摘要：首创集团董事长刘晓光、高和投资董事长苏鑫、大成律师事务所高级合伙人李寿双、裕元资本集团总经理闫宗成、河山资本董事长曹少山就房地产基金存在的问题在论坛上发表了各自的看法。

苏鑫表示，中国的房地产基金还是一个“婴儿”。闫宗成也认为，中国房地产私募基金虽然迎来了较好的发展环境，但其规模仍然很小，行业有待成熟。

和讯网消息 在14城市大幅提高首套房贷利率背景下，房价会不会形成拐点？10月19日，在《融资中国》杂志联合全国房地产投资基金联盟举办的“中国房地产基金发展路径高峰论坛”上，与会嘉宾普遍表示，今年四季度房价下跌会在局部地区及项目显现，而明年一季度全国房价会普遍出现下跌。而导致这一现象的原因是房贷收紧与部分开发商资金链断裂。而发展房地产基金是解决开发商融资难的重要手段。

首创集团董事长刘晓光、高和投资董事长苏鑫、大成律师事务所高级合伙人李寿双、裕元资本集团总经理闫宗成、河山资本董事长曹少山就房地产基金存在的问题在论坛上发表了各自的看法。

　　与会嘉宾表示，目前中国房地产基金还处于婴儿发展阶段。存在人才、外部经营环境等多方面的困难。需要借鉴国外房地产基金的发展经验，从人才培养、法律法规等各方面加快中国房地产基金的发展。

　　中国房地产基金还是一个“婴儿”

　　据了解，房地产基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。按照是否直接投资于房地产可将其划分为两类:一类是直接投资房地产公司发行的股票上；另一类是间接投资房地产业的基金,即房地产抵押基金,该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。美国是世界上最早成立房地产基金的国家之一。而在中国，房地产基金的发展状态基本还是一个“婴儿”。

　　苏鑫表示，中国的房地产基金还是一个“婴儿”。闫宗成也认为，中国房地产私募基金虽然迎来了较好的发展环境，但其规模仍然很小，行业有待成熟。

　　而曹少山也表示，目前中国房地产基金的规模非常小，影响力还有限，虽然前景很广阔，但是速度并不快，真正要形成规模还需要相当长的时间，现在做房地产基金的有几百家，但是有很大一部分还不能称为真正的地产基金。从投资规模讲，纯粹的房地产基金一年能融资两三百亿，这个和每年4、5万亿的房地产投资相比，还是比较小的。

　　“我一直在不同的场合强调房地产基金的核心首先是资产，是社会资本用一种新的代理形式参与房地产开发的组织形式，其次才是开发商可以运用的融资形式。”曹少山说，因此房地产基金服务的核心意义是投资人的利益，能够有能力影响主导地产行业格局的应该是LP群体，尤其是有组织的LP群体，但是到目前为止这个群体还处在观望状态。

　　李寿双从法律层面讲述了房地产基金的演变。他认为，随着融资形势的改变，房地产严重缺乏资金，这样就会对传统房地产基金加以改造，房地产基金就会出现项目化，传统房地产基金有一个投资策略，要选择项目投。现在新出现的房地产基金，更多的是定投基金，即基于这个项目发展基金，另外就是私募、公募。

　　与此同时，随着房地产基金的发展，整个股权基金的法律环境也在发生改变。此前对股权投资行业的监管比较宽松，比如《创业投资企业管理暂行办法》，那些规定基本上是管创投的，房地产基金跟创投没有直接关系。因此对传统的PE基金，此前并没有一个明确的行业法律规定。发改委曾经起草过办法，但是并没有出台。今年2月发改委出台了《股权投资企业备案管理通知》，此外发改委还有一个非试点的股权基金管理办法，在这个备案管理办法里第一点规定加强股权投资企业的备案。另外特别强调了关于募集资金的监管，除了引导行业发展之外，现在最担心的就是公开募集资金的社会化风险，这是监管机关最关心的，也是正在努力加强的。

   中国房地产基金发展困难重重

　　“任何一种私募基金，都应该是一群诚实的、聪明过人、勤奋过人，渴望成功的团队，通过担当风险为投资人赚钱。基金的核心是团队。”曹少山在接受和讯网访谈时表示，目前一般投资人对地产基金的认识和趋向还由大型的渠道商掌握，由于政策限制，他们对这些资产类型的态度比较谨慎，真正的大型LP群体的房地产意识没有完全觉醒。在如何评判GP的核心认识还是比较粗放。而更严重的问题是缺乏合格的GP团队，现在社会上钱不少、机会也不少，真正少的是好的基金人才。

    曹少山称，开发商盈利模式的转变是中国地产基金发展的大前提。目前绝大多数开发商没有放弃维持原来重资产加高杠杆加投资开发的盈利模式，这样的状况不利于形成有利房地产基金发展的外部环境。

　　“同时，一般投资人追求短期化的收益，不利于培养好的管理人。”曹少山说，为了满足投资人的短期逐利要求，很多人在做短期债型，实际上就是信托的高成本替代，从长期说这种产品没有太大的价值，也缺乏长期生存的市场空间。

　　曹少山说，在中国地产投资行业这个舞台上，开发商依然还是主角，这些人基本功还很好，所以还是有捧场的人，但是实际上并不是最适合这个行业发展。开发商在目前的状况下，力量比较单薄，其发起的基金又有很大的先发优势。曹少山说，中国房地产基金现在遭遇到了比较复杂的外部经营环境，面临很多不确定性。国内、国际宏观经济形势也在发生大的变化，这也是考验基金管理人的时候。“以前投资地产闭着眼也可以赚钱，现在没有，这样有利于锻炼培养好的团队。”曹少山说。

　　打造房地产基金的航母

　　对于中国房地产基金未来的发展建议，曹少山表示，一是从业人员要有使命感，要承担起引导教育投资人的责任，坚持去做我们认为对有价值的东西；二是不要急功近利，要培养真正的风险识别能力，彻底摆脱原来银行体制延续出来的案头风险管理的方式；三是要相信私募地产基金对经济格局的意义和社会意义，希望通过努力能够得到社会其他力量的呼应和支持，尤其广大LP意识的崛起。

　　而刘晓光则表示，要深入研究海外房地产基金的先进经验，促进行业内的交流沟通。还有加快房地产基金人才的培养，创新发展模式，打造房地产基金的声威。从房地产基金人才讲，过去我们是空白的。我们需要以投资人的利益为核心，打通房地产投资的链条，培养开发公司的律师、会计师、造价咨询师等等构成的联合舰队。产业链的服务内容很多，但是概括起来实际上是孵化项目、项目的价值发现、投资的运作、投资后的管理、项目的挖掘、策划、协助、支柱等等。

　　闫宗成则表示，房地产私募基金和基金管理公司要自觉遵纪守法，合法经营、依法纳税、严格遵守法律法规，与投资者签署详尽的协议，忠实履行投资协议。同时必须提高房地产和金融领域的职业技能，具有较强的风险控制意识和能力，获得社会的认可，在中国培养一批独立、职业、专业的地产金融投资家，要坚持推进房地产的发展方向，倡导房地产的主流发展模式，积极实施引领中国房地产的先进投融资模式。