来源：文/冯尧 

  摘要：日前，由住建部政策研究中心与高和投资组成的民间资本研究联合课题组，发布了《民间资本与房地产业发展研究报告》。该课题组测算，山西、温州、鄂尔多斯(600295,股吧)三地民间资本量分别达到约1万亿元、5200亿元、2200亿元，今后规模还将增长。

    ■ 对话

　　9月底，高和投资董事长苏鑫接受本报记者采访时表示，当前国内，面对通胀、负利率的压力，投资者看不到任何投资渠道，推出新型金融业态疏导民间资本恰逢其时。

　　传统投资渠道受到制约

　　新京报：为什么选择在当前研究《民间资本与房地产》这项课题？

　　苏鑫：民间资本越来越丰厚，原有投资渠道受到一定的影响和限制，所以想看看民间资本现在到底有什么变化。由于民间资本在账面上很难查到，所以我们做这个研究的初衷就是想了解其潜在运行状况。

　　新京报：近两年楼市调控以及紧缩政策频繁出台，对民间资本在房地产中的运行产生了什么影响？

　　苏鑫：从现在看来，传统的投资渠道都受到了制约和影响，在国内主要投资渠道就是房地产和股市。银根收紧了，股市表现也不太景气。所以调控后，民间资本大量投向短期高利贷。我们在调研时，所接触的投资者似乎并没有注意高利贷的风险，反而觉得这是更好的投资渠道。

　　房地产信托监管加强

　　新京报：房地产信托这两年来规模扩张迅速，但监管力度也在加强，尤其是今年，你觉得现在到了房地产信托的拐点吗？

　　苏鑫：谈不上什么拐点，监管力度加强导致形式上会发生一些变化。另外从风险角度来讲，信托的风险主要参照投向的行业，在我看来，好像并没有看到有多大风险。但如果调控政策坚持1-2年，那就不太好说了。

　　新京报：监管层会不会对房地产信托进一步提高门槛？

　　苏鑫：短期来看，在传统投资渠道受限的情况下，信托可能会有些调整，但信托本身就应该有一部分投向房地产，仅仅因为有风险就施加限制，从逻辑上说不过去，也是完全没有必要的。其实，政府始终是鼓励民间资本正确有序地投向房地产市场，毕竟实物投资转向证券化投资是大方向，不然庞大的民间资本找不到好的投资渠道，会造成通胀。

　　房地产基金起步才两年

　　新京报：房地产基金方面，最近几年进展不太顺利，很多基金管理公司从融资到项目运作都不太成熟，问题在哪里？

　　苏鑫：现在对房地产基金谈大发展还为时尚早，因为房地产基金才起步两年，一个新的行业到成熟需要漫长过程。房地产基金在国外是必不可少的，一方面为投资者拓展渠道，另一方面可以稳定房地产市场波动。我国房地产直接融资资金不到10%，如果房地产基金发展起来，银行和地产商的联系必然不会像现在这样紧密，直接融资比例也会增大，风险也会降低。

　　新京报：房地产基金成长需要有哪些先决条件？

　　苏鑫：首先是政策条件，当前与基金相关的政策，看不到清晰的迹象。例如监管政策或者鼓励政策似乎都不明朗，政府也只是将其定位为传统PE的分支，因为它规模很小，据不完全统计只有500亿的规模；第二，民间投资者对房地产基金很不熟悉；第三，开发商习惯性拿简单的钱，即从银行贷款，对与股权方面运作并不“感冒”。如果房地产基金要有发展，这三种认知转变必不可少。

　　新京报：当前房地产基金的投资，是机构投资者多还是个人投资者多？

　　苏鑫：很显然是个人投资者多，根本原因就是国内还没有成熟的机构投资者。在国外，基金本身就是机构投资者，可以投资其他基金。而在国内，保险基金和养老基金投向房地产基金，在当前政策下，恐怕不太可能。

　　新京报：从国内来看，REITS（房地产投资信托基金）仍旧没能展开，又是什么原因？

　　苏鑫：REITS能否成功推出，关键看官方如何定性，如果REITS被认定为房地产融资又开辟一个渠道、鼓励发展房地产，那么它就不太可能在国内面世。如果认定为给百姓提供投资更稳定的投资渠道，它就应该推出。而当前国内，面对通胀、负利率的压力，投资者看不到任何投资渠道，这个时候推出新型金融业态疏导民间资本，应该是恰逢其时的。