摘要：日前，住建部政策研究中心与高和投资联合发布《民间资本与房地产业发展研究报告》，担任上述课题研究组长之一的高和投资董事长苏鑫称，“如果说几年前我们投了一二线城市的住宅，年投资回报率一般能达到15%，那么在房产调控后年回报率绝不会超过5% ”。
他们是勤劳厚实的温州创业商人，在上世纪前十年，他们投身眼镜、皮革、成衣等实业经济打拼血汗江山，备受敬仰；在新世纪后十年，他们依仗着万亿的民间游资，炒房、炒煤、炒艺术品，最终欠下巨量的高利贷而远遁他乡，甚至自杀落幕。
炒房，风光的资本游戏
从最初的实业起家，到炒房暴富，再到跑路破产，温州商人的命运一直跟中国经济的脉搏紧密相连。大量购进温州、上海甚至全国一线城市核心区域的不动产，楼市抢购，几成癫狂，当年的温州商人堪称风光无限，其购房路线甚至被称为中国楼价上涨的风向标。
这曾经是一场残酷的资本游戏，“安全、可靠、升值快。” 温州商人一度在这场资本的逐利中迷失自我，他们甚至认为，“开千人大厂利润不及老婆1人炒房所赚的1/3”。事实上，随着房地产税收的提高和投资杠杆的失衡，住宅年投资回报率已在逐渐下降。
日前，住建部政策研究中心与高和投资联合发布《民间资本与房地产业发展研究报告》，担任上述课题研究组长之一的高和投资董事长苏鑫称，“如果说几年前我们投了一二线城市的住宅，年投资回报率一般能达到15%，那么在房产调控后年回报率绝不会超过5% ”。
数据来源：浙江省统计局
从浙江省统计局数据来看，全省房地产开发企业的商品房平均销售价格和商品房销售增幅明显下降，房价涨幅在较高13水平上有所回落。2010 年，浙江省销售面积下降13.1%，销售额小幅增长2.6%，增速分别较上年回落7.8 个和135 个百分点。
与此同时，温州贷款利率仍低位上行。在减少信贷的同时，当地金融机构还提高了贷款利率的议价能力。自去年年初，全省银行机构对房地产、基础设施和产能落后行业信贷增长节奏趋缓，本币各项贷款同比减少1882.9 亿元，增速环比降低12.8 个百分点。
中国人民银行杭州中心支行的数据显示，2010 年，全省一般性贷款加权平均利率为6.32%，同比上升40 个基点，利率上浮贷款占比为59.7%，同比上升8.7 个百分点。这无疑给制造业、批发和零售业等实体经济的中小企业融资带来沉重的压力。
2010年浙江金融机构各利率浮动区间贷款占比
数据来源：中国人民银行杭州中心支行
在种种因素的综合交织之下，当银行利息头颅依旧高昂，而温州实业的回报率依旧脆弱，温州的游资团只能转道民间借贷。
根据中国人民银行杭州中心支行对全省72 家新设机构及小额贷款公司的利率监测数据，通过银行机构融资无门，当地非金融市场融资结构却逆势吃香，特别是民间借贷已经成为企业融资重头戏。2010 年，全省非金融部门融资稳步增加，融资量为8801.5 亿元，同比少增1556 亿元。从融资结构看，企业以贷款、债券、股票三种方式融入资金总额的占比分别为87.6：4.3：8.1。
2001-2010年浙江省非金融机构融资结构表
数据来源：中国人民银行杭州中心支行、浙江省发改委、浙江证监局
随着银根不断收紧和房地产调控的深入，“温州太太炒房团”已跟风把目光投向了认为更值得投资的蓝海——房地产信托。而根据报告测算，温州民间资本量如今已达到近5200亿元，今后规模还将增长。
高歌猛进的民间借贷
民间利率高企，全民放贷之风愈演愈烈之势已成为不争的事实。而这一切，正成为温州商人抛弃制造业而迷恋高利贷的催化剂。
根据中国人民银行温州市中心支行对温州第三季度民间借贷利率监测的结果也显示，从7月的20.67%，到8月的21.35%，再到9月的22.83%，温州民间借贷价格一路上涨。
而银行过高的银行贷款利率，让众多苦心经营传统制造业，只有1%到3%的利润的中小企业连本息都根本无法偿还。
温州商人又看准了民间借贷这一片蓝海。房地产投资的证券化的趋势，即将由不动产的实物投资转向证券产品，如REITs、信托、基金等，开始在温州高歌猛进。据融道网对4.3万家注册用户中小企业用户的调查问卷(截至八月初)亦显示，温州民间资本每年以14%-20%的速度增值。
根据中国人民银行温州市中心支行最新发布的“最合算投资方式”问卷调查显示，今年第二季度，选择“民间借贷”的储户占到24.5%，从调查开始以来首次超越“房地产投资”跃居首位。选择“房地产投资”的储户占比下滑至15.25%。
通过民间借贷将零散的民间资金聚拢，再投入到房地产等高利润行业，被他们认为是更好的获利渠道，“民间借贷，年获利远超过投资楼市。” 根据温州总商会对4万会员进行的2011年地产投资调查显示，八成会员表示已放弃一线城市的住宅投资。
数据来源：中国人民银行杭州中心支行
特别从2010 年起，浙江省民间借贷活跃加剧，监测点发生额同比增长50%。全省民间借贷加权平均利率17.96%，同比上升295个基点，从走势看，上半年较为平稳，下半年特别是四季度利率上行较快。
追踪万亿的温州游资
无论是炒房、炒股、炒煤、炒红酒，炒文化产品、还是炒豪华邮轮，赚钱永远是温州商人的第一宗旨。自今年4月以来，温州中小企业老板欠债“跑路”的消息不断。由融资等问题引发的中小企业倒闭潮让整个民间借贷体系的防线分崩离析。
然而，仍未能让人反思的是，巨额的民间借贷危机仍在渐渐发酵。这些聪明的温州商人，一定想不到，这竟是“一场游戏一场梦”，从个体经济中的明星企业，到沦为今日被游资“秒杀”的逃兵，不过数十载光阴。
在“民间借贷”与“房地产投资”之间，温州的民间资本转换正历经着一场博弈。一方面，是温州楼市220亿热钱的大撤离；另一方面，是民间借贷扩容，利率同期飙升。温州正在衍生草根金融市场不均衡的生态样本。失衡的杠杆，什么时候才能找到良性发展的指点？
从炒房到高利贷，温州商人会回归良性的实业经济吗？抑或是随时有更大的信贷危机酝酿爆发？
