近几年这些公司陆续把政府抵付的土地低价转卖，价格一般只有20多万元一亩。

 一位原SOHO中国高管向财新《新世纪》记者表示，“鄂尔多斯对市场未来的信心，建立在两个基础上，一是煤炭的收入，二是对政府的信心，政府在整个资源流通环节起了很大作用。当地相当数量的公务人员都在从事民间融资和炒房。”

 据当地人士透露，前述“鬼城”康巴什新区空置的8万户都是政府公务员小区，公务员自己一平方米承担4000元，约为市场价的一半，其余由政府承担，有的公务员一倒手每平方米挣3000元。

 财新《新世纪》记者在国土局、住建委、煤炭局等多个政府部门看到，关于“第二轮分房”的启事张贴在门口，提醒公务员前去申请。除了这种政府团体分房，鄂尔多斯的很多人都至少拥有3套住房，由此带来了严重的空置问题。

“人人都是仇人”

 在所有能够快速拉动经济的产业中，房地产恐怕是见效最快的行业之一。从2004年5月开始，鄂尔多斯政府规划建设新城——康巴什新区，并把市政府及相关机关单位全部搬到了康巴什新区。经历了五年时间的大规模城市建设和房地产开发，以及一轮一轮的炒涨，康巴什新区目前房价在每平方米8000元以上。

“鬼城”陷入的是一个恶性的“空置循环”。康巴什新区距离老城25公里，目前基础设施建设已经完成，但商业、医疗教育等配套设施严重落后，虽然政府官员可能在新区上班，但家人并不会搬过去。而又因新区居民太少，无力支撑餐饮等服务行业的发展，这反过来使得人们更不愿搬家。

 伴随着2011年年初一轮宏观经济紧缩政策，鄂尔多斯房地产的繁荣戛然而止。“从2010年底开始，银行贷款就紧了，但那时房子还是很好卖。”兴泰集团负责人向财新《新世纪》记者表示，“到了2011年5月份，不仅开发贷和个贷都很难办，房子也卖不动了。”

“8月份时，市场就已经很冷，房子基本上卖不动。”华府置业王楠向记者表示，“当时大家判断客户在等星河湾开盘，后来证实判断错了。”星河湾项目于9月17日正式开盘，截至目前只卖掉约100多套，不到全部1900套房的一成。“我们当时开盘的期望值是卖掉一半，即1000套。”星河湾项目负责人向财新《新世纪》记者表示。

 星河湾在项目前期签下六家销售代理，“每家公司投了二三百万元至上千万元的费用，调来上千个销售人员‘扫街’，谁也没想到是这个效果。鄂尔多斯现在真的是冬天，很多项目一天一个客户都没有。”星河湾项目的销售负责人沮丧地说。

 从2011年初开始，鄂尔多斯银行界开始控制开发贷和个贷投放，并呈趋紧态势。华府置业王楠介绍，鄂尔多斯多数人买房都使用按揭，即便一次性付款，也会将房子抵押给银行拿回70%的资金，个贷趋紧导致开发商需要给客户垫资，年初开始，很多小开发商举步维艰。

 银行限贷导致房地产项目“转不起来”，传导到民间借贷市场，利息快速上涨。到了6月，鄂尔多斯的民间借贷利息到了月息5分，即年息60%。8月，一些实力较强的放贷人开始收手。

 房地产市场交易降至冰点，鄂尔多斯自循环的楼市系统出现裂缝。“严姐”开始不断找开发商要本金，“但开发商都不接电话，去敲门找人都不在。”支撑了数周之后，“严姐”的资金链彻底断了。“一个开发商抵给我一层1200平方米的底商，号称价值6000万元，但谁会接我的盘？”她向财新《新世纪》记者表示。很快，“严姐”的债权人开始找上门来催账，集中挤兑加深了她的危机，“现在人人都是仇人，同事之间是仇人，家人之间是仇人，朋友之间是仇人。”一些债权人找来两个心脏病病人，去“严姐”家静坐，威胁她还款。

 有人认为，鄂尔多斯接下来情况会越来越糟。在住建部建议采取限购的部分二三线城市中，鄂尔多斯幸免，但不少开发商认为，鄂尔多斯随时可能限购，到那时市场就会彻底死掉。

“鄂尔多斯现在的房地产市场，已经严重超出了房子的基本使用功能，连投资价值都没了，我看不出来鄂尔多斯今后的房地产怎么破局，疯狂打折都卖不出去。”熟悉鄂尔多斯市场的北京誉翔安房地产有限公司合伙人赵敬川认为。

 由于季节原因，鄂尔多斯几乎所有房地产项目现在都已停工。这意味着到了结算工程款的时候，开发商和承包商都面临着更大的资金考验。