来源：文/记者何云云

摘要：【主持人】：在做访谈之前，有一个相对比较表象的分类，光耀东方多以投资并购为主。如果从这个角度衡量的话，我们发现会有几个公司和我们所走的路比较相近，有一个是高和投资，还有SOHO中国。同属投资并购的公司，您觉得光耀东方相对于它们来说是不是走的同一个道路？相对于它们来说，我们在投资并购方面有什么样自己的优势？

【李贵斌】：有同也有不同，他们做得都很好。我们有一个三千接近四千人的商业管理团队，我感觉到这是我们的优势，其他的没他们做得好。

在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。光耀东方的发展轨迹中， “巴菲特式”的投资哲学清晰可见。2008年前后，当多数人都沉浸在楼市的狂躁气氛中时，他一头扎进商业地产投资领域苦心研究，最终以黑马姿态俯冲楼市，凭借成功盘整京城著名烂尾楼项目在房地产领域名噪一时。如今时过境迁，这家起步于山东大本营的企业，又将目光定位在了哪里？

2011年11月8日，光耀东方集团董事长李贵斌做客焦点直播间时透露，集团的下一站目标是拒绝复制式快速扩张。将在所有企业备战商业地产的热潮中，潜心沉寂下来，开辟一条专业化的商业地产投资和开发道路……

▲现场访谈图文实录——

【主持人】：在中国的房企企业里面，光耀东方集团绝对是一个走非主流路线的企业，两年前以黑马的姿态亮相京城，光耀东方从一个名不见经传的企业逐渐走向楼市聚光灯的前台，成为市场的关注焦点。近两年光耀东方集团的扩张动作非常大，相继在全国各地投资并购多个房地产项目，企业战线逐渐从山东、山西、河北蔓延至京津等地，集团的全国布局隐约可见。

集团战略：“下一个目标并非做大“

同时，光耀东方集团目前已经明确了一个非常清晰的企业发展定位，提出以城市综合开发为基础，投资并购重组为重点，商业运营管理为主线，那么光耀东方出于怎样的考虑来确定这样一个发展定位？

【李贵斌】：企业的发展定位形成，是一个逐渐完善、逐渐摸索的过程。其中最基本的影响，来源于企业在进入商业地产领域初期得到的一些经验和教训。光耀东方最具特点的两个定位，是商业运营管理和投资并购。

光耀东方集团这些年操作商业地产项目，一个重要的经验是，要把其中的商业业态，也就是大家说的商场先做好。做好了商业，整个商业地产项目才有价值。

做好商业业态，包含了几个方面：首先，在商场中经营的商户，购买商铺用的是他们的血汗钱，经营商铺是他们的职业，他们要靠这个吃饭。如果商业做不好，对他们就是很大的伤害。其次，商场经营良好，可以带动整体商业地产项目的人气，以及物业价值的提升，甚至整个区域的价值提升。相反，商场运营惨淡，整个地产项目就是空中楼阁。所以商业运营管理是主线。

在从事商业业态运营的同时，我认为商业地产市场长期的趋势上，会具有显著的三“大”特点：第一大，市场供应量大，第二大，市场保有量大，第三大，市场需求大。商业地产的前景是看好的。

我们发现市场中有一些商业地产项目，停建的或者正常运营的，仍然有人愿意收购，意味着它仍然有价值、有市场。这时如果对这个项目重新定位、改造和招商培育，可以形成新的隐含价值，它的实际价值是被低估的。我们通过自己的运营能力来发掘和实现它的实际价值，这就是投资并购战略的初衷。

我跟高层开会的时候，也在讨论一个问题，作为一个企业，你是做事，还是做事业？你是做商人，还是做企业家？虽然字面差别很小，但是意义完全不同。

像光耀东方投资并购模式，再造被低估物业以及停建项目的价值，对社会有很多好处：首先它可以解决债权人和债务人的纠纷，缓解社会矛盾、促进社会和谐；其次可以解决土地和社会资源的浪费；再次，可以解决地方就业问题，也能解决地方税收的问题。这是多方共赢的好事，所以这个商业模型也就慢慢形成了。

【主持人】：印象中第一次接触光耀东方集团，是缘于公司在京城几个烂尾楼项目的投资和收购举动。提起烂尾楼，行业内都不愿涉及。一是因为涉及一堆复杂手续；另外需要大量的资金介入。一般没有实力的公司根本不愿意涉及其中，但是光耀东方当时以非常高调的姿态成功运行，并得到了行业的认可。

随后我们可以看到，光耀东方迅速开始了扩张战略，在山东、河北、山西、北京、天津、上海等地先后落子。请问光耀东方在完成自身的全国布局开发战略之后，接下来会将未来目标锁定在哪块？

【李贵斌】：说到企业发展目标的问题，我想到，其实光耀东方集团前段时间，被一个权威媒体评比为“2011年度最佳商业地产企业”，同时入选的还有万达、中粮、SOHO中国。我的想法是，公司目前的规模来看，并不足以支撑起这样的荣誉，之所以获得这个奖项，可以看作是同行对我们的商业模式比较认可。

因此，对于公司下一步的目标，我们的想法也不是做得更大，或者做到最大，而是做得更加专业。公司在这几年的目标定位中，从商业地产和城市综合体的开发来说，希望能够成为中国著名的商业地产公司之一。

而从商业运营管理的角度讲，我们现在已经形成了三千多人的专业商业经营管理团队，今年成立了光耀东方商业集团公司，建立了自己的百货品牌--光耀东方百货。因此希望在这方面，打造中国最具价值的商业运营品牌之一，这就是我们公司的目标。当然，距离还比较大，一步一步的来。

【主持人】：现在是否有一个清晰的规划，接下来会重点进入哪些城市？

【李贵斌】：城市综合体的开发重点考虑二三线城市。从商业地产和商业物业的并购上重要考虑一线城市，像北京和上海，四环以外的项目不考虑；如果是二线城市，一定要在核心区域。

从商业运营管理的角度来看，一些购物中心，像北京光耀东方广场，光耀东方中心，都要建立自己的购物中心，把光耀东方百货这个品牌引入到北京来。现在这两个商场正在进行商业的定位规划，以及招商洽谈。

而在二三线城市的部分规模较小的商场，我们还会坚持“店中店”的路子，做流行时尚的定位，对城市带来一些新的气息。

我们2012年的市场区域有严格的限定：并购重组方面，以一线城市为主，并购4个项目就达成目标，最多不能超过6个；而城市综合体开发，则以华北华东现有市场为基地，考虑到有效的管理半径，项目不过长江，不到东北。

商业地产开发热：市场盲从中的转型

【主持人】：在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。几年前住宅市场一片火热的时候，光耀东方将目标定格在商业地产；而今大家走在向商业地产扎堆迈进之际，光耀东方又先一步提出了向专业化转型的思路。

对于商业地产未来的发展空间和前景，您如何看待？

【李贵斌】：关于当前的商业地产形势，其实仁者见仁，智者见智。但是我感觉到中国的房地产调控以来，特别是对一二线城市限购以来，很多有实力的房地产公司转向了商业地产。这种转型也不是错的，但是我也发现一些问题。在改革开放以来，由于我们国家经济发展速度比较快，城市化进程比较快，导致好多公司没能静下心来很冷静的、很好的思考。

做商业地产，首先要从商业说起，做什么？能不能做起来？如果一旦做不起来，无源之水，无本之木，就是空中楼阁，是没有价值的商业。在现在这个时间。有些人比较盲目，思维被以前的市场形势给扭曲了，攀比、跟风，而又不从专业的角度来思考要做的项目。这样一来，我感觉到有些个别城市的综合体有泛滥的现象。无论商业也好，无论住宅也好，它的需求是有限的，不是无限的。像欧洲这些国家，一个城市可能几年盖不了几栋楼。为什么出现这种情况？因为中国现在这个阶段，整个城市规划好，整个城市要定好位，需要多少的商业，多大的商业，再一个作为你是哪一个品类，有一定的规律性的。如果盲目的跟风，盲目的攀比，将会对未来的商业地产造成一定的灾难，对企业没有好处，对社会没有好处，对投资人商铺可能都没有意义。所以既要积极的发展这一个行业，要让它健康发展，而不能太盲目了，如果太盲目了，下一步还会出现更大的问题。

【主持人】：市场犹如双刃剑，存在一定的风险？

【李贵斌】：本来需要盖两万平米，你盖了十万平米，它没这么大需求量，而盖好这栋楼成本是固定的，只要开了门，电费等等这些成本都来了。商业地产跟住宅不一样，住宅是哑铃形态的，而商业是越好越好，越差越差，一类的商业和三类的商业可能会差很多倍。其实它要求的专业性还是蛮高的。

商业地产需要“坐庄精神“

【主持人】：刚刚谈到专业性，我们知道商业地产涉及的环节非常多，我想问一下在我们光耀东方公司规划版图中，产业链涉及到投资并购，商业运营，城市综合体开发三个环节。在这三个环节中，公司未来资源配置比例构想是什么？

【李贵斌】：为什么光耀东方有这三个环的产业链，我认为这对一个商业地产公司来说比较完整，它完整的核心在哪里？如果我定位、规划，以及到拿地这个环节上，你离开了商业经营管理人员来参与这个事情，这是不科学的。因为他们知道这一块的商业能达到什么样的状态，实际上在商业的环境里面，把规划，把定位，把设计考虑好，来解决整个商业地产的问题相辅相成的，他们融为一体，专门有商业也成不了商业地产，专门有地产，也成不了商业地产。只有两者合为一体，这样做出来可能更科学一些，这是一方面。

至于你这个公司商业在整个集团公司占的比重问题，我对它是这样的看法：我开发的一些城市综合体，或者并购的一些商业项目，由于现在公司实力仍然有限，我把公寓，甚至写字楼，通过市场卖掉。底下的商业，我们公司自己留下，自己经营。他们开玩笑说，赌博还得有一个做庄的，上市公司必须得有一个控股股东。我如果做了这一块商业，把上面的处理掉，能保证这一楼的品质下降不了，也乱不了，我能用心、用力的去管理，因为我是大股东，我有这个责任和义务把这个商业带起来。这样一来，基本上从商业地产这个量上来说，推向市场二分之一，光耀东方公司留二分之一，这是从商业地产的销售和留存的角度是这个样子。尤其在商业这一块，起码公司开发和并购的这些商业楼，公司有商业管理公司，商业零售公司，物业公司，这三个板块，三块牌子，三套人马，都是相对独立的。都是按照市场经营的规则，各负其责，由于都是一个公司控制下的，所以配合起来比较方便。

像百货这一块，就我老家山东聊城，百货、家电、超市销售收入能达到20亿以上，整个聊城市600万人口，占了当地市场规模的三分之二，这一个公司发展得还是比较好的。

【主持人】：现在商业地产公司，我们可以看到一个普遍的现象，所有不管是像大悦城，还有万达广场，都在打造自己的品牌，接下来做的事情在全国快速复制这样一个品牌的快速扩张。光耀东方是否也在打造自己的品牌？

【李贵斌】：我们目前形成了两个品牌，城市综合体的品牌叫做“光耀东方广场”。百货方面，今年光耀东方商业集团公司正式成立，随着管理架构的成熟，会正式推出自有的百货品牌，“光耀东方百货”。

我们的定位中，经营规模在三四万平方米的商场，都叫做“光耀东方百货”。现在的经营团队已经接近三千五百人。

“打江山”与“保江山”

【主持人】：集团架构的拉大以及人员的增加，是否会让你对公司在人员培养方面有担忧？毕竟目前商业地产领域普遍呈现出“人荒”？

【李贵斌】：对于这一块我心里比较有数，因为自从公司当时成立以来，围绕这样一个商业模型，一直在摸索，一直在建设。现在这些团队相对的来说比较成熟了，有一批比较专业的领导骨干，有一些人才。

公司接手做商业地产，就是按照这样一个商业模型出发的。肯定有过教训，也走过弯路，总体说起来，这几个板块非常的清晰，团队也非常的明确了。为什么要坚定不移按照这样一个商业模型走？往往公司在创业阶段，有一些情况不是很完善，打江山的时候，保江山的时候，做法不一样。

【主持人】：对于光耀东方而言，现在应该已经过了最初的打江山的阶段？

【李贵斌】：现在仍然是创业阶段，而且恰恰在这个时期，自己公司的人，自己公司的团队，他们相互配合起来，还是比较方便一些，也容易理解公司的理念。今年过了春节以后，光耀东方在上海的豫园商圈并购四万平米的项目，在北京并购了两个项目，山东聊城百货大楼是成立了34年的一个公司，它的效益一直比较稳定，这些项目的并购，奠定了公司面向区域，甚至全国的扩张基础。

【主持人】：正如您所说，光耀东方在今年明显加快了扩张的脚步，在调控政策影响下，为什么其他企业都在收缩自己的战线而光耀东方却在加速，这是出于什么样的考虑？

【李贵斌】：越是市场不好的时候，风险就会更小，同时也意味着更多的机会。因为一旦市场不行的时候，往往才看企业积累得怎么样。这时候的扩张，他们有一句话：机遇决定财富。对不同的企业可能也有不同的机遇，我们公司今年在商业领域，在商业这个行业，特别是在一些价值被低估的商业楼盘收购上，积累了一定的经验，有着这样一个团队。而这个时候，资金链绷得紧的企业，或者经营有难度的企业，就要考虑它的物业。这时候对于我来说应该是一个比较好的时期。

聚焦资金链：负债率不超30%

【主持人】：商业地产开发投资需要巨额的资金实力，尤其是持有商业物业对企业的资金实力是一个很大的考量？在资金方面，光耀东方是否也有所准备？

【李贵斌】：关于这一块，由于各个企业发展往往经历的过程不一样。其实光耀东方一直在资金的利用上，相对的来说还是比较保守的，光耀东方的负债率还是蛮低的。

【主持人】：可以透露下大概多少？

【李贵斌】：应该不超过30%。还是尽可能地稳健发展，不盲目追求规模扩张。本身公司把商业经营这一块做好了，通过经营性物业贷款进行负债，来推进发展。为什么说这个公司目前的规模并不大，也有这一方面的原因。

未来楼市走向：疲软中出现分化

【主持人】：房地产行业目前进入深度调整期，住宅成交量价格均下跌，北京上海等一线城市的个别项目，甚至出现房价大幅下跌。在这个历史阶段，市场未来的走势显得迷茫，行业出现观望的趋势。

您怎样看待目前的调控力度，以及未来楼市走向？

【李贵斌】：最近我也注意到了这方面的报道，各方面的预测都有。如果在这里要谈一下我自己的看法吧，我是这样看的：国家每年要建设一千万套保障房，这个对平抑地产价格肯定作用很大。不是光中国，都有一个属性，羊群效应、跟风效应，买涨不买跌，现在市场房子比较疲软，其实疲软过程中我感觉为什么说机遇决定财富？通过这一次的深度调整，我隐隐约约地感到房地产公司可能在分化，往往是越强的越强，越弱的越弱。

从房价角度来说，我也有一个感觉：一方面普通的住宅价格可能适度的下调，但是在一线城市高端住宅可能不会受到太多影响。

第二个关于商业物业，核心区的商业物业。核心区的写字楼也好，商铺也好，我感觉到未来还有一个比较大的空间，是向上的一个空间。

市场在逐渐分化。

市场生存：小公司将面临严峻考验

【主持人】：在市场的价格起起伏伏的背后，房地产企业会不会出现分化？在这样大的调控和市场变动之前，什么样的企业会率先得到一些发展和机遇？

【李贵斌】：我有一种感觉，今后做房地产开发，肯定是品质地产，不能做城市垃圾。得千方百计精挑细作，把品质做好。再一个跟投资一样的，我到哪个城市去，我到哪个区位，我到哪个位置做什么样的项目，这都要求专业的地产公司，未来发展要好一些，要良性一些。

如果相反，你说我这个公司发展很迅速，很迅猛，规模也很大，尤其是在城乡结合部、郊区，大面积的购买土地，可能这次对他们来说，他们当时的预计未来地价会有大的提升。一旦资金紧张的企业，负债率高的，可能成了包袱了。要还贷款，建房子得花钱，房子卖得比较迟，对企业这一轮来说，这个过程当中我感觉到他们是有危险的。总而言之，越是专业公司下一步竞争力越强一些，这是我对企业的一个基本判断。

【主持人】：目前有很多传统住宅开发企业都在向商业地产领域转型，以来躲过宏观调控这场风暴，您认为面对他们的将是什么？现在进入商业地产是不是有些晚了？

【李贵斌】：不晚，市场从来没有早晚，关键看你专注不专注，专业不专业，未来一个公司做得好不好，是一个综合反映。资金问题、团队问题，再一个投资的节奏问题，诸多问题，都能考验一个公司能不能健康快速的发展。品牌公司总的来说还是优势多多，这一轮小一点的公司受到的影响将会更大一些。

【主持人】：房地产发展这么长时间，是国家的支柱产业，国计民生都非常关注。每年都可以看到一些住宅企业排在前面。现在市场发展到一定阶段，从一开始的一窝蜂而上，到现在慢慢进入理性阶段。就拿万科这样的企业来说，做了十年的住宅以后，他也需要对这个企业有一个提升，可能更需要把商业地产纳入到它的产业链里面来。未来在房企竞争这个层面上说，能不能说谁拥有商业地产的开发实力，谁就可以赢得市场更多的机遇？

【李贵斌】：我认为不能完全这样说，因为各个企业有各个企业的情况，市场现在遇到这样一个状况。我为什么提到专业公司可能下一步竞争力将会更强一些，假如说市场继续深度调整的话，和者达道，如果在市场竞争的大环境里，还得考虑到市场多赢，与市场共赢，我为什么想到这个问题？企业是做事还是做事业？是做商人还是做企业家？这里面社会责任将会反作用于你这个企业。

真正的商业地产来得正迅猛的时候，可能夹杂着很多不理性的因素。走专业化的路子，理性的对待市场，就是理性地对待自身的企业。我认为在发展过程中，有些企业越发展越好，有些企业倒下了。如果你能形成市场的多赢、共赢，这个企业恰恰才能健康发展，相反企业风险机率很大。

【主持人】：商业地产的模式之争由来已久，光耀东方是否概括过自己的企业模式？

【李贵斌】：商业地产模式没什么奥秘可讲，就是尽可能对市场留有余地，就是对自己留有余地。凡事你说做到极致就做到极致，挣钱上不能做到极致，这跟企业文化有关系。

和者达道，形成共赢。

【主持人】：在做访谈之前，有一个相对比较表象的分类，光耀东方多以投资并购为主。如果从这个角度衡量的话，我们发现会有几个公司和我们所走的路比较相近，有一个是高和投资，还有SOHO中国。同属投资并购的公司，您觉得光耀东方相对于它们来说是不是走的同一个道路？相对于它们来说，我们在投资并购方面有什么样自己的优势？

【李贵斌】：有同也有不同，他们做得都很好。我们有一个三千接近四千人的商业管理团队，我感觉到这是我们的优势，其他的没他们做得好。

【主持人】：您刚才谈到明年不会超过六个项目这样的扩张速度，投资并购项目的时候有什么样的考量标准？

【李贵斌】：像北京、上海这样的城市，北京四环以外的项目我不考虑，我考虑的应该是一些写字楼、商业，商业物业。从位置上，从体量上，都必须要有一定的规模。没有具体的面积的考量，但是要具备一定的规模。并购方面重点是北京、上海、天津，这三个城市，天津这几年GDP发展很快，已经超过深圳，滨海新区GDP早已经超过上海浦东了。

【主持人】：现阶段土地市场比较沉寂，你是否会考虑关注？在市场低点的时候拿地？

【李贵斌】：就目前来说还要缓一缓，明年下半年做城市综合体的时候可以看一看，目前这一段时间在尽可能的观察一下市场。

今年的任务我们已经完成了，年初定的五个项目，做完了以后8月3号对原来经营的项目交完钱，那是15个亿，从那以后就没再收任何的项目，过了春节以后看一看市场，然后再布局其他的项目。

【主持人】：在今天访谈过程当中，李总多次谈到光耀东方商业运营管理团队，可以看出您对这个团队关爱有加，这个团队是最初就有，还是刚刚成立？

【李贵斌】：一开始就有，至今大概八九年了，现在已经拥有三千多人，聊城百货大楼有几千人，是一个成熟商业管理公司。

【主持人】：现在光耀东方集团有多少员工？

【李贵斌】：有四千多人，商业管理公司达到3500。

【主持人】：这个配比在一般