摘要：王珂的团队近期正在尝试结合资产打理的销售模式。据悉，誉翔安承接的位于北京东三环的"高和萃"项目便将以此模式销售。王珂介绍，地产基金高和投资在收购博瑞大厦底商后，将对其进行整体改造，并统一规划和招租，包装为"高和萃"，在运营一段时间后，委托誉翔安进行销售。"高和萃"项目内的商铺将分为大小不等的10个资产包，每个资产包均是带租约的物业。客户购买后便可享受现成的回报，而后续的资产管理和运营也将由专业机构负责。

即便"限商"风声骤起，商业地产销售市场依然火爆。最近，光耀东方新收购的西三环写字楼金玉大厦第一次开盘，总成交额达到四亿元左右。东二环一底商项目意向成交额更是有望创下本年度北京商业地产散售物业单宗成交的最高记录。

有着10余年楼盘实操经验的北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人王珂分析认为，目前商业地产市场投资客户已经出现新变化，这些大宗买家投资的评判标准和考量越来越像投资机构，其进化速度远远高于开发商，迫使商业地产市场开拓新模式。

传统销售模式革新

与以往单纯的房产销售不同，最近在商业地产领域内兴起了一种类似"第三方理财"的营销模式。

王珂的团队近期正在尝试结合资产打理的销售模式。据悉，誉翔安承接的位于北京东三环的"高和萃"项目便将以此模式销售。王珂介绍，地产基金高和投资在收购博瑞大厦底商后，将对其进行整体改造，并统一规划和招租，包装为"高和萃"，在运营一段时间后，委托誉翔安进行销售。"高和萃"项目内的商铺将分为大小不等的10个资产包，每个资产包均是带租约的物业。客户购买后便可享受现成的回报，而后续的资产管理和运营也将由专业机构负责。

王珂认为，大部分客户认可这种附加的资产管理服务，因为客户投资写字楼的目的既为出租，更为长期稳定的高租金回报。这种模式可以不断丰富和改良资产管理服务，满足投资型客户的需要。

投资市场将两极分化

"类第三方理财"模式在商业地产运营领域的出现似乎也是水到渠成。据统计，除去在建工程转让和公司股权转让，北京每年房地产总成交额差不多达到3000亿元人民币量级，其中商业地产一直稳定在400-450亿元，两者之比大约为8：1。作为专业的商业地产投资顾问公司，自去年成立以来商业地产成交近30亿元人民币，而买家总人数仅为100多人。

王珂表示，与住宅市场不同，商业地产的成交客户大多相对集中，民间资本防御性投资正在成熟，资金从最初的几百万的小试身手，到现在上亿元买卖。随着今年市场的火暴，北京商业地产买家入市门槛提高，估计今年的入市门槛达到3000万元。

预计，明年行情可能会出现两极分化，不同的层次项目承接不同客户，有的是试探性的买家，试探性投入一千万元。另一些则集中大额买家消化，这些客户积蓄了多年的投资经验后"发酵"，投资额呈5~10倍的几何型增长。王珂认为，誉翔安通过多年客户积累，实际上支撑了大客户配售。

据悉，目前誉翔安已经将触角从北京伸展到上海、天津等地，大客户配售计划将通过足够大的客户网络，完成新兴市场开拓的业务。