摘要：“山西民间资本不会快进快出的投机房地产，即使房价成倍上涨，安全性资本也不会轻易将不动产投资变现。”苏鑫表示，“山西民间资本追求的是资产的保值、增值，以及稳定的租金回报，避险是其首要需求。”
基金化抱团避险 山西游资转战商业地产 5月17日 来源：文 / 李 乐
苏鑫对山西人的熟悉，总算派上了用场。他现在的身份，是一家名叫高和投资基金的掌门人，在此之前，他担任SOHO(中国)副总裁，主管销售。
高和投资的资金来源，实际上相当一大部分来自山西民间资本。面对骤然收紧的宏观调控闸门，山西的民间资本意识到“抱团避险”的必要性，基金化之后的山西民间资本，正在谨慎地把目光从住宅转向商业地产市场。
于是，位于北京使馆区的中莎广场成为山西资本在4月14日调控之后收购的第一单，尽管一手操办此项交易的苏鑫并不愿意透露最终的成交价格，但中莎广场的低价收购，已是他不能否认的事实。
现在，一切才刚刚开始，对于山西资本和商业地产而言，高和投资或许是第一个，但绝不是最后一个。
收购转向
面对格外严厉的宏观调控，在住宅市场已经明显“休克”的情况下，山西资本这一次终于盯上了商业地产，在此之前，“一铺养三代”向来还只是江浙游资的投资习惯。
记者了解到，5月初，在北京调控细则出台不久，高和投资即收购了紧邻昆仑饭店的琨莎中心二期写字楼及商铺，并更名为中莎广场。这实际上是山西民间资本在2010年于北京市场的第一次整体收购——高和投资实际上最主要的资金募集来源，就是山西的民间资本。
高和投资董事总经理苏鑫向《中国经营报》记者证实了这一收购的存在，但是，他拒绝向记者透露成交的具体金额，不过，对于这是一次低价收购的说法，苏鑫并不否认。
中莎广场预计6月初即可开始销售。高和投资作为北京方恒置业有限公司琨莎中心项目的战略投资方参与该项目，并同时提供资产管理服务。
北京方恒置业系原北京市纺织局下属企业，在北京市东部地区曾拥有丰富的土地储备，曾被北京房地产界称为最大的“地主”，远洋地产、首创置业在北京东部地区开发的大量项目，均系通过从该公司收购或合作而得。
记者掌握的情况表明，在收购中莎广场之前，高和投资已收购了凯德华玺上千平方米的底商，并经过资产管理，在出租给一些高品质的租户后，以较高溢价卖出获益。
“我们确实也听到我们一些会员单位的负责人和我们讨论，要我们帮忙联系一下相应的商业地产项目，这些会员单位，主要是煤矿的矿主，完成整合之后，正在寻找新的投资渠道。”山西省商会驻北京办事处的一位负责人向记者表示。目前，他们也正在进行相关的工作。
平衡杠杆率
4月14日以后出台的一系列针对楼市的调控政策，正在让中国的住宅市场经历“去杠杆化”的过程，但正是这一过程，让住宅市场和商业市场之间，投资的杠杆率趋于平衡，从而使更多的资金，流向商用物业市场。
更为关键的是，山西游资多属于安全性资本，这几乎是选择商业地产的一个前提所在。
“安全性资本的投资偏好是商办物业，他们从不‘炒房’，只是当时担心通胀，简单的想法就是把手里毛了的‘票子’变成不动产存起来。今年我们是看好北京的商办物业市场的。原因有两点，一是在目前高波动高风险的地产市场中，关键是避险要重点考虑安全性。去年北京市房地产交易网上的数字表明，住宅成交均价较2008年上涨了28%，而去年的商办物业均价上涨仅为1%，商办物业确实没有‘泡沫’;二是商办物业政府不打压。”苏鑫对记者说。
住房和城乡建设部政策研究中心一位不愿具名的专家告诉记者，从本轮调控针对住宅所使用的信贷调控手段来看，实际上是拉平了住宅和商业之间的杠杆率，因为原来住宅的信贷政策远比商业宽松。
“但是现在，北京第三套房是禁止放贷的，二套房是基准利率的1.1倍，首付也提高了，从信贷政策的角度看，商业地产和住宅已经没有区别了，而且商业地产还没有第几套的限制，这无形中使得商业地产投资的杠杆率得到提高。”她说。
显然，如是局面一可以缓释大型城市因为放量过多而导致的商业地产与住宅之间价格倒挂的问题，另外，也将是资本压价收购的时机所在，这正是山西民间资本的逻辑。
基金化避险
宏观调控之下，曾经散兵游勇于住宅市场的山西游资，终于知道了专业化和基金化带来的避险作用，毕竟，这些主要来源于山西矿主的资金，“安全性资本”的诉求，仍是第一位。
这种诉求之下，地产大炮任志强已然成为了山西民间资本的“座上宾”，日前，他还前往山西太原，出席了晋商金融俱乐部的小范围沟通交流活动，其主题也主要围绕着商业地产的投资策略展开，这与高和投资此前在北京的两单投资动作、方向上颇为一致。
“过去山西民间资本的投资比较粗放，往往都是靠个人判断，几十套、上百套的购买已建成的商业物业或住宅。如今，山西能源企业主开始意识到成立有精细化管理的基金，将投资委托给专业人士，能够带来更稳定的回报和实现更高的溢价。”苏鑫表示。
苏鑫在SOHO中国担任负责市场销售的副总裁之时，便对山西资本属性十分了解。与江浙一带的炒房团不同，山西民间资本是一种安全性资本。
“山西民间资本不会快进快出的投机房地产，即使房价成倍上涨，安全性资本也不会轻易将不动产投资变现。”苏鑫表示，“山西民间资本追求的是资产的保值、增值，以及稳定的租金回报，避险是其首要需求。”
显然，在住宅房地产市场受宏观调控影响，变得越来越不确定之后，越来越多的钱，将规避风险作为投资选择的基础。而核心地段的商业地产，如今比较契合这一需求。
全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，“政府的调控方向主要针对涉及民生的住宅市场，目前对商业地产持较为宽容的态度。商业地产的发展对政府维持稳定税收也是有益的。REITS出台对商业地产投资提供了出口，有望拉动商业地产价值上涨。商业地产预计在今年反而会迎来较好的发展机遇。”
