来源：文/记者李盈

摘要：大开发商及金融机构出来，成立的独立的市场化运作的地产基金，如董事长张民耕和总裁王戈宏分别出身万通和万科的盛世神州、董事总经理章华出身复地的信业基金、董事长苏鑫出身SOHO的高和投资、总裁曹少山出身中金的河山资本、总裁蓬刚出身美林的安泰盘实;

10月18日至19日，《融资中国》主办的“中国地产基金发展路径”高峰论坛，汇集中国主流地产基金及创新型开发商，共同探讨地产及地产基金行业未来。这几乎是一场国内地产基金的英雄大会，是一场有力而深刻的碰撞和思辨。

而这场论坛之所以搅起波澜，是因为中国房地产行业正在发生巨变，地产基金正疯狂萌芽生长，而未来却被雾霭笼罩——江湖英雄们需要看清前路。

数据显示，截止到10月18日，中国137家房地产上市公司中，大概三分之二业绩下滑。

调控和限购两把利剑，结束了中国房地产30年债权融资的幸福岁月。 失去资本杠杆，地产暴利时代也将终结。

于是，地产商在几年前集体转商(商业地产)之后，再次掀起了一场新的革命:集体转基(地产基金)。地产四巨头“招保万金”以及首创、复地、银泰、富力、远洋等已踏上房地产基金之路。地产专业人士纷纷成立地产基金;综合性PE也开始发展地产基金;中信、光大、华润、平安等信托公司也纷纷投身到地产基金中……

同时，地产开发也在发生新革命——模式创新。万达是地产新模式成功者，下一个标杆是谁?很多人认为是北大资源——坐拥医疗、保险、教育等资源，是中国养老地产、教育地产的得天独厚者。而其他开发商也在文化产业类地产、红酒地产等方面积极探索。

房地产基金顺势而生，风起云涌，成为一支不可忽视的新生力量。谁将成为地产行业新领袖?谁将成为地产基金王者?追逐利益最大化的社会资本应选择哪些基金管理人?开发商应该进行哪些模式创新才能获得资本青睐?地产专业人士如何组建基金以继续分享房地产行业收益?银行、信托等金融机构、社会资本、地产LP等，又将如何在参与地产基金过程中，实现各方共赢?

独立发言:三大流派的声音

在地产基金江湖里，大概分为三大流派(见表)。一是大型开发商作为基金管理人筹集的地产基金，如金地集团的稳盛投资及由万科、万通、建业、南都和龙湖等众多实力派开发商共同发起的中城联盟;二是从大开发商及金融机构出来，成立的独立的市场化运作的地产基金，如董事长张民耕和总裁王戈宏分别出身万通和万科的盛世神州、董事总经理章华出身复地的信业基金、董事长苏鑫出身SOHO的高和投资、总裁曹少山出身中金的河山资本、总裁蓬刚出身美林的安泰盘实;三是金融机构成立的基金，银行、信托、保险等金融机构成立的地产基金，如由全国工商联房地产商会牵头组织、中国建设银行大力支持的建银精瑞公租房基金。

目前，第一类基金有很大优势:其有很好的项目储备、团队专业能力强、有不错的过往业绩。这对LP来说，有极强的吸引力。但此类基金也存在明显劣势，那就是其管理的基金，很大程度上是为了投资自己体系内的项目，可能存在内幕交易、转移利润、损害投资人利益的风险。

而出身开发商或金融行业，独立运作的市场化基金在这个方面有一定优势。金融机构成立的地产基金尽管融资相对优势，在专业能力上略显不足。

在这次“英雄会”上，都以不同的视角发出自己的声音。

刘晓光:要打造地产基金声威

在中国房地产行业大约20多年的历史中，共出现11次宏观调控，这种调控，使房地产金融面临很大困境。流动性紧张，传统融资工具受限，私募基金正在成为地产金融的一个很好的模式。我想，地产基金行业需要深入共同研究总结，以实现更大发展。一是要深入研究海外基金的先进经验，二是要促进行业内的互相交流沟通。还要加快地产基金人才培养及模式创新，打造房地产基金的声威。

我们做投资基金的时候，做了很多细致的分析，在中国可能有些变化。过去我们的人才是空白的，这些年我们有了一些队伍，但还存在很多需要探讨的问题。我在2002年就设计思考大的财团运作模式，当时我提出来:拿出150亿，投150个城市，占领150块地，如果当年做，可能我今天就几千亿的身价，但是后来没有做。

我们最早接触地产基金在90年代初期，真正运作在2002年以后。从基金的现状看，大概有几个特征，近两年来发展很快，基金市场的激增，以开发商背景组成的，有的是外资独立的，开始的时候可能主要集中一二线城市，现在是二三四线城市，我们看中国的基金现在有很多问题，因为以前多数是所谓收取固定收益的债券式的基金，我说很多基金名为债权、实为股权，针对这些情况，现在基金还有这样那样的问题，我们概括有这么几个方面，传统的基金模式没有具备快速接触物质项目的功能，这样的专业大型开发商可能是不缺资金，资金很多，但是中小开发商又好像自身的基金功能还是差。第二有利益冲突，基金投资者与基金管理者项目之间有利益冲突。第三定位可能出现偏差。当然还有盈利模式和机制的问题。这些问题我认为可能也是一个历史的必然，这里有很多问题我们需要探讨。

我们的基金发展可能会有几个方向，我们现在在做尝试，首创华夏，脱胎于品牌地产商，坚持独立运作，目的是实现投资人利益最大化。

张民耕:地产基金要顺势而为

以前房地产界一到调控就开会，叫“扎堆壮胆，抱团取暖”，今天是房地产基金和各种潜在的投资人的机会，可以用两句话概括:“呼朋唤友，结伴同行”。

地产基金在千载难逢的机会下诞生了，这是大势所趋，我们要利用好这个机会，顺势而为，在调控中发展和规范房地产基金。

刚才曹总(曹少山)说了，现在的房地产基金有数百个。我曾看到两个统计数字，一个说房地产基金有200个，一个说500个，投入的资金大概有500亿元。这些都表现出行业还不成熟。

我们认为，中国城市化进入第二波，房地产还会持续发展。但房地产投资的短缺导致城市化进程中房地产出现一系列重大的问题，因此，增加投资是解决一系列问题的方法。房地产基金动员社会资金，经过专业队伍管理，加快城市化进程，这显然是一条可靠的路径。

现在，我们房地产基金对于本轮调控后，房地产市场发展的趋势有共同的认识:

第一，房地产市场的主体和市场份额将发生变化，房地产业的金融属性凸现出来，金融资源的多寡决定了房地产业的成败，市场主体和市场份额大进小退将成为一种趋势。

第二，房地产行业模式将发生转变，从投资开发销售经营管理全面的开发商模式，向专业分工的专业开发商转变，从香港模式向美国模式转变，产业细分、产品细分开始成为趋势，开发商与投资商的分野开始出现。

第三，开发商的投资和财务模式将发生转变。

第四，房地产业利润率和模式发生转变。一是利润率降低，一是利润分布向前端转移。

第五，房地产开发发生转变。房地产由一线城市向二线城市展开。

以上五点趋势是房地产基金得以发展的基础。开发商需要雪中送炭，地产基金要为大企业提供并购基金，为中型企业提供夹层基金，为小提供股权基金;金融机构需要锦上添花，地产基金与金融机构合作，提供银行信托发放贷款前的基金投入，提供银行信托债权监管之外的股权，与银行信托等金融机构合作，提前介入延后退出，以及优先劣后机构安排，成为他们的一种新的避险工具;也为社会资金提供一种投资平台。

曹少山:LP才是核心力量

地产基金最近非常热，我也参加过一些论坛，参会者多是开发商，而且是中小开发商，他们对地产基金发展没太大兴趣，我们这些基金管理人在那些论坛上讲话，总有点对牛弹琴的感觉。但我觉得今天这个论坛，从参会人员的背景讲是最强、最有价值的，因为把真正能够影响这个行业发展的很多代表人物都请来了。

我一直认为，地产基金的核心意义是投资人的利益，有能力影响行业格局的应该是LP群体，尤其是有组织的LP群体，但是到目前为止，LP还处在观望状态。

真正的大型LP群体对这种房地产投资意识还没有完全觉醒，还缺乏对GP(基金管理人)评价的科学尺度。现在，绝大多数只看GP的品牌，看谁的名气大，看背后的股东势力，对GP存在实际问题关注不够，如GP的研究能力，GP的利益冲突，团队职业操守等问题。我认为，任何一种私募基金，都应该是一群诚实、聪明过人、勤奋过人、渴望成功的团队，通过担当风险为投资人赚钱的工具，基金的灵魂是投资人利益至上。

目前，合格的GP团队稀缺。现在市场上不缺钱、也不缺机会，真正缺乏的是好的基金人才。

LP追究短期化收益，不利于培养好的基金管理人，这制约了行业发展。为了满足投资人的短期逐利的要求，很多人，包括我们自己在内，在做一些短期的债型投资，实际就是信托的高成本替代，从长期说这种产品没有太大的价值，也缺乏长期生成的市场空间。

在中国地产投资舞台上，现在开发商还是主角，这些人基本功还很好，所以还是有人捧场，但他们并不是最适合这个行业发展的。独立团队在目前的状况下，力量比较单薄，开发商发起的基金又有很大的先发优势，所以，我担心中国的私募行业会偏离以投资人为核心定位的风险。

在我看来，开发商发起并担当GP的基金，不做母体以外的投资，这都不能称为真正意义上的私募基金，只是开发商反融资的一种工具，真正的私募股权基金，大家没有听过他们把钱投到自己企业的事情，但是同样的利益冲突在地产私募基金领域没有被广泛认识。我们会说新加坡出了凯德，是开发商转型基金的成功案例，中国也一定会出现这样的企业，其实大家没有真正了解，凯德置地已不是开发商了，已经完全变成基金了。

地产基金本身不是一个新鲜的东西，是舶来品，我希望看到这个行业有更好的未来，相信不同背景的基金管理人能够融在一起，因为这个市场足够大。

最后我想呼吁:从业人员要有使命感，要承担起引导教育投资人的责任，坚持去做我们认为有价值的东西，很多先行者可能会成为先烈，但仍需要坚持必要的原则;不要急功近利，要培养真正的风险识别能力。

我非常相信私募地产基金存在的经济格局和社会意义，我相信他有生命。

苏鑫:地产基金一定有未来

我们清醒认识到房地产基金行业还只能算是一个婴儿，而且要依附于房地产——因调控而可能会出现重大波动风险的行业。但我们有热情，所以坚信未来我们这些人能够引领行业发展。

这个行业有三个核心点:监管部门、投资人、开发商。开发商现在开始重视基金，投资人也开始关注地产基金。但我们要清醒，一个基金的发展是靠你的核心能力，你的商业模式就是你赚钱的能力，你投资的项目能不能提升你的专业能力，到底哪一种模式最好?每一年我们赚到钱，总结的时候，一定要问自己:赚的钱是不是靠能力来的?自己的能力与其他人有何不同?会不会被别人复制?靠自己独特的能力优势把潜在的合作者吸引过来。

半年前，我们走访过几个地方，做民间资本的调研，包括鄂尔多斯和温州。我们发现大量的民间资本都倾向房地产，民间资本有个偏好——追求高回报。地产基金行业具备这种可能性，但我们怎么跟民间资本结合?这是我们要考虑的。最核心的就是你的赚钱能力，然后再把信用建立起来。还要勇于去引导投资，因为我们是专业人士。

房地产投资证券化一定是大趋势，如果不能证券化，老百姓连抗通胀的途径都没有。

我们今天要讲的LP话题，就要看作为宏观监管层能不能容忍民间资本，要看到所有的投资通道，不要看到房地产基金就是给开发商赚钱，能不能看到它是解决民间资本投资的重要通道?如果看到这一点，我们在座的基金管理人都会有未来。

章华:谁能成为市场主流?

从复地到信业，几年走过来，感触很深，是地产行业发展催生了地产基金。调控使地产行业负债率达到76%，资金压力很大。很多开发商背景的人选择做基金，大家都经历了很多辉煌的过往。

前一段时间和刘晓光在一起讨论，大家说，现在所有的开发商都没有战略了，因为生存变成了第一战略。

现在的地产基金，管理人出身有很大不同，那么，什么样的基金才能成为市场主流?金融机构发起的基金，有资金优势，但缺乏专业能力。我自己十几年来一直在地产和金融两个领域，凯德是成功了，在国内，我们复地做得最早，几年下来，还是难以形成规模，只能说开发商背景的基金仅是行业重要的一环。在座的有几位外资基金，现在为止也没有成为主流。金融背景的，再加上专业人士加盟，类似曹少山的基金(河山资本)，这种模式长期我非常看好，我认为这是长期最主流的方式，但短期内也会碰到一些问题，如在资金的来源上。我自己感觉主流的方式还是专业人士的结合，最后是股权方式的结合，而不是专业人士与金融机构挂钩。

另外就是团队。我觉得还是金融和地产的结合，其中以金融为主，地产为辅，然后其他的专业人士搭配，类似评估师、律师、会计师等相关人士。此外，基金还需要很强的资源背景。

融资能力和投资能力非常关键，但资产管理能力才是真正考验。

我们要看专业的投资能力，完善的风险控制能力和系统的资产管控能力这三个核心能力，具备这些能力，才使我们有稳健的回报，才能塑造有影响力的品牌。如能实现，钱不需要我们去找，钱会汹涌澎湃跟着来。