来源：谢芃芃
摘要：正略钧策管理咨询合伙人郝炬认为地产行业出现了部分资金问题且正面临着变化趋势。他以高和投资的“资产精装修”案例分析。他指出，高和投资在募集资金时瞄准民间“安全性资本”，在项目运作时采用“资产精装修”模式，充分发挥自身的商业物业运营能力和销售能力，因而在4个月时间内成功实现了商业物业“融、投、管、退”四个阶段的快速运转和轻资产运作。
经历了最惨淡的一个“金九银十”，房地产企业开始觉得这个冬天有点冷。调控在继续，面对中国房地产行业最特殊“博弈与平衡”的时期，房地产行业该何去何从？如何应对并不明朗和不确定的2012年？应对日趋紧张的资金风险，房地产企业如何进行模式创新、弯道超车？怎样加快项目开发进度、提升运营效率、提高资金回笼效率？
近日，在正略钧策举办的钧策汇管理沙龙上，以“模式创新、提效应变”主题，住建部住房政策专家委员会委员、广东省房地产行业协会会长蔡穗声、中山大学管理学院EMBA中心主任陈珠明教授及正略钧策副总裁、房地产咨询中心总经理郝炬等业内专家学者从宏观层面到实战层面，从发展趋势到企业发展中遇到的实际问题等话题做了热烈的探讨。
转变模式，从销售到持有
正略钧策管理咨询合伙人郝炬认为地产行业出现了部分资金问题且正面临着变化趋势。他以高和投资的“资产精装修”案例分析。他指出，高和投资在募集资金时瞄准民间“安全性资本”，在项目运作时采用“资产精装修”模式，充分发挥自身的商业物业运营能力和销售能力，因而在4个月时间内成功实现了商业物业“融、投、管、退”四个阶段的快速运转和轻资产运作。
蔡穗声会长则表示，国内房地产正在经历着从香港模式到美国模式的转变趋势。他认为，房地产三十年来持续使用的是香港模式，但通过近些年的发展，香港模式“越来越显示出不适合我国内地房地产市场的发展。” 蔡穗声指出，“美国模式”中的房地产企业更加注重持有型物业的经营，获得长久稳定的回报，但转变目前还面临着两个问题，“首先是金融环境的配套，目前国内并没有像美国有那样一个很完备、比较完善的社会融资机制和渠道。再其次是营运人才短缺。”
轻资产运作，维持现金流平衡是关键
郝炬认为，不管是商业也好，还是住宅也好，轻资产模式都是未来的发展趋势。
但实现轻资产运作，从销售转向持有过渡？应该持有多少？这是很多企业关注的问题。郝炬坦言，这确实是比较难回答的问题。因为具体该持有多少跟企业的资源和资金流的情况有紧密的关系。郝炬进一步阐释，商业公司在金融背景不完备的情况下，要做大，一定是要把资产做轻，然后要把规模做快。
郝炬因此判断，在未来一段时间之后，进行商业地产大量的投资，这毫无疑问是一个趋势，但是在这个过程中，有三点非常关键：第一点是拿地模式；第二点，核心是资金的平衡；第三点是最后的运营能力，他指出，“想清楚这三点的企业，才能在真正未来的时候，实现在商业地产独占鳌头或者占有一席之地。”郝炬还预测，在未来5到6年之后，商业地产这一波的快速投资可能在未来带来新一轮的存量商业资产重组的机会。
强化提效，加快周转效率
房地产行业属于资本密集型行业，而在“钱荒”和调控不断发力的大背景下，由于楼市销售回款不畅、银行“抓大放小”的信贷实施原则、房企其他融资渠道的收窄、融资成本攀升等多种因素的叠加，中小房企资金需求和资金压力明显增大，其面临的资金链断裂风险日益凸显也就难以避免。
郝炬建议，在金融体系没有有效地给地产做支撑之前，不管是做商业还是做住宅，强化提效，加快资金周转效率是关键。
如何提效应变，郝炬给出了以下建议：首先从战略的角度，要一个清晰的定位。 第二，在整体的运作过程当中推进标准化。他指出，“一个企业标准化要达到一定程度的话，一定是你的核心产品线1到2条，能够占到你接近50%总销售额，而其他可能会有一些多元化的组合，平衡风险。”并在标准化过程中要考虑到推行过程中如何实现一个积木化的逐步推进。第三，合理授权，激励牵引。
弯道超车，向管理、向品牌要效益
广州珠江实业集团副总经理李超佐认为，房地产这几十年管理是比较粗放的，包括一些没有开发经验、没有开发支持的企业都能够获得比较高的回报，说明这个市场还是在成长期，还不成熟。既然现在这个市场行情比较严峻，企业就应该考虑作为一个房地产企业，自己的核心竞争力在何处。
合景泰富副总裁饶俊也认可内因决定外因。“因为我们现在在做的，都是练内功的东西，效率运作提高了，流程管好了，这些方面反而对企业的健康发展更加重要。当你的内部很健全之后，你再应对外面会比较容易。”
前途依然光明，道路需要转型
相对于市场弥漫的悲观情绪，蔡穗声认为，从长期来看，中国未来二十年到三十年时间，主要推动中国经济发展的是工业化、现代化、城镇化。它的推动力就必然给房地产业一个很广阔的前景。短期来看，的确有很多问题在影响着行业的发展，因此，蔡穗声建议企业必须去适应形势的变化与发展，做好适当的转型，“必须要自己尽快转变自己，转变的越晚越被动，转变得越快，就会越主动。”
